中國(guó)物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
截止2019年上半年，A股與H股共有15家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（中航善達(dá)未計(jì)入），相比地產(chǎn)公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有高出地產(chǎn)公司數(shù)倍的市盈率，在凈利率上也超同期A股房地產(chǎn)企業(yè)。
根據(jù)上市公司公布半年報(bào)當(dāng)天的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均市值達(dá)到90億港元，市盈率達(dá)到了25.1，相比而言，地產(chǎn)企業(yè)的市盈率平均僅5-6倍；碧桂園服務(wù)市值甚至達(dá)到644.5億港元（截止2019年9月6日），相當(dāng)于一個(gè)2000億銷(xiāo)售的地產(chǎn)公司。
對(duì)比擁有地產(chǎn)集團(tuán)背景的碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)等企業(yè)，其自身的毛利率和凈利率都超過(guò)了母公司，碧桂園服務(wù)的凈利率甚至是地產(chǎn)的2倍，發(fā)展?jié)摿O大。
01 上市潮涌
籌備企業(yè)眾多，2019年新上市
企業(yè)或超10家
鑒于A股與H股上市在盈利性、關(guān)聯(lián)性和審慎性等方面要求不同，大部分已經(jīng)具備了上市條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)選擇港股上市。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上半年已有濱江服務(wù)、奧園健康、和泓服務(wù)3家公司成功登陸港股，此外，還有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)處在上市進(jìn)程中，另有2家企業(yè)擬國(guó)內(nèi)上市，預(yù)計(jì)2019年新上市企業(yè)或超10家。
在已經(jīng)遞表的企業(yè)中，不乏保利物業(yè)這樣實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，根據(jù)保利物業(yè)提交港交所的資料顯示，截至2019年4月30日，保利物業(yè)發(fā)展的合同管理面積達(dá)3.71億平方米，在管面積為1.98億平方米，2016至2018年總收入分別為人民幣25.6億元、32.4億元、42.3億元。如果保利物業(yè)成功上市，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)又將再添一員猛將。
此外，企業(yè)亦十分重視品牌塑造，諸如保利物業(yè)，在遞表前兩個(gè)月發(fā)布了2019年全新戰(zhàn)略報(bào)告，宣告邁入“大物業(yè)”時(shí)代，同時(shí)升級(jí)了基于高端住宅物業(yè)服務(wù)的子品牌——“東方禮遇”，打造屬于自己的特色物業(yè)。
又如提出預(yù)備2021年上市的世茂服務(wù)，在剛剛過(guò)去的8月完成了品牌升級(jí)，由世茂物業(yè)升級(jí)為世茂服務(wù)，以“美好生活智造者”全新品牌形象亮相，發(fā)布了“OCEAN X 世茂深藍(lán)服務(wù)系統(tǒng)”。
02 整體特征
龍頭企業(yè)仍待補(bǔ)位，集團(tuán)系支持力度大
2019年上半年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均在管面積約為8100萬(wàn)平方米，較去年底實(shí)現(xiàn)漲幅17.4%。目前在管面積最多的三家企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)和綠城服務(wù)。（注：由于彩生活中報(bào)公布面積以平臺(tái)服務(wù)規(guī)模計(jì)算，在此處不做統(tǒng)一比較）碧桂園服務(wù)與綠城服務(wù)作為管理面積基數(shù)較大的公司仍保持著15%-20%的平穩(wěn)增速。
而雅生活服務(wù)依靠活躍的收并購(gòu)活動(dòng)，取得了在管面積52.9%的快速增長(zhǎng)。
據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)大型收并購(gòu)活動(dòng)共有8起，涉及金額約10個(gè)億，其中上市公司發(fā)起的收并購(gòu)活動(dòng)共有6起。
而雅生活在2019年上半年就完成了3起收并購(gòu)，1月，雅生活服務(wù)同時(shí)收購(gòu)了青島華仁物業(yè)和哈爾濱景陽(yáng)物業(yè)的90%股權(quán)，3月收購(gòu)了廣州粵華物業(yè)51%的股權(quán)，3家被收購(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模共達(dá)到了4548萬(wàn)平方米，不僅大幅增加了雅生活的在管面積，也增加了其管理項(xiàng)目中第三方項(xiàng)目占比。
但這只是雅生活收并購(gòu)的開(kāi)始，9月4日，雅生活發(fā)布公告稱(chēng)，正與中民物業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)商議，雙方已經(jīng)達(dá)成了初步協(xié)議，如果此單交易成功，雅生活第三方在管面積又將大幅提升。
上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了南都物業(yè)、中奧到家以及浦江中國(guó)之外，都擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景的母公司，企業(yè)在進(jìn)行外拓時(shí)，除了依賴(lài)母公司的戰(zhàn)略拓張外，同時(shí)也會(huì)向外拓展第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。
在上市企業(yè)中，對(duì)于母公司依賴(lài)度最高的是奧園健康和和泓服務(wù)，目前在管面積的92%來(lái)自于母公司。
披露管理面積結(jié)構(gòu)的企業(yè)中（注：綠城服務(wù)未披露管理面積結(jié)構(gòu)）第三方占比最高的是雅生活服務(wù)，雖然雅生活背后有雅居樂(lè)與綠地兩家企業(yè)進(jìn)行支撐，但是近年來(lái)外拓步伐加快，相較于母公司給予的面積增速來(lái)看，第三方的增速更可觀。
03 中期業(yè)績(jī)
運(yùn)營(yíng)差異顯現(xiàn)，增值服務(wù)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)
收入：保持三成增長(zhǎng)，物業(yè)費(fèi)收入仍是主源
2019年上半年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為12億元，同比平均增速為33%，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收入端逐漸形成梯隊(duì)。
綠城服務(wù)與碧桂園服務(wù)以30億以上的營(yíng)收位列第一梯隊(duì)，分別為36.6億元與35.2億元，但是碧桂園服務(wù)的增速較高，同比增長(zhǎng)達(dá)74.4%，其主要原因是本年度碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)都取得了約超過(guò)70%的增幅。
碧桂園服務(wù)目前在管面積達(dá)到了2.17億平方米，約比去年年底增加了3500萬(wàn)平方米，同時(shí)碧桂園服務(wù)也采取了輕資產(chǎn)模式，向外拓展第三方增值服務(wù)合作商，新增社區(qū)養(yǎng)老等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了3.1億元的收入。
而綠城服務(wù)繼續(xù)發(fā)展現(xiàn)有養(yǎng)老、早教、零售等服務(wù)，保持了一貫的增速，穩(wěn)步前行。
第二梯隊(duì)是營(yíng)收約在20億元的雅生活、中海物業(yè)和彩生活。
這個(gè)階梯中雅生活服務(wù)是收入最高、增幅最快的企業(yè)，它憑借上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中唯一雙地產(chǎn)股東的背景，達(dá)到較強(qiáng)的內(nèi)生式增長(zhǎng)，同時(shí)自己也通過(guò)收并購(gòu)活動(dòng)加大外拓步伐，實(shí)現(xiàn)“雙翼”增長(zhǎng)。在年報(bào)中，雅生活服務(wù)明確提出，未來(lái)將繼續(xù)推進(jìn)市場(chǎng)外拓活動(dòng)中的收并購(gòu)及第三方物業(yè)占比。
而中海物業(yè)在2019年的半年報(bào)中將業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)增值服務(wù)重新做了定義，擴(kuò)大了范圍，使增值服務(wù)收入同比增加37.2%。
彩生活在上市物業(yè)企業(yè)的整體增速中，稍顯緩慢，同比僅增加了3.1%。根據(jù)半年報(bào)顯示，彩生活2019年上半年，增值服務(wù)收入同比減少了2億元，下降了5.6%。
第三梯隊(duì)是營(yíng)業(yè)收入低于10億元的企業(yè)，約占上市企業(yè)數(shù)量的六成，雖然這部分企業(yè)整體盈利能力較弱，但仍存在潛力。
例如永升生活服務(wù)，其收入同比增加了61%，而這部分收入主要來(lái)源于社區(qū)增值服務(wù)。由于在管面積的規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)使用者數(shù)量大幅增長(zhǎng)以及多樣化產(chǎn)品的滲透率，永升生活服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入較 2018 年同期了增長(zhǎng) 162.2% ，約人民幣8700萬(wàn)元。
非物業(yè)服務(wù)收入使企業(yè)收入結(jié)構(gòu)更加多元化。雅生活服務(wù)明顯呈現(xiàn)出“兩線并行”格局顯得格外引人注目。
今年上半年，雅生活服務(wù)將三條業(yè)務(wù)線變?yōu)樗拇髽I(yè)務(wù)板塊，形成物業(yè)服務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、公共服務(wù)公司和社區(qū)商業(yè)公司四大板塊協(xié)同發(fā)展的格局，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)增值服務(wù)收入約1.5倍的漲幅，根據(jù)年報(bào)顯示，雅生活未來(lái)將實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)管理、全生活場(chǎng)景、全生命周期的服務(wù)覆蓋。
此外，新城悅服務(wù)非物業(yè)收入首次超過(guò)了物業(yè)服務(wù)收入，主要源于資產(chǎn)管理以及拎包入住服務(wù)。新城悅?cè)ツ觊_(kāi)始培育的資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)，上半年達(dá)到了約人民幣2280萬(wàn)元的收入，使新城悅的非物業(yè)收入得到了極大的增加。
在年報(bào)中，新城悅也提出了將完善拎包入住業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模型，在未來(lái)增加非物業(yè)服務(wù)收入的戰(zhàn)略規(guī)劃。
毛利：頭部企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，毛利增速受人力成本影響大
頭部企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力較強(qiáng)。上半年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均毛利為3.6億元，平均毛利之上的企業(yè)僅有5家，除了碧桂園服務(wù)以13.8億遠(yuǎn)超其他企業(yè)之外，雅生活、綠城服務(wù)、彩生活與中海物業(yè)的毛利都在約5-8億元左右。
在頭部5家企業(yè)中，雖然主要毛利收入主要來(lái)源于都是物業(yè)管理服務(wù)，但是在毛利率方面，各家的增值服務(wù)都強(qiáng)于物業(yè)服務(wù)。其中增值服務(wù)毛利最高的就是以平臺(tái)化著稱(chēng)的彩生活，在彩生活披露的年報(bào)中，增值服務(wù)毛利率達(dá)到了81.9%。
目前彩生活的平臺(tái)管理面積已經(jīng)達(dá)到了12億，管理市場(chǎng)較為可觀，再加上360與京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的入股，下半年彩生活增值服務(wù)的收入可能還有提升。
在毛利增速方面，大部分企業(yè)都保持了較高的增速，例如碧桂園服務(wù)、新城悅等的增速都在70%以上，永升生活、雅生活與奧園健康的增速也在60%左右。
但是部分企業(yè)也出現(xiàn)了負(fù)增速的情況。彩生活相較于去年同期，毛利下降了4.8%，根據(jù)彩生活年報(bào)顯示，其主要原因是因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)人工以及外包成本的變動(dòng)，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)毛利的下降。
而中海物業(yè)的毛利是受到了人力結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，企業(yè)將后臺(tái)的部分后勤人員調(diào)整到了前線，同時(shí)增加了項(xiàng)目的管理人員，這部分人力成本就隨之增加，減少了毛利。
凈利潤(rùn)：凈利增長(zhǎng)差異大，奧園、永升與新城悅表現(xiàn)優(yōu)異
上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)上半年平均凈利潤(rùn)為1.1億元，凈利率為15.1%。同比凈利增速破百的有三家企業(yè)，分別是奧園健康、永升生活服務(wù)和新城悅服務(wù)。
根據(jù)奧園健康的年報(bào)顯示，取得如此快速的增速，除了商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增加之外，還出現(xiàn)了因?yàn)閰R兌產(chǎn)生的收益以及出售醫(yī)美業(yè)務(wù)獲得的收益，再加上國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的稅率優(yōu)惠政策，奧園健康在2019年上半年凈利潤(rùn)增幅取得了較為明顯的成績(jī)。
其次，永升生活以及新城悅的凈利率增長(zhǎng)也極為可觀，但是兩家公司的管理方式完全不同。永升生活服務(wù)在2019年上半年對(duì)于基礎(chǔ)物業(yè)收入以及社區(qū)增值服務(wù)收入都有較大的提升，特別是在社區(qū)增值服務(wù)方面，同比增長(zhǎng)了162%。
2019年上半年，永升生活服務(wù)構(gòu)建了包括“旭惠團(tuán)”、“鄰聚游”、“旭惠美家”及“租售中心”在內(nèi)的永升UP生活增值服務(wù)體系，開(kāi)發(fā)適合小區(qū)業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品，推動(dòng)了增值服務(wù)收入的增加。
而新城悅上半年度在主營(yíng)業(yè)務(wù)方面并無(wú)顯著增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)在于匯率波動(dòng)以及其他利息收入，具有不穩(wěn)定性。
04 資本市場(chǎng)表現(xiàn)
碧桂園服務(wù)市值一枝獨(dú)秀，行業(yè)
股價(jià)差異大
資本市場(chǎng)是對(duì)于企業(yè)動(dòng)態(tài)最為敏感的探測(cè)儀，在企業(yè)報(bào)告公布當(dāng)天，資本市場(chǎng)的反應(yīng)就是對(duì)于本年度企業(yè)答卷的打分。縱觀15家企業(yè)在年中報(bào)告發(fā)布當(dāng)天的市場(chǎng)表現(xiàn)（南都物業(yè)按當(dāng)天匯率換算成港元），深刻的體現(xiàn)了幾家歡樂(lè)，幾家愁。
就各家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)年報(bào)發(fā)布當(dāng)天收盤(pán)價(jià)來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)股價(jià)呈階梯狀分布，碧桂園服務(wù)、南都物業(yè)、雅生活服務(wù)和佳兆業(yè)美好處于第一梯隊(duì)，市場(chǎng)對(duì)于其認(rèn)可度較高，收盤(pán)價(jià)在14元以上。南都物業(yè)作為唯一一個(gè)A股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定了它的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)高于其他港股企業(yè)，但是還是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，其上半年表現(xiàn)略低于市場(chǎng)預(yù)期。
而股價(jià)在3-7元的企業(yè)屬于第二梯隊(duì)，整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但是其中也出現(xiàn)了高漲幅的企業(yè)，比如新城悅服務(wù)的漲幅就達(dá)到了6.3%，在整個(gè)物業(yè)上市企業(yè)的市場(chǎng)中，僅次于碧桂園服務(wù)。目前看來(lái)，新城悅在業(yè)務(wù)方面的漲幅并不明顯，但是凈利潤(rùn)表現(xiàn)良好，再加上新城集團(tuán)約1.3億平方米的土儲(chǔ)面積，未來(lái)新城悅的發(fā)展還待觀察。
第三梯隊(duì)的企業(yè)股價(jià)基本上都是在3港幣以下，其漲幅并不明顯，受到市場(chǎng)關(guān)注度較低，其中，和泓服務(wù)還出現(xiàn)了下跌。和泓服務(wù)是今年剛上市的企業(yè)，其本身體量較小，第三方物業(yè)還待開(kāi)發(fā)，受到上市費(fèi)用影響較大，半年報(bào)表現(xiàn)結(jié)果不如市場(chǎng)預(yù)期，出現(xiàn)了股價(jià)下跌。
從企業(yè)發(fā)布半年度報(bào)告當(dāng)天市值情況來(lái)看，大部分企業(yè)的市值都在100億左右，碧桂園服務(wù)以560億港元位列上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值第一，約為市值第二的雅生活服務(wù)的3倍，其市盈率也達(dá)到了39.4，是上市物業(yè)企業(yè)中當(dāng)之無(wú)愧的龍頭企業(yè)。
雖然和泓服務(wù)的股價(jià)出現(xiàn)了下跌，但是其發(fā)展依然還是受市場(chǎng)期待，市盈率達(dá)到了59.6，是上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市盈率首位。資本市場(chǎng)關(guān)注的是企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，所以目前對(duì)于和泓服務(wù)來(lái)說(shuō)，如何合理規(guī)劃未來(lái)發(fā)展，使資本市場(chǎng)看到其潛力，是至關(guān)重要的。
