業(yè)主對物業(yè)管理的常見誤區(qū) 

1、誤把物業(yè)公司當(dāng)成產(chǎn)權(quán)單位

2、誤把物業(yè)公司當(dāng)成房地產(chǎn)開發(fā)商

3、誤把物業(yè)公司當(dāng)成政府相關(guān)職能部門

4、誤把物業(yè)公司當(dāng)成相關(guān)的運營商

這些錯誤的觀念，讓許多業(yè)主在遇到任何住房相關(guān)問題時，都把責(zé)任都推到物業(yè)公司身上，認為物業(yè)是唯一責(zé)任方，更有甚者以此為由，拒交物業(yè)費。這讓物業(yè)公司啞巴吃黃連，有苦說不出。

在此將大家日常遇到的一些事情進行了責(zé)任歸類，方便大家有效去反饋解決。

 這些與物業(yè)無關(guān) 

1、業(yè)主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風(fēng)等質(zhì)量問題為由，拒交物業(yè)費。此理由，在廣大物業(yè)小區(qū)中是普遍存在的，也成為了不交物業(yè)費業(yè)主的最大理由。其實，房屋質(zhì)量問題是房屋建設(shè)單位的責(zé)任，與物業(yè)公司是無任何關(guān)系的。

有一種情況，業(yè)主認為房屋建設(shè)單位與物業(yè)公司是一家，在出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題時，拒交物業(yè)費。雖然“同是一家”，但也是獨立核算的母子公司，誰的責(zé)任還要誰承擔(dān)，不能因為"母親"犯了法，而讓“兒子”坐牢，這于理于法都不通。

2、未享受服務(wù)，如空房未住，電梯不坐。空房的產(chǎn)權(quán)也是業(yè)主的，你不到小區(qū)住、不乘坐電梯，不能以沒有享受這些權(quán)利為由而不履行作為業(yè)主應(yīng)盡的繳納物業(yè)費的義務(wù)。

3、鄰居出租房屋，感覺不安全。出租房屋是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)無權(quán)干涉，但業(yè)主以這個理由拒交物業(yè)費，實在有些牽強。

4、小區(qū)里有人養(yǎng)大型犬，還有養(yǎng)家禽的。有小區(qū)個別業(yè)主養(yǎng)大型犬和家禽，影響到其他業(yè)主。此情況，物業(yè)公司只能制止，同時上報有關(guān)部門，但無執(zhí)法權(quán)。

5、暖氣不熱。此事真的與物業(yè)無關(guān)。北方地區(qū)小區(qū)里的供暖是供暖企業(yè)與業(yè)主之間因購買熱商品而形成的買賣關(guān)系。如果暖氣不熱，按照供熱條例，業(yè)主應(yīng)找供暖企業(yè)解決，也許會有房屋建設(shè)單位的責(zé)任，但與物業(yè)一點關(guān)系都沒有。

6、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關(guān)系問題，業(yè)主應(yīng)通過社區(qū)調(diào)解或法律維權(quán)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要制止，但無執(zhí)法權(quán)。

7、前樓樓層擋光。業(yè)主可通過《物權(quán)法》維權(quán)，找相關(guān)部門和行政執(zhí)法部門解決。

8、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業(yè)主可通過《物權(quán)法》維權(quán)，并找相關(guān)部門解決。

9、私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)問題時房屋建設(shè)單位不予維修。這與物業(yè)也無關(guān)。

10、有業(yè)主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業(yè)公司減免物業(yè)費。業(yè)主應(yīng)通過養(yǎng)狗主管部門解決此事。

11、無理拒交。有業(yè)主因房屋質(zhì)量問題連電梯費也拒交;有的因家中失火，物業(yè)未及時發(fā)現(xiàn)而拒交……但更多的時候，一些五花八門的理由與物業(yè)無關(guān)。

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，這些其實是由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責(zé)解決，并不是物業(yè)公司的事。

 《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費用”。

由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費時，還存在部分仍看總表計費，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認為是物業(yè)公司收水電費，實際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費。

目前，供水、供電企業(yè)除無償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)。

現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。當(dāng)然這些事也可以委托物業(yè)公司，但要清楚這些不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。并不包括業(yè)主家中部分。

希望大家能夠明白其中緣由，避免后續(xù)再有相關(guān)誤會產(chǎn)生。

 下列問題找物業(yè) 

1、園區(qū)、樓道衛(wèi)生打掃不徹底。園區(qū)、樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務(wù)范圍，物業(yè)應(yīng)加強管理。

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2、小區(qū)綠化不及時，綠地內(nèi)雜草清理不及時。物業(yè)應(yīng)根據(jù)季節(jié)及時綠化，并對園區(qū)公共綠地的花草樹木進行精心維護。

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3、小區(qū)雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應(yīng)及時清理。

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4、小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時維修，屬于物業(yè)公司責(zé)任。

說了這么多，到底什么是物業(yè)公司要做的事情呢？《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

此外，大家也應(yīng)該清楚。要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。

一方面，物業(yè)費不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理和服務(wù)。

因此也希望大家在遇到個別業(yè)主要求物業(yè)承擔(dān)服務(wù)合同之外的事情時，一定要制止他們，因為他們在變相侵占大家的權(quán)利。

根據(jù)實際情況定責(zé)任

1、家中被盜。首先應(yīng)該明確業(yè)主所交物業(yè)費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。

如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，安防員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，安防員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、車輛被劃傷。這得看物業(yè)服務(wù)合同中如何約定。如果停在車位內(nèi)，合同約定物業(yè)只提供衛(wèi)生打掃、用電照明等服務(wù)，車輛劃傷的，業(yè)主對汽車停放有保管要求，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同，約定相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。如果合同中約定物業(yè)有保管義務(wù)并收取保管費用的，物業(yè)公司要按責(zé)任比率賠償。

3、各種公用設(shè)施設(shè)備的維修（如屋面漏雨、電梯設(shè)施、智能化設(shè)施，小區(qū)路燈等）。正常情況下，小型維修應(yīng)由物業(yè)直接進行；合同未約定的維修、更新、改造，就要動用房屋專項維修資金（業(yè)主在買房時繳納的，由物業(yè)行業(yè)主管部門統(tǒng)一設(shè)置賬戶監(jiān)管）進行維修。在此情況下，物業(yè)公司無須承擔(dān)維修責(zé)任。

 

1、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，并不是物業(yè)公司的事。

根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

其實簡單理解就是：社區(qū)監(jiān)控，保安巡邏，訪客登記等等屬于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，只要這些物業(yè)都正常執(zhí)行，并配合相關(guān)部門，物業(yè)是沒有責(zé)任的。

因此大家在遇到上述事情時，可以及時將問題反饋給物業(yè)服務(wù)中心，尋求幫助，而不是一味去責(zé)怪物業(yè)、為難物業(yè)。

2、保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等房屋質(zhì)量問題，這些是開發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。

目前新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務(wù)不到位。換句話說，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

因此希望業(yè)主在遇到相關(guān)問題時，可以尋求物業(yè)幫忙協(xié)調(diào)解決，但心中一定要清楚，這些并不是物業(yè)權(quán)責(zé)之內(nèi)的事情。

物業(yè)管理是無數(shù)瑣碎工作的系統(tǒng)組合，它沒有驚天動地的豐功偉業(yè)，但就是這樣一個平凡的工作在創(chuàng)造著不平凡的業(yè)績，創(chuàng)建和諧社會離不開它、生產(chǎn)生活離不開它、安居樂業(yè)離不開它、文明衛(wèi)生城離不開它……

而當(dāng)前現(xiàn)實中，物業(yè)管理遭受了太多的不該有的誤解和非議。

因此

希望業(yè)主能夠正確認知物業(yè)

在物業(yè)管理活動中積極履行業(yè)主義務(wù)

模范遵守業(yè)主公約

客觀公正地對待物業(yè)管理

讓我們多以理解和包容的心態(tài)

通過我們的共同努力

一起把我們的小區(qū)建成一個和諧美好的家園！

來源：網(wǎng)絡(luò)

責(zé)編：子薇

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