01

因訴訟時(shí)效而導(dǎo)致的物業(yè)費(fèi)追索失敗

訴訟時(shí)效制度是民事法律中的一項(xiàng)基本制度，一般訴訟時(shí)效期間為兩年，自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起開始計(jì)算。

現(xiàn)在物業(yè)公司一般采用先付費(fèi)的年度繳費(fèi)模式，即在合同中約定，業(yè)主應(yīng)于一個(gè)繳費(fèi)年度開始前繳納該年度的物業(yè)費(fèi)，這個(gè)起始日期即為本期物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效起算點(diǎn)，如果物業(yè)公司未在兩年內(nèi)就該期物業(yè)費(fèi)提起訴訟，就有可能因訴訟時(shí)效問題而得不到法院的支持。

但在實(shí)踐中，有些物業(yè)公司認(rèn)為單一年度的物業(yè)費(fèi)金額較低，也可能出于業(yè)主關(guān)系維護(hù)角度的考慮，往往會(huì)攢幾個(gè)年度后一并起訴，在對(duì)訴訟時(shí)效問題關(guān)注不夠的情況下，就會(huì)造成超過訴訟時(shí)效的情況，從而影響對(duì)更早年度物業(yè)費(fèi)的追索。

解決方案：相關(guān)法律法規(guī)在規(guī)定訴訟時(shí)效制度的同時(shí)，也提供了中斷訴訟時(shí)效的方法。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)關(guān)注陳欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的情況，及時(shí)通過向其發(fā)送催告函、律師函等文件的辦法中斷訴訟時(shí)效。

發(fā)送上述催告文件時(shí)應(yīng)注明文件名稱，并通過可查詢系統(tǒng)進(jìn)度的寄送機(jī)構(gòu)發(fā)送，對(duì)回單或因無人、拒收等原因而退回的信件應(yīng)妥善保存，以備超訴訟時(shí)效時(shí)用作證據(jù)使用。

02

因業(yè)主延遲收房而導(dǎo)致的部分物業(yè)費(fèi)

追索失敗

房屋的交付與接收，本來是業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的行為，其法律關(guān)系也為雙方簽署的《商品房買賣合同》所調(diào)整，但由于業(yè)主須于收房當(dāng)日簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等物業(yè)法律文件，使得該行為也與物業(yè)公司存在密切關(guān)系。

如果業(yè)主出現(xiàn)大幅度延遲收房的情況，其簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的時(shí)間也會(huì)相應(yīng)延后，這就會(huì)使其應(yīng)收房日期與實(shí)際收房日期之間的物業(yè)費(fèi)沒有合同依據(jù)。

盡管業(yè)主在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署的《商品房買賣合同》中，一般都會(huì)就業(yè)主應(yīng)于開發(fā)商通知的收房日期之日起繳納物業(yè)費(fèi)做出約定，但在審判實(shí)踐中，該約定往往得不到法院的支持，原因有二：

一是出于合同相對(duì)性的考慮，在《商品房買賣合同》中的上述條款并沒有物業(yè)公司作為主體予以確認(rèn)；

二是在物業(yè)公司主張適用該條款時(shí)，法院往往會(huì)要求物業(yè)公司出示已于約定日期通知業(yè)主收房的證據(jù)，而該證據(jù)物業(yè)公司一般無法提供。

解決方案：

首先，物業(yè)公司在向遲延收房的業(yè)主開具首期物業(yè)費(fèi)的發(fā)票時(shí)，應(yīng)注明該筆物業(yè)費(fèi)所對(duì)應(yīng)的具體起止日期，即從其應(yīng)收房日期開始計(jì)算；

其次，物業(yè)公司可針對(duì)遲延收房的業(yè)主簽署補(bǔ)充條款，約定雙方簽署的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》可溯及至收房通知書載明的收房日期；

最后，對(duì)于物業(yè)公司來說，最簡(jiǎn)單的辦法就是要求業(yè)主直接將日期倒簽至收房通知書所載日期，當(dāng)然，這需要在業(yè)主同意的情況下才能執(zhí)行。

03

因物業(yè)公司存在使業(yè)主無法使用房屋的

過錯(cuò)而導(dǎo)致的物業(yè)費(fèi)追索失敗

物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，僅負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域及公共設(shè)施的管理及維護(hù)，因其過錯(cuò)而導(dǎo)致業(yè)主無法使用房屋的情況比較少見，但現(xiàn)實(shí)中，有時(shí)會(huì)由于人為的原因或一些陰差陽(yáng)錯(cuò)，在法律上造成這種局面，比較典型的即“怠于通知”的過錯(cuò)。

有些業(yè)主在收房過程中會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，而要求開發(fā)商予以修復(fù)，物業(yè)公司往往會(huì)提供鑰匙托管服務(wù)，以方便施工人員隨時(shí)進(jìn)入房屋進(jìn)行修繕。

有些業(yè)主在房屋修好后會(huì)領(lǐng)回鑰匙及時(shí)入住，但也有些業(yè)主并不急于入住，會(huì)將鑰匙一直托管于物業(yè)公司，同時(shí)也欠繳物業(yè)費(fèi)。

當(dāng)物業(yè)公司向其追索物業(yè)費(fèi)時(shí)，其會(huì)以物業(yè)公司未通知其房屋修繕完畢或領(lǐng)取鑰匙為由進(jìn)行抗辯，在此情況下，如果物業(yè)公司不能提出其已發(fā)出過上述通知的證據(jù)，往往會(huì)被認(rèn)定為存在導(dǎo)致業(yè)主不能入住的過錯(cuò)而得不到法院支持。

解決方案：物業(yè)公司在涉及房屋的使用、修繕、入住、托管等事項(xiàng)上需進(jìn)行通知的，如果電話通知幾次仍不能得到回應(yīng)，應(yīng)及時(shí)考慮變更通知方式，以郵寄等方式予以送達(dá)，并將回單或無人、拒收等原因而退回的信件妥善保存，以備在上述情況中作為證據(jù)使用。

04

因二手業(yè)主缺乏合同關(guān)系而導(dǎo)致的

物業(yè)費(fèi)追索失敗

物業(yè)公司在業(yè)主收房時(shí)與其簽署的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，其效力顯然只能及于該業(yè)主本人，一旦該業(yè)主將房屋轉(zhuǎn)讓，新業(yè)主將不受上述協(xié)議的約束，現(xiàn)有條件下，物業(yè)公司也很難強(qiáng)制新業(yè)主與其簽署新的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

如果老業(yè)主本來就存在物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)等情況，局面就更加復(fù)雜，新業(yè)主即便愿意承擔(dān)其接收房屋后所應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)，也不可能為老業(yè)主遺留的物業(yè)費(fèi)買單。

這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司再對(duì)老業(yè)主提起訴訟，往往連送達(dá)法律文書都成為困難，而對(duì)新業(yè)主的物業(yè)費(fèi)之訴，也可能因雙方不存在合同關(guān)系而得不到法院的支持。

解決方案：《合同法》第36條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”，根據(jù)上述規(guī)定，二手業(yè)主即便未與物業(yè)公司簽署書面的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，但其居住于小區(qū)，接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)視為其與物業(yè)公司成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

實(shí)踐中，該類訴訟的關(guān)鍵在于使法庭認(rèn)定雙方存在事實(shí)合同關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)注意收集有關(guān)新業(yè)主居住于小區(qū)的相關(guān)證據(jù)，如房產(chǎn)證復(fù)印件、水電費(fèi)單據(jù)、車輛出入記錄等，客觀上對(duì)業(yè)主居住于小區(qū)的事實(shí)予以證明。

來源：北京卓緯律師事務(wù)所