在物業(yè)費(fèi)訴訟案中，我們經(jīng)�？吹竭@樣的情景在上演：案件庭審過(guò)程中，法官會(huì)質(zhì)問(wèn)，拿著物業(yè)服務(wù)合同就要物業(yè)費(fèi)嗎？

判決后，判決書(shū)中寫(xiě)著：根據(jù)同一小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司同時(shí)起訴的其他業(yè)主向本院提供的陳述及本院調(diào)查走訪(fǎng)的情況看，物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)確實(shí)存在一定的瑕疵，故本院酌情扣減物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

在履行物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生損害賠償?shù)募m紛案件中，物業(yè)主張履行了相關(guān)義務(wù)，但并未能提供有效證據(jù)的情況比比皆是。

正所謂“一千人眼中有一千個(gè)哈姆雷特”，一千個(gè)業(yè)主眼中也會(huì)有一千個(gè)對(duì)幸福小區(qū)的設(shè)想。面對(duì)物業(yè)公司龐雜的服務(wù)內(nèi)容，每個(gè)業(yè)主對(duì)服務(wù)的著眼點(diǎn)不同，也導(dǎo)致了不同的投訴、糾紛。在享受物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，業(yè)主關(guān)心的是結(jié)果，物業(yè)公司也很難將每一項(xiàng)服務(wù)的過(guò)程一一呈現(xiàn)在業(yè)主面前。

但當(dāng)面臨糾紛時(shí)，物業(yè)公司需要將服務(wù)過(guò)程和結(jié)果在法庭呈現(xiàn)給業(yè)主和法官，這就需要物業(yè)公司在日常工作中注意證據(jù)的保留。

有人說(shuō)，物業(yè)企業(yè)提供的證據(jù)不過(guò)就是各種巡邏記錄、監(jiān)控記錄，其實(shí)非也。

物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)證據(jù)應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)合同，而所有的質(zhì)量記錄、管理記錄都是因物業(yè)服務(wù)合同的條款要求衍生出來(lái)的。物業(yè)服務(wù)合同是繼續(xù)性合同，物業(yè)公司是否履行義務(wù)或義務(wù)履行是否到位，往往經(jīng)過(guò)一段時(shí)間反應(yīng)出來(lái)，增加了物業(yè)公司舉證的難度。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容非常龐雜，包括對(duì)房屋共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維護(hù)，對(duì)小區(qū)公共秩序的維護(hù)、小區(qū)的清潔和保安服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等綜合管理服務(wù)。龐雜的服務(wù)內(nèi)容使得物業(yè)公司的證據(jù)保留是一件相當(dāng)繁瑣的工作。

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的要求，“原告向人民法院起訴或者被告提出反訴應(yīng)當(dāng)附有符合起訴條件的相應(yīng)的證據(jù)材料。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果�！�

所以，證據(jù)提交規(guī)則一般是誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證。當(dāng)然，個(gè)別案件實(shí)施舉證可能會(huì)責(zé)任倒置，講到物業(yè)服務(wù)合同糾紛，則往往由物業(yè)公司承擔(dān)舉證責(zé)任。司法實(shí)踐中，物業(yè)公司在訴訟中并不能單純依靠（前期）物業(yè)服務(wù)合同訴訟，除去現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)、各項(xiàng)管理記錄外，法院還會(huì)將物業(yè)公司在該院相關(guān)案件審理案件情況及當(dāng)時(shí)實(shí)地走訪(fǎng)情況作為裁判依據(jù)之一。

證據(jù)，是日常工作中留下的點(diǎn)點(diǎn)憑證，日常工作中應(yīng)當(dāng)有留存證據(jù)歸檔的意識(shí)。有同行詢(xún)問(wèn)物業(yè)相關(guān)案件一般需要提供哪些證據(jù)，可能是想針對(duì)性的注意檔案保持，但是很抱歉，物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)的案件在證據(jù)準(zhǔn)備時(shí)，需要因案制宜，不存在模板套用，不過(guò)以下這八大類(lèi)檔案，肯定是不可或缺的。

1、每季度出具物業(yè)服務(wù)報(bào)告，在小區(qū)內(nèi)公示，有業(yè)委會(huì)項(xiàng)目可在業(yè)委會(huì)備案。

2、公告張貼時(shí)，建立公告臺(tái)賬。包括如禁止違章搭建、禁止占用公共區(qū)域、施工公告、消殺、清洗外墻公告、禁止高空拋物等，也在留存范圍內(nèi)。

3、電梯維修、外墻清洗、消殺、綠化、管道疏通等工作中應(yīng)當(dāng)建立工作記錄臺(tái)賬，適當(dāng)?shù)膶⒐ぷ髑闆r及結(jié)果在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。

4、日常維修、投訴等及時(shí)處理并書(shū)面與業(yè)主確定處理結(jié)果。

5、日常涉及業(yè)主簽字事宜，必須由業(yè)主本人簽字，非本人簽字應(yīng)當(dāng)由代簽人注明與業(yè)主的關(guān)系。

6、公司文本文件涉及業(yè)主簽字，不得進(jìn)行修改、涂畫(huà)、增加、備注。

7、不定期進(jìn)行物業(yè)服務(wù)問(wèn)卷調(diào)查，針對(duì)業(yè)主疑問(wèn)事宜，及時(shí)跟進(jìn)解決并由業(yè)主確認(rèn)跟進(jìn)結(jié)果。

8、物業(yè)服務(wù)過(guò)程中各種工作記錄應(yīng)當(dāng)留存2年以上。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

責(zé)編：子薇

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