中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

前期物業(yè)合同年限、成立業(yè)主大會、車位不得只售不租……眾多與居民息息相關的問題將得到法律回應。10月22日，新版《北京市物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡稱《草案》）正式出爐，并面向社會公開征求意見。盡管《草案》公示只是第一步，并未進入執(zhí)行階段，但對當下諸多問題的解決方式提供了參照，規(guī)范物業(yè)管理的主基調(diào)已經(jīng)定下。

舊物業(yè)拒退出日罰1萬

《草案》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同期限最長不超過兩年，具體期限在前期物業(yè)服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。

北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律委員會委員李松介紹稱，我國法律對于物業(yè)管理服務合同訂立時是否應當確定合同期限沒有具體的要求，即可以約定期限，也可以不約定期限。但并不只是說只要約定了期限，物業(yè)合同就應該到合同期限屆滿時才能終止。而國家層面的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在約定的期限未滿前，如果業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效，則原物業(yè)管理服務合同自行終止。

據(jù)媒體報道，去年8月，朝陽區(qū)某小區(qū)成立業(yè)委會過程中，票箱在居委會公然遭砸搶；去年10月，芳群公寓成立了新的業(yè)委會，同時業(yè)委會決定辭退小區(qū)物業(yè)康家興業(yè)物業(yè)管理有限公司，直至今年8月，新老物業(yè)依然未能交接完畢……

在物業(yè)交接方面，《草案》規(guī)定，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，物業(yè)管理人應當自接到通知之日起30日內(nèi)履行下列交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進場服務。原物業(yè)管理人應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。對拒不移交有關資料或者財務的，處1萬元以上10萬元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

此外，對于物業(yè)管理費，《草案》明確建立物業(yè)服務收費動態(tài)調(diào)整機制。商品房小區(qū)物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)遵循合理、公開、質價相符的原則進行協(xié)商。物業(yè)服務費納入政府定價目錄的，規(guī)定由市發(fā)改委會同市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)實際情況予以調(diào)整。

破解業(yè)委會成立難

目前，本市不少住宅小區(qū)都出現(xiàn)了業(yè)主大會、業(yè)委會的成立難，其中難題之一就是要有足夠的業(yè)主人數(shù)�！恫莅浮芬�(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居（村）民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會的申請。

業(yè)主大會采取會議方式，可以確定或者調(diào)整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準和服務價格；選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實服務；籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及其附屬設施；決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益等共有資金等。

實際上，北京市已經(jīng)有不少小區(qū)建立了業(yè)委會。位于回龍觀東大街南側、黃平路東側的華龍苑北里社區(qū)就是其中一個，在第三屆業(yè)委會的幫助下，小區(qū)解決了新老物業(yè)更換、市政水置換等“老大難”問題。

不過業(yè)委會的建設也需要相應的專業(yè)人士參與，否則可能會適得其反。據(jù)華龍苑北里社區(qū)黨支部書記王翠娟介紹，2008年業(yè)主曾自發(fā)成立了第一屆業(yè)委會，不過當時的業(yè)委會法律法規(guī)意識淡薄，在任期當中，沒有經(jīng)過業(yè)主大會表決就將社區(qū)1號樓地下室一層的設備層出租給第三方，并且隔成60余間群租房，還簽訂了十年的超期不收費合同。

對于業(yè)委會成立難的原因，北京市盛廷律師事務所律師畢文強分析稱，不少小區(qū)組織成立業(yè)委會的成本太高，小區(qū)人口多、規(guī)模大，業(yè)主組織能力弱。此外，政府治理層面也存在一定的缺陷，例如，對業(yè)委會的管理不夠重視不夠專業(yè)，這主要體現(xiàn)在部門建制、人員安排上不重視，被動不作為或主動亂作為。

停車位優(yōu)先出租業(yè)主

面對住戶多、停車位少的現(xiàn)狀，小區(qū)內(nèi)的停車位如何用備受關注�！恫莅浮访鞔_提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應當用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

據(jù)北京京云律師事務所律師張曉黎介紹，根據(jù)我國《物權法》第七十四條規(guī)定，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地，用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

也就是說，小區(qū)的車位是建筑規(guī)劃內(nèi)的，在出售、附贈或出租前，一般屬于開發(fā)商所有，由開發(fā)商與業(yè)主分別協(xié)商約定產(chǎn)權轉移方式或使用權歸屬，但應當首先滿足業(yè)主的需要。因此，如果開發(fā)商把規(guī)劃內(nèi)的車位出售給本小區(qū)業(yè)主以外的其他個人、組織，損害業(yè)主權利的，或者是開發(fā)商擅自處分業(yè)主共有車位，損害業(yè)主權利的，業(yè)主都可以追究開發(fā)商的侵權責任。

若將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，根據(jù)《草案》的規(guī)定，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

而國家層面《物業(yè)管理條例》規(guī)定，小區(qū)車庫、車位應該優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主，不能“只售不租”；若違反規(guī)定逾期不改正的，最高將罰款10萬元。而目前一線城市的小區(qū)車位價格約在20萬元左右或以上，因此一位不愿透露姓名的律師表示，這個罰款金額對于開發(fā)商只是皮毛。北京商報記者 陶鳳 常蕾