家里燈泡壞了，找物業(yè)；停水停電了，找物業(yè)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，還找物業(yè)……在一些居民眼中，只要是出現(xiàn)問(wèn)題就要求物業(yè)解決。記者采訪發(fā)現(xiàn)，被“萬(wàn)能”了的物業(yè)公司，在不斷增長(zhǎng)的“增值服務(wù)”面前，處境比較尷尬。
職能被誤讀啥事都得管
“物業(yè)不就是為業(yè)主服務(wù)的嗎？怎么打個(gè)過(guò)墻眼這么簡(jiǎn)單的事也要錢呢？”前不久，家住觀山湖區(qū)世紀(jì)城的陳先生找到該小區(qū)物業(yè)公司，稱由于自家移裝有線電視，需要打一個(gè)過(guò)墻眼，但在得知需要付服務(wù)費(fèi)時(shí)，陳先生卻表示出極不認(rèn)同的情緒。“以前像打過(guò)墻眼這種活，我們都是找物業(yè)公司來(lái)解決的，從來(lái)也沒(méi)收過(guò)錢。我們是小區(qū)的業(yè)主，我認(rèn)為只要是小區(qū)里的事，物業(yè)都應(yīng)該管�！标愊壬f(shuō)。
同樣的情況也發(fā)生在青山小區(qū)，小區(qū)一組團(tuán)物業(yè)公司劉經(jīng)理告訴記者，業(yè)主向物業(yè)提出要求，物業(yè)公司基本上總是義務(wù)服務(wù)的，為的就是和業(yè)主搞好關(guān)系。但原則上，小區(qū)公共區(qū)域以外的服務(wù)，屬于物業(yè)公司的增值服務(wù)，物業(yè)公司作為服務(wù)企業(yè)，需要收取一定的勞工費(fèi)用。但是由于物業(yè)長(zhǎng)期的義務(wù)服務(wù)，業(yè)主也就形成習(xí)慣，有什么事都找物業(yè)，而且覺(jué)得這種義務(wù)服務(wù)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/span>
記者在對(duì)貴陽(yáng)各個(gè)小區(qū)的隨機(jī)采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)范疇，大多數(shù)業(yè)主表示“大概知道，但具體不清楚”，有的業(yè)主甚至認(rèn)為“只要是小區(qū)里的事，都?xì)w物業(yè)公司管”。大到小區(qū)內(nèi)道路破損、電梯維護(hù)、房屋漏雨、停車管理，小到家里更換燈泡，在不少業(yè)主眼中，這些都應(yīng)該被歸為物業(yè)服務(wù)的職責(zé)范疇，并對(duì)此提出相應(yīng)的服務(wù)要求。而一旦物業(yè)公司的服務(wù)沒(méi)有達(dá)到業(yè)主自行制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就可能引起業(yè)主的不滿情緒，甚至影響物業(yè)管理費(fèi)的收繳。
物業(yè)執(zhí)法權(quán)沒(méi)有也得有
據(jù)了解，在貴陽(yáng)一些社區(qū)內(nèi)私搭亂蓋的現(xiàn)象極其嚴(yán)重，有業(yè)主曾笑稱：“我們買的不是房子，是宅基地�！背霈F(xiàn)問(wèn)題后，很多業(yè)主找到物業(yè)反映這類情況，但問(wèn)題并沒(méi)有得到真正解決。
位于云巖區(qū)小關(guān)的一住宅小區(qū)物業(yè)工作人員介紹說(shuō)：“出現(xiàn)業(yè)主私搭亂建的情況后，物業(yè)公司曾多次派人到現(xiàn)場(chǎng)勘查，并上報(bào)到綜合執(zhí)法等相關(guān)部門，有關(guān)部門也曾多次下令整改，但是相關(guān)業(yè)主遲遲未見(jiàn)動(dòng)靜，并且這種情況在小區(qū)里愈演愈烈，近乎瘋狂了�！钡敲鎸�(duì)這種狀況，物業(yè)公司也是十分無(wú)奈：“業(yè)主的這種不滿情緒我們也能理解，但是物業(yè)公司只能監(jiān)督、制止、上報(bào)，并沒(méi)有執(zhí)法的權(quán)力�！�
對(duì)于物業(yè)公司沒(méi)有“執(zhí)法權(quán)”的解釋，大部分業(yè)主并不認(rèn)同，他們認(rèn)為，物業(yè)公司作為小區(qū)的“管家”，就理應(yīng)為大多數(shù)業(yè)主的利益著想，對(duì)損害大多數(shù)業(yè)主利益的行為應(yīng)該不惜一切代價(jià)及時(shí)制止，否則就是物業(yè)公司不作為的表現(xiàn)。
小區(qū)業(yè)主私搭亂蓋、私家車在小區(qū)里被劃傷……這些該不該物業(yè)負(fù)責(zé)呢？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該為業(yè)主負(fù)責(zé)。
公共區(qū)域和增值服務(wù) 概念要分清
對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，貴陽(yáng)市物管協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，物業(yè)公司的職責(zé)和權(quán)力其實(shí)很小，是業(yè)主們把它放大了。在物業(yè)辦去年接到的投訴案件中，對(duì)物業(yè)公司的投訴，分析起來(lái)有大部分是開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題，還包括一些職能部門負(fù)責(zé)的問(wèn)題。業(yè)主認(rèn)為理應(yīng)由物業(yè)公司解決的問(wèn)題，物業(yè)公司卻表示，無(wú)論從財(cái)力還是職責(zé)上來(lái)看，對(duì)此都無(wú)能為力。這是造成業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾的一個(gè)重要原因，也是現(xiàn)在很多物業(yè)公司舉步維艱的一個(gè)原因。
據(jù)介紹，人力成本不斷增長(zhǎng)，物業(yè)公司在承擔(dān)自身責(zé)任的同時(shí)，還要面對(duì)業(yè)主日益增長(zhǎng)的對(duì)于服務(wù)提升的要求。老物業(yè)公司成本上升，但矛盾積累造成物業(yè)費(fèi)收繳率的下降，入不敷出導(dǎo)致最后不得不撤出，也是無(wú)可奈何。
“想要解除部分業(yè)主對(duì)于物業(yè)職責(zé)的誤讀，首先要弄明白‘公共區(qū)域’和‘增值服務(wù)’這兩個(gè)概念�！�該負(fù)責(zé)人說(shuō)，以換燈泡為例，如果燈泡位于小區(qū)廣場(chǎng)、樓道等公共區(qū)域，這個(gè)燈泡的維修就要由物業(yè)公司全權(quán)處理。但如果燈泡位于居民家里，小區(qū)居民再請(qǐng)物業(yè)幫忙更換，就屬于特約服務(wù)，物業(yè)就應(yīng)當(dāng)收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用了。
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的常見(jiàn)誤區(qū)
誤把物業(yè)公司當(dāng)成產(chǎn)權(quán)單位
誤把物業(yè)公司當(dāng)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
誤把物業(yè)公司當(dāng)成政府相關(guān)職能部門
誤把物業(yè)公司當(dāng)成相關(guān)的運(yùn)營(yíng)商
這些錯(cuò)誤的觀念，讓許多業(yè)主在遇到任何住房相關(guān)問(wèn)題時(shí)，都把責(zé)任都推到物業(yè)公司身上，認(rèn)為物業(yè)是唯一責(zé)任方，更有甚者以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)。這讓物業(yè)公司啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。
在此小編將大家日常遇到的一些事情進(jìn)行了責(zé)任歸類，方便大家有效去反饋解決。
有些事是相關(guān)部門的事
查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，并不是物業(yè)公司的事。
根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
其實(shí)簡(jiǎn)單理解就是：社區(qū)監(jiān)控，保安巡邏，訪客登記等等屬于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，只要這些物業(yè)都正常執(zhí)行，并配合相關(guān)部門，物業(yè)是沒(méi)有責(zé)任的。
因此大家在遇到上述事情時(shí)，可以及時(shí)將問(wèn)題反饋給物業(yè)服務(wù)中心，尋求幫助，而不是一味去責(zé)怪物業(yè)、為難物業(yè)。
有些事是相關(guān)企業(yè)的事
像業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問(wèn)題，這些其實(shí)是由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)解決，并不是物業(yè)公司的事。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。
由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，仍看總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費(fèi)，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費(fèi)，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費(fèi)。
目前，供水、供電企業(yè)除無(wú)償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價(jià)，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
希望大家能夠明白其中緣由，避免后續(xù)再有相關(guān)誤會(huì)產(chǎn)生。
有些事是開(kāi)發(fā)商的事
保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒(méi)修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，這些是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒(méi)有關(guān)系。
目前新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開(kāi)發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。換句話說(shuō)，不管是開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
因此希望業(yè)主在遇到相關(guān)問(wèn)題時(shí)，可以尋求物業(yè)幫忙協(xié)調(diào)解決，但心中一定要清楚，這些并不是物業(yè)權(quán)責(zé)之內(nèi)的事情。
有些是業(yè)主您自己的事
另外，業(yè)主家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開(kāi)關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，也不是物業(yè)公司的事。
現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。當(dāng)然這些事也可以委托物業(yè)公司，但要清楚這些不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。并不包括業(yè)主家中部分。
這些事才是物業(yè)公司的事
說(shuō)了這么多，到底是物業(yè)公司要做的事情呢？《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
此外，大家也應(yīng)該清楚。要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。
一方面，物業(yè)費(fèi)不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對(duì)業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。
因此也希望大家在遇到個(gè)別業(yè)主要求物業(yè)承擔(dān)服務(wù)合同之外的事情時(shí)，一定要制止他們，因?yàn)樗麄冊(cè)谧兿嗲终即蠹业臋?quán)利。
