導 讀

建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規(guī)定，即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道（第一個檢查井以內，業(yè)主負責；以外，物業(yè)公司負責）；

若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道（物業(yè)公司負責），1.5米以內算室內下水管道（業(yè)主負責）

案 情

張某住在某小區(qū)二層樓中，因家中廚房下水管道倒灌污水，室內被淹。物業(yè)公司接到通知后即派人對下水管道進行了疏通處理。

張某以物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務義務為由要求賠償，物業(yè)公司認為，根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，其僅負責室外下水管道的管理。

因堵塞發(fā)生在室內下水管道中，故其不負擔任何責任。

評 析

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業(yè)公司是否承擔責任，關鍵看其是否違反了法律規(guī)定或合同約定的義務。

雙方物業(yè)服務合同第六條約定，物業(yè)公司負責該小區(qū)建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但該合同并未對室內、室外下水管道的分界點予以明確。

有觀點認為，應以建筑物的墻體為界，在墻體及墻體以內的下水管道是室內下水管道，屬業(yè)主自行管理的部分，物業(yè)公司不負責管理。在墻體以外的下水管道則屬室外下水管道，物業(yè)公司應負責。

筆者認為，何為室內、室外下水管道，物業(yè)服務合同未作明確約定的情況下，可參照相關行業(yè)規(guī)范來確定。建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規(guī)定，即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道；若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以內算室內下水管道。

本案中，物業(yè)公司派人疏通下水管道時，未發(fā)現(xiàn)室外出戶第一個檢查井堵塞，但通過專用工具經(jīng)第一個檢查井向墻體一側的下水管道進行疏通時，發(fā)現(xiàn)大量雜物，雜物被清出后，張某室內污水倒灌問題得以解決。

因下水管道堵塞部位屬室內下水管道部分，不屬于物業(yè)管理范圍之內，故物業(yè)公司并未違反物業(yè)服務合同的約定，對張某的損失無責任。