案例一
業(yè)主因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：P市業(yè)主吳某以其房屋墻體開裂、屋頂漏水，請求A物業(yè)服務(wù)公司進行處理，但A物業(yè)服務(wù)公司以物價上漲和無維修基金拒絕處理，導(dǎo)致吳某蒙受損失為由拒絕向A物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費。
法院判決：吳某向A物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費，并支付相應(yīng)違約金。
法官說法：對于物業(yè)維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果房屋在國家規(guī)定建設(shè)工程的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔(dān)維修義務(wù);在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。針對業(yè)主專有部分房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，作為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)負(fù)有協(xié)調(diào)和緊急處理之責(zé)任，但糾紛本身是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權(quán)人侵權(quán)糾紛，分屬另一法律關(guān)系，業(yè)主可依法向開發(fā)商或侵權(quán)人主張損失，不能以專用部分房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)服務(wù)費。
案例二
業(yè)主因車輛被盜拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：2016年9月15日，P市業(yè)主張某將其電動車停放在小區(qū)樓下，次日早晨張某發(fā)現(xiàn)該車被盜，遂打110報警，此案至今未偵破。張某故以B物業(yè)服務(wù)公司平日對小區(qū)的治安等方面疏于管理，未盡到維護小區(qū)公共秩序及安全保衛(wèi)義務(wù)為由，提出B物業(yè)服務(wù)公司賠償其車輛損失的抗辯并拒交物業(yè)服務(wù)費。
法院判決：張某向B物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
法官說法：小區(qū)的建設(shè)單位（開發(fā)商）與張某簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司都具有約束力，但該合同條款中沒有看管業(yè)主財產(chǎn)的內(nèi)容，雙方也未曾簽訂車輛停放保管合同，小區(qū)內(nèi)未設(shè)固定停車場所，車輛進出小區(qū)也不實行電子門卡控制，張某的車輛進出小區(qū)以及在小區(qū)內(nèi)停放期間并不受B物業(yè)服務(wù)公司控制，在雙方未就車輛看管作特別約定且物業(yè)服務(wù)公司僅向張某收取低額物業(yè)服務(wù)費的情況下，若使物業(yè)服務(wù)公司擔(dān)負(fù)看管或防護眾多業(yè)主私人物品的責(zé)任，顯然權(quán)利義務(wù)明顯不對等，有違民法的公平原則，故張某拒交物業(yè)服務(wù)費，沒有無法律依據(jù)。此外，業(yè)主要求賠償車輛被偷的損失與本案分屬不同法律關(guān)系，業(yè)主可另案起訴主張權(quán)利。
案例三
小區(qū)違規(guī)私搭亂建業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：P市業(yè)主李某某起初是按時交物業(yè)服務(wù)費的，但后來鄰居田某在李某某窗戶外搭建了遮陽，導(dǎo)致樓上住戶所扔雜物、垃圾滯留在李某某窗外。李某某認(rèn)為C物業(yè)服務(wù)公司對違章建筑搭建沒有進行強制制止義務(wù)，故拒交物業(yè)服務(wù)費。庭審中，物業(yè)服務(wù)公司提交了向住建局、政府等部門報告田某違章搭建問題的回執(zhí)憑證。
法院判決：李某某向C物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費和支付相應(yīng)違約金。
法官說法：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司不是具有行政執(zhí)法權(quán)的國家機關(guān)，并無任何行政執(zhí)法權(quán)，物業(yè)服務(wù)公司對小區(qū)存在的違章搭建等影響小區(qū)秩序的行為只要履行了監(jiān)督和督促整改、制止義務(wù)并及時上報行政管理部門，即可認(rèn)為其履行了相應(yīng)的物管職責(zé)。此外，相鄰業(yè)主違法搭建形成的是李某某與田某的相鄰權(quán)糾紛，與本案的物業(yè)管理糾紛屬于不同的法律關(guān)系，李某某可另循法律途徑解決該糾紛。
案例四
業(yè)主因房屋空置拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：熊某于2015年9月購買P市D小區(qū)毛坯房一套，開發(fā)商向熊某交房后，熊某因工作原因一直未裝修和入住，小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司催促熊某交納物業(yè)服務(wù)費后，熊某以其一直沒有裝修入住小區(qū)，并未完全享受物業(yè)服務(wù)，要求物業(yè)服務(wù)費按五折計算，雙方隧起糾紛至人民法院。人民法院對雙方進行調(diào)解，雙方未達(dá)成一致意見。
法院判決：熊某全額向小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費及支付相應(yīng)違約責(zé)任。
法官說法：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 。熊某要求按五折支付物業(yè)服務(wù)費沒有法律依據(jù)，不予支持。
案例五
業(yè)主因采光等問題拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：業(yè)主徐某某因樓上住戶搭建陽臺影響其采光，認(rèn)為E物業(yè)服務(wù)公司未按合同約定對此予以制止并采取相應(yīng)措施，由此拒交物業(yè)服務(wù)費。2015年10月，E物業(yè)服務(wù)公司拒絕為徐某某提供水電充值服務(wù)。2016年2月2日上午，徐某某家中停水停電。徐某某遂起訴至法院要求E物業(yè)服務(wù)公司履行出售居民用水、電的義務(wù)，賠償損失3000元。
法院判決：E物業(yè)服務(wù)公司賠償徐某某損失1000元。
法官說法：本案《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》第二十五條約定：E物業(yè)服務(wù)公司免費服務(wù)代收、代交水電氣費、代訂、代送各種報刊雜志等……。因此，E物業(yè)服務(wù)公司無償為業(yè)主提供代收代交水電氣費的服務(wù)是其合同義務(wù)，且E物業(yè)服務(wù)公司僅是代收代交，并非供應(yīng)水電氣的主體，其以業(yè)主未及時交納物業(yè)管理費為由拒絕業(yè)主交納水電氣費的要求不符合合同約定，屬違約行為。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，因徐某某僅舉證證明賓館住宿損失1000元，最終法院支持損失1000元。
案例六
以人身遭受損害為由拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：P市業(yè)主王某以違規(guī)擅自改造下水管道，造成家中被淹，后由于F物業(yè)服務(wù)公司不清理污水，導(dǎo)致年邁母親在家中摔傷，產(chǎn)生上萬醫(yī)藥費為由拒交物業(yè)服務(wù)費。
法院判決：王某向F物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費和相應(yīng)違約金。
法官說法：本案中，王某并未提交充分的證據(jù)證明系F物業(yè)服務(wù)公司違規(guī)擅自改造下水管道，造成其家中被淹，以致其母親摔傷。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法的解釋>》第九十條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，王某應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。王某如認(rèn)為F物業(yè)服務(wù)公司未盡到服務(wù)義務(wù)，可要求其繼續(xù)履行或采取補救措施，若因管理不善造成其人身損害，可另行主張權(quán)利，王某以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費，沒有法律依據(jù)。
案例七
業(yè)主因房屋出租等問題拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：P市G小區(qū)業(yè)主呂某將房屋進行出租后與承租人約定物業(yè)服務(wù)費由承租人進行交納，并將《房屋租賃協(xié)議》向G物業(yè)服務(wù)公司進行了備案。后承租人一直未交納物業(yè)服務(wù)費，G物業(yè)服務(wù)公司進行催交，呂某以房屋已經(jīng)租給了第三人，應(yīng)當(dāng)由承租人交納物業(yè)服務(wù)費為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)公司遂將呂某和業(yè)主訴至法院。
法院判決：呂某和承租人承擔(dān)連帶向G物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費責(zé)任，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
法官說法：《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任�！�最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
案例八
業(yè)主以自己未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由
拒絕交納物業(yè)服務(wù)費
基本案情：P市H小區(qū)100余戶業(yè)主以開發(fā)商無權(quán)在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意的情況下，直接與H物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主并未與H物業(yè)服務(wù)公司建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由拒交物業(yè)服務(wù)費。
法院判決：100余戶業(yè)主均應(yīng)當(dāng)向H物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費及承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
法官說法：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……對業(yè)主具有約束力”的規(guī)定，H物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對H小區(qū)業(yè)主具有約束力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)，業(yè)主以自己不是合同當(dāng)事人的相應(yīng)抗辯意見，法院不予采納。
案例九
業(yè)主因合同期滿問題拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：2013年1月1日，I物業(yè)服務(wù)公司與I小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》合同約定：合同期限為三年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止，由I物業(yè)服務(wù)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。隨后，物業(yè)服務(wù)期限屆滿，I物業(yè)服務(wù)公司未與I業(yè)主委員會續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)管理合同》，I物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)至2018年5月31日。50余名業(yè)主以2016年1月1日物業(yè)服務(wù)期限已經(jīng)屆滿，物業(yè)服務(wù)公司收取合同期滿以后物業(yè)服務(wù)費沒有法律依據(jù)，只愿意承擔(dān)三年合同期限內(nèi)物業(yè)服務(wù)費。
法院判決：50余名業(yè)主向I物業(yè)服務(wù)公司支付2013年1月1日至2018年5月30日物業(yè)服務(wù)費和支付相應(yīng)的違約金。
法官說法：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。2013年1月1日簽訂《物業(yè)服務(wù)管理合同》約定的委托管理期限到期后，雖然雙方?jīng)]有再簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但I(xiàn)業(yè)主委員會并未依法請求I物業(yè)服務(wù)公司退出I小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施等，而I物業(yè)服務(wù)公司仍然按照之前所簽訂合同的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，因此，I物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間形成了事實物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，故50余名業(yè)主應(yīng)當(dāng)參照2013年《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定標(biāo)準(zhǔn)交納合同期滿后的物業(yè)服務(wù)費。
案例十
業(yè)主因超過訴訟時效拒交物業(yè)服務(wù)費
基本案情：2010年6月1日，J物業(yè)服務(wù)公司與J小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》合同約定：合同期限自2010年6月1日起至2016年5月31日止。宋某某自2010年6月1日起至今未向J物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費。2017年5月30日，J物業(yè)服務(wù)公司隧訴至法院，要求宋某某支付從2010年6月1日起至2016年5月31日止的物業(yè)服務(wù)費。宋某某辯稱，J物業(yè)服務(wù)公司請求支付2015年5月以前的物業(yè)服務(wù)費的請求權(quán)已經(jīng)超過訴訟時效期間，只愿意交納2015年5月至2016年5月期間物業(yè)服務(wù)費。庭審中，J物業(yè)服務(wù)公司向法庭提交了催費通知單及照片。
法院判決：宋某某向J物業(yè)服務(wù)公司支付2010年6月1日起至2016年5月31日期間物業(yè)服務(wù)費，并支付相應(yīng)違約金。
法官說法：J物業(yè)服務(wù)公司當(dāng)庭提交了催費通知單及照片，并且在不同時段將催費通知單張貼于小區(qū)公示欄以及宋某某的家門上，這說明J物業(yè)服務(wù)公司在不同時段主張過權(quán)利，符合《中華人民共和國民法總則》第一百九十五條關(guān)于訴訟時效中斷之規(guī)定，因此，對宋某某提出的關(guān)于J物業(yè)服務(wù)公司起訴的部分費用超過訴訟時效的辯解意見不予支持。
