“您好!受湘誠物業(yè)委托，提醒您交納其服務(wù)期間物業(yè)費……”連日來，芙蓉區(qū)東湖社區(qū)西南明苑小區(qū)不少業(yè)主都收到這樣一條催繳物業(yè)費的短信；還有一些業(yè)主接到了電話，自稱是法務(wù)的人在電話中說將起訴欠費的業(yè)主。

記者調(diào)查了解到，業(yè)主們之所以拒交物業(yè)費，是認為此前由社區(qū)與該物業(yè)公司續(xù)簽的合同無效。

業(yè)主

未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)簽訂的合同無效

西南明苑是經(jīng)濟適用房小區(qū)，有500多戶住戶，自2001年交付使用，最初按照長沙市經(jīng)濟適用房小區(qū)的一般標準——每平方米0.5元繳納物業(yè)服務(wù)費。

2013年，西南明苑小區(qū)成立了第一屆業(yè)主委員會。2016年，第一屆業(yè)委會任期到期，新的業(yè)委會成立遭遇了重重阻力，直到2018年11月，第二屆業(yè)委會才成立。

由于沒有成立業(yè)主委員會，在這期間小區(qū)的很多事項都是由東湖社區(qū)代為管理。2017年12月，原業(yè)委會與湖南省湘誠物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同到期。12月27日，東湖社區(qū)與湘誠物業(yè)續(xù)簽了物業(yè)服務(wù)合同，合同期限為2017年12月29日至成立新的業(yè)委會并簽訂新的物業(yè)公司為止，物業(yè)費為每平方米0.8元。

記者在這份物業(yè)服務(wù)合同上看到，這份合同上簽了東湖社區(qū)黨支部書記、主任王紅宇的名字，還有西南明苑小區(qū)5位樓棟組長代表也簽了名。

對這份由社區(qū)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，很多業(yè)主表示不知情、不認可。第二屆業(yè)委會代表周利佳介紹，簽合同前沒有召開業(yè)主大會征得業(yè)主“雙過半”同意(即當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意)，簽合同后沒有公示，業(yè)委會直到今年3月才拿到這份合同。還有業(yè)主表示，沒有經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，社區(qū)無權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此該合同是無效合同。

社區(qū)及物業(yè)

簽合同時咨詢過律師意見

如今，湘誠物業(yè)已按照此前與社區(qū)簽訂的合同要求退出西南明苑小區(qū)。湘誠物業(yè)項目經(jīng)理袁小軍告訴記者，他們正準備通過司法途徑，起訴欠費的業(yè)主。

一些業(yè)主不愿意交費、還有一些業(yè)主表示只會按照漲價前的0.5元每平方米交費，他們的主要依據(jù)便是：物業(yè)服務(wù)合同是由社區(qū)代簽的，是一份無效合同。

針對業(yè)主的質(zhì)疑，王紅宇表示合同是合法的，因為當時小區(qū)沒有業(yè)委會，社區(qū)和物業(yè)公司在簽訂合同時也咨詢過律師意見。王紅宇說，如果業(yè)主認為合同無效，可以起訴社區(qū)或是物業(yè)公司。

記者在采訪中了解到，一些業(yè)主不交物業(yè)費，是因為他們認為，物業(yè)多年來不公示小區(qū)公共收益賬目，他們認為這些收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主;其次，還有一些業(yè)主認為，物業(yè)在使用維修基金的程序方面也存在問題，將維修基金掏空了。

針對小區(qū)業(yè)主的指責(zé)，袁小軍回應(yīng)稱，小區(qū)的公共收益，物業(yè)大概每半年公示一次;維修基金則都用在小區(qū)修繕和公共設(shè)施的維護上了，程序都是合法的。“維修基金的使用在住建部門都有備案，業(yè)主可以去查詢�！�

律師

社區(qū)作為主體簽物業(yè)合同欠缺法律依據(jù)

針對業(yè)主和物業(yè)爭論的焦點，在小區(qū)沒有成立業(yè)委會的情況下，社區(qū)是否有權(quán)代替業(yè)主和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同呢?

湖南萬和聯(lián)合律師事務(wù)所律師李健表示，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。此外第二十一條還規(guī)定了在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

由此可見條例只規(guī)定業(yè)主委員會與建設(shè)單位可以簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并沒授權(quán)社區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此按法無授權(quán)不可為的法理，社區(qū)直接作為合同主體簽訂物業(yè)服務(wù)合同是欠缺法律依據(jù)的。

湖南弘一律師事務(wù)所律師謝惠明也表示，按照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條之規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)由業(yè)主共同決定。小區(qū)更換物業(yè)公司，應(yīng)該首先召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主決定，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，至少應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。如果如業(yè)主所言，社區(qū)并沒有經(jīng)由業(yè)主共同決定，該物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬無效合同。