1
應(yīng)急使用適用范圍和要求
在物業(yè)保修期外，發(fā)生下列危及房屋安全、人身安全和突發(fā)公共事件情形之一，需要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（需受委托）、業(yè)主委員會（指已成立業(yè)主委員會但無物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的項目）、社區(qū)居委會（指無物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)且未成立業(yè)主委員會的項目）（以上統(tǒng)稱申請人，下同）可以申請動用維修資金組織應(yīng)急維修、更新、改造：
1.電梯（既有住宅加裝的電梯除外）故障危及人身財產(chǎn)安全，經(jīng)縣級及以上市場監(jiān)管（質(zhì)監(jiān)）部門出具《責(zé)令停止使用通知書》或電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)評估認(rèn)定并出具鑒定報告或電梯維護(hù)保養(yǎng)單位出具的電梯故障報告；
2. 消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)縣級及以上消防救援部門出具《重大火災(zāi)隱患整改通知書》或《限期責(zé)令改正通知書》的；
3.樓體外立面、屋面瓦片、共用設(shè)施設(shè)備等有脫落危險需要消除的；
4.共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的（已移交給排水管理單位的除外）；
5. 危及房屋安全及人身安全的其他情形。
使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修、更新、改造，除符合上述情形外，還應(yīng)有鎮(zhèn)（街道）政府出具的有關(guān)證明材料或簽署意見。
2
應(yīng)急使用程序
除特別緊急情況處置可在社區(qū)居委會、業(yè)主委員會（指已成立業(yè)主委員會的項目）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（指有物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的項目）、2名及以上業(yè)主代表書面確認(rèn)，并以錄像或帶拍攝日期的照片方式進(jìn)行證據(jù)固定后即可處置外，一般應(yīng)急維修、更新、改造項目申請使用維修資金的，按照以下程序辦理：
1 提出使用申請
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主對符合應(yīng)急維修情形之一的物業(yè)，向業(yè)主委員會、社區(qū)居委會（指未成立業(yè)主委員會）提出應(yīng)急維修（更新、改造）申請。
2 出具委托書
有物業(yè)服務(wù)的項目，經(jīng)業(yè)主委員會、社區(qū)居委會核實(shí)，屬于應(yīng)急維修（更新、改造）的情形，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為申請人具體實(shí)施，并出具《授權(quán)委托書》；由業(yè)主委員會、社區(qū)居委會（指未成立業(yè)主委員會）作為申請人自行實(shí)施的，無需出具《授權(quán)委托書》。
3
委托檢測評估和設(shè)計
除能夠按照原施工圖進(jìn)行修復(fù)的工程外，對需要編制維修（更新、改造）施工圖的，由申請人委托原設(shè)計單位或符合資質(zhì)條件的設(shè)計單位編制施工圖。需要檢測或評估的，申請人應(yīng)委托符合資質(zhì)條件的檢測、評估單位進(jìn)行檢測、評估。
4
預(yù)算編制
申請人自行或委托編制工程預(yù)算，預(yù)算造價在一萬元及以上的，需委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)編制預(yù)算。
5
維修依據(jù)固定
申請人組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表對應(yīng)急維修（更新、改造）部位、內(nèi)容、主要材料設(shè)備及數(shù)量等信息進(jìn)行現(xiàn)場核查并書面確認(rèn)，填寫《物業(yè)維修資金應(yīng)急使用現(xiàn)場核查確認(rèn)意見書》，并由錄像或帶拍攝日期的照片進(jìn)行維修依據(jù)固定。現(xiàn)場核查確認(rèn)意見書需由鎮(zhèn)（街道）審核簽章。
6
編制維修（更新、改造）方案
根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和現(xiàn)場核查確認(rèn)意見，申請人編制《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》。方案主要包括項目概況、資金申請原因、內(nèi)容及施工工藝、預(yù)算費(fèi)用、施工單位、監(jiān)理單位、費(fèi)用結(jié)算方式、涉及分?jǐn)倶I(yè)主幢號、工程實(shí)施時間、驗(yàn)收主體、質(zhì)量保修要求等。
7
公告
申請人將應(yīng)急維修（更新、改造）依據(jù)的證明材料、《授權(quán)委托書》、《物業(yè)維修資金應(yīng)急使用現(xiàn)場核查確認(rèn)意見書》、《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》在物業(yè)服務(wù)中心顯著位置、小區(qū)公告欄進(jìn)行張貼公告，鼓勵有條件的項目同時采用多媒體方式進(jìn)行公告，公告時間不少于3天。
8
資金使用申請
申請人向維修資金管理部門提交應(yīng)急維修（更新、改造）依據(jù)的證明材料、《授權(quán)委托書》、《物業(yè)維修資金應(yīng)急使用現(xiàn)場核查確認(rèn)意見書》、《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》、公告照片、《物業(yè)專項維修資金應(yīng)急使用申請表》、檢測（評估）合同、設(shè)計合同、工程預(yù)算書、涉及分?jǐn)倶I(yè)主幢號等資料。經(jīng)維修資金管理部門審核同意，向申請人發(fā)放《物業(yè)專項維修資金準(zhǔn)予使用通知書》。
9
簽訂合同
維修（更新、改造）的施工、監(jiān)理、審計等合同由申請人與相關(guān)單位簽訂，必要時可由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表進(jìn)行見證。
10
施工及驗(yàn)收
施工過程中應(yīng)詳細(xì)記錄維修（更新、改造）的部位及內(nèi)容，需拍攝維修（更新、改造）前后對比照片、更換下來的設(shè)施設(shè)備照片（照片需帶拍攝日期）等，必要時可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)理、跟蹤審計等。維修（更新、改造）完成后，申請人組織現(xiàn)場認(rèn)定（確認(rèn)）單位（人員）進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并填寫《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》。
11
決算及審計
施工單位編制維修（更新、改造）工程決算，申請人委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計并出具審計報告，維修（更新、改造）工程決算造價在一萬元以下的項目可不委托審計，但需經(jīng)業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）審核簽章。
12
公示
申請人將《物業(yè)專項維修資金應(yīng)急使用申請表》、《物業(yè)專項維修資金準(zhǔn)予使用通知書》、《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》、施工合同、審計報告（工程決算造價在一萬元以下的項目為經(jīng)審核簽章的工程決算書）、《維修(更新、改造)項目決算費(fèi)用相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偳鍍浴吩谖飿I(yè)服務(wù)中心顯著位置、小區(qū)公告欄公示7天，公示期滿無異議的，方可向維修資金管理部門申請資金撥付。
13
申請資金撥付
申請人持施工合同、監(jiān)理合同、委托審計合同、施工圖（檢測、評估報告）、《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》、《維修(更新、改造)項目決算費(fèi)用相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偳鍍浴?/span>、工程決算書及審計報告、公示照片、公示意見及處理情況、《物業(yè)專項維修資金使用項目結(jié)算申請表》等材料報維修資金管理部門，提出應(yīng)急維修資金核撥申請。施工合同總價在15萬元以內(nèi)的，維修資金管理部門在工程決算審計后一次性撥付維修資金；施工合同總價在15萬元及以上的，維修資金管理部門可分兩期撥付維修資金。
特別緊急情況在危情處置時同步進(jìn)行公告，公告時間不少于3天，在處置完成和決算審計后進(jìn)行公示，公示時間不少于7天，公示無異議后向維修資金管理部門申請應(yīng)急維修資金核撥。
申請?zhí)貏e緊急情況處理維修資金核撥時，申請人持《授權(quán)委托書》（可后補(bǔ)）、書面確認(rèn)意見（只要能說明問題即可，無需采用《物業(yè)維修資金應(yīng)急使用現(xiàn)場核查確認(rèn)意見書》格式）、處置前后對比照片、更換下來的設(shè)施設(shè)備照片、維修（更新、改造）合同（可后補(bǔ)）、《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》、工程決算書及審計報告、《維修(更新、改造)項目決算費(fèi)用相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偳鍍浴?/span>、《物業(yè)專項維修資金使用項目結(jié)算申請表》、公示照片、公示意見及處理情況等材料報維修資金管理部門，提出特別緊急情況處理維修資金核撥申請。
14
結(jié)算審核及撥付
維修資金管理部門審核申請材料，對符合維修資金劃撥條件的，在申請人提交相關(guān)費(fèi)用憑證后將維修資金（扣除預(yù)付部分）劃轉(zhuǎn)至申請人賬戶，經(jīng)申請人授權(quán)也可直接劃轉(zhuǎn)至施工等單位賬戶。
一般維修資金使用
1
根據(jù)年初計劃進(jìn)行維修、更新、改造的情形
除應(yīng)急維修資金使用外，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用，申請人應(yīng)根據(jù)物業(yè)情況或相關(guān)業(yè)主提請，在年初編制年度維修、更新、改造計劃，其使用程序按下列規(guī)定執(zhí)行：
1
編制年度使用計劃
由申請人組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表對需要維修（更新、改造）部位、主要內(nèi)容、估算費(fèi)用、列支范圍、計劃實(shí)施時間等編制年度使用計劃。
2
公告并完善年度使用計劃
由申請人在物業(yè)服務(wù)中心顯著位置、小區(qū)公告欄對維修資金年度使用計劃進(jìn)行公告，公告時間不少于7天，并根據(jù)公告期內(nèi)業(yè)主等反映的意見對年度使用計劃進(jìn)行修改完善。
3
出具委托書
經(jīng)公告后對沒有強(qiáng)烈反對的年度維修（更新、改造）內(nèi)容，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會應(yīng)出具《授權(quán)委托書》，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會自行實(shí)施的，不需要出具《授權(quán)委托書》。
4
委托檢測評估和設(shè)計
除能夠按照原施工圖進(jìn)行修復(fù)的工程外，對需要編制維修（更新、改造）施工圖的，由申請人委托原設(shè)計單位或符合資質(zhì)條件的設(shè)計單位編制施工圖。需要檢測或評估的，申請人應(yīng)委托符合資質(zhì)條件的檢測、評估單位進(jìn)行檢測、評估。
5
預(yù)算編制
申請人自行或委托編制工程預(yù)算，預(yù)算造價在一萬元及以上的，需委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)編制預(yù)算。
6
編制維修（更新、改造）方案
根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和現(xiàn)場核查確認(rèn)意見，申請人編制《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》。方案主要包括項目概況、資金申請原因、內(nèi)容及施工工藝、預(yù)算費(fèi)用、施工單位、監(jiān)理單位、費(fèi)用結(jié)算方式、涉及分?jǐn)倶I(yè)主幢號、工程實(shí)施時間、驗(yàn)收主體、質(zhì)量保修要求等。
7
征求業(yè)主意見
業(yè)主委員會（社區(qū)居委會、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）書面征求費(fèi)用列支范圍內(nèi)專有部分全體業(yè)主意見，形成《物業(yè)專項維修資金使用征求意見表》和《物業(yè)專項維修資金使用征詢意見情況匯總表》，費(fèi)用列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主書面同意的內(nèi)容方可實(shí)施。對涉及多個維修（更新、改造）內(nèi)容的，應(yīng)分別進(jìn)行書面意見征求和意見匯總，但可同時進(jìn)行意見征求。
8
實(shí)施前公示
申請人將工程預(yù)算書、《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》、《物業(yè)專項維修資金使用征詢意見情況匯總表》等資料，在物業(yè)服務(wù)中心顯著位置、小區(qū)公告欄進(jìn)行張貼公示，鼓勵有條件的項目同時采用多媒體方式進(jìn)行公示，公示時間不少于7天。
9
資金使用申請
申請人向維修資金管理部門提交完善后的年度使用計劃、《授權(quán)委托書》、《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》、《物業(yè)專項維修資金使用征求意見表》、《物業(yè)專項維修資金使用征詢意見情況匯總表》、《物業(yè)專項維修資金使用審核申請表》、公告照片、公示照片、公示意見及處理情況、檢測（評估）合同、設(shè)計合同、工程預(yù)算書、涉及分?jǐn)倶I(yè)主幢號等資料。經(jīng)維修資金管理部門審核同意，向申請人發(fā)放《物業(yè)專項維修資金準(zhǔn)予使用通知書》。
10
簽訂合同
維修（更新、改造）的施工、監(jiān)理、審計等合同由申請人與相關(guān)單位簽訂，必要時可由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表進(jìn)行見證。
11
施工及驗(yàn)收
施工過程中應(yīng)詳細(xì)記錄維修（更新、改造）的部位及內(nèi)容，需拍攝維修（更新、改造）前后對比照片、更換下來的設(shè)施設(shè)備照片（照片需帶拍攝日期）等，必要時可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)理、跟蹤審計等。維修（更新、改造）完成后，申請人組織現(xiàn)場認(rèn)定（確認(rèn)）單位（人員）進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并填寫《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》。
12
決算及審計
施工單位編制維修（更新、改造）工程決算，申請人委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計并出具審計報告，維修（更新、改造）工程決算造價在一萬元以下的項目可不委托審計，但需經(jīng)業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）審核簽章。
13
實(shí)施后公示
申請人將附件《物業(yè)專項維修資金應(yīng)急使用申請表》、《物業(yè)專項維修資金準(zhǔn)予使用通知書》、《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》、施工合同、審計報告（工程決算造價在一萬元以下的項目為經(jīng)審核簽章的工程決算書）、《維修(更新、改造)項目決算費(fèi)用相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偳鍍浴吩谖飿I(yè)服務(wù)中心顯著位置、小區(qū)公告欄公示7天，公示期滿無異議的，方可向維修資金管理部門申請資金撥付。
14
申請資金撥付
申請人持施工合同、監(jiān)理合同、委托審計合同、施工圖（檢測、評估報告）、《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》、《維修(更新、改造)項目決算費(fèi)用相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偳鍍浴?/span>、工程決算書及審計報告、公示照片、公示意見及處理情況、《物業(yè)專項維修資金使用項目結(jié)算申請表》等材料報維修資金管理部門，提出應(yīng)急維修資金核撥申請。業(yè)委會資訊。施工合同總價在15萬元以內(nèi)的，維修資金管理部門在工程決算審計后一次性撥付維修資金；施工合同總價在15萬元及以上的，維修資金管理部門可分兩期撥付維修資金。
15
結(jié)算審核及撥付
維修資金管理部門審核申請材料，對符合維修資金劃撥條件的，在申請人提交相關(guān)費(fèi)用憑證后將維修資金（扣除預(yù)付部分）劃轉(zhuǎn)至申請人賬戶，經(jīng)申請人授權(quán)也可直接劃轉(zhuǎn)至施工等單位賬戶。
2
臨時決定進(jìn)行維修（更新、改造）的情形
除應(yīng)急維修及按照年初計劃實(shí)施的維修、更新、改造外，因業(yè)主申請或根據(jù)需要，臨時決定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，其使用程序按下列規(guī)定執(zhí)行：
1
征求業(yè)主意見
業(yè)主委員會（社區(qū)居委會、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）書面征求費(fèi)用列支范圍內(nèi)專有部分全體業(yè)主意見，形成《物業(yè)專項維修資金使用征求意見表》、《物業(yè)專項維修資金使用征詢意見情況匯總表》。費(fèi)用列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后方可實(shí)施。
2
出具委托書
經(jīng)公告后對沒有強(qiáng)烈反對的年度維修（更新、改造）內(nèi)容，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會應(yīng)出具《授權(quán)委托書》，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會自行實(shí)施的，不需要出具《授權(quán)委托書》。
3
委托檢測評估和設(shè)計
除能夠按照原施工圖進(jìn)行修復(fù)的工程外，對需要編制維修（更新、改造）施工圖的，由申請人委托原設(shè)計單位或符合資質(zhì)條件的設(shè)計單位編制施工圖。需要檢測或評估的，申請人應(yīng)委托符合資質(zhì)條件的檢測、評估單位進(jìn)行檢測、評估。
4預(yù)算編制
申請人自行或委托編制工程預(yù)算，預(yù)算造價在一萬元及以上的，需委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)編制預(yù)算。
5
編制維修（更新、改造）方案
根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和現(xiàn)場核查確認(rèn)意見，申請人編制《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》。方案主要包括項目概況、資金申請原因、內(nèi)容及施工工藝、預(yù)算費(fèi)用、施工單位、監(jiān)理單位、費(fèi)用結(jié)算方式、涉及分?jǐn)倶I(yè)主幢號、工程實(shí)施時間、驗(yàn)收主體、質(zhì)量保修要求等。
6
實(shí)施前公示
申請人將工程預(yù)算書、《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》、《物業(yè)專項維修資金使用征詢意見情況匯總表》等資料，在物業(yè)服務(wù)中心顯著位置、小區(qū)公告欄進(jìn)行張貼公示，鼓勵有條件的項目同時采用多媒體方式進(jìn)行公示，公示時間不少于7天。
7
資金使用申請
申請人向維修資金管理部門提交完善后的業(yè)主申請材料或其他需要維修（更新、改造）的證明材料、《授權(quán)委托書》、《物業(yè)專項維修(更新、改造)方案》、《物業(yè)專項維修資金使用征求意見表》、《物業(yè)專項維修資金使用征詢意見情況匯總表》、《物業(yè)專項維修資金使用審核申請表》、公告照片、公示照片、公示意見及處理情況、檢測（評估）合同、設(shè)計合同、工程預(yù)算書、涉及分?jǐn)倶I(yè)主幢號等資料。經(jīng)維修資金管理部門審核同意，向申請人發(fā)放《物業(yè)專項維修資金準(zhǔn)予使用通知書》。
8
簽訂合同
維修（更新、改造）的施工、監(jiān)理、審計等合同由申請人與相關(guān)單位簽訂，必要時可由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表進(jìn)行見證。
9
施工及驗(yàn)收
施工過程中應(yīng)詳細(xì)記錄維修（更新、改造）的部位及內(nèi)容，需拍攝維修（更新、改造）前后對比照片、更換下來的設(shè)施設(shè)備照片（照片需帶拍攝日期）等，必要時可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)理、跟蹤審計等。維修（更新、改造）完成后，申請人組織現(xiàn)場認(rèn)定（確認(rèn)）單位（人員）進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并填寫《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》。
10
決算及審計
施工單位編制維修（更新、改造）工程決算，申請人委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計并出具審計報告，維修（更新、改造）工程決算造價在一萬元以下的項目可不委托審計，但需經(jīng)業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）審核簽章。
11
實(shí)施后公示
申請人將附件《物業(yè)專項維修資金應(yīng)急使用申請表》、《物業(yè)專項維修資金準(zhǔn)予使用通知書》、《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》、施工合同、審計報告（工程決算造價在一萬元以下的項目為經(jīng)審核簽章的工程決算書）、《維修(更新、改造)項目決算費(fèi)用相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偳鍍浴吩谖飿I(yè)服務(wù)中心顯著位置、小區(qū)公告欄公示7天，公示期滿無異議的，方可向維修資金管理部門申請資金撥付。
12
申請資金撥付
申請人持施工合同、監(jiān)理合同、委托審計合同、施工圖（檢測、評估報告）、《物業(yè)維修（更新、改造）竣工驗(yàn)收意見表》、《維修(更新、改造)項目決算費(fèi)用相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偳鍍浴?/span>、工程決算書及審計報告、公示照片、公示意見及處理情況、《物業(yè)專項維修資金使用項目結(jié)算申請表》等材料報維修資金管理部門，提出應(yīng)急維修資金核撥申請。施工合同總價在15萬元以內(nèi)的，維修資金管理部門在工程決算審計后一次性撥付維修資金；施工合同總價在15萬元及以上的，維修資金管理部門可分兩期撥付維修資金。
13
結(jié)算審核及撥付
維修資金管理部門審核申請材料，對符合維修資金劃撥條件的，在申請人提交相關(guān)費(fèi)用憑證后將維修資金（扣除預(yù)付部分）劃轉(zhuǎn)至申請人賬戶，經(jīng)申請人授權(quán)也可直接劃轉(zhuǎn)至施工等單位賬戶
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其他事項
1.維修資金使用申請人、相關(guān)部門（單位）及個人應(yīng)當(dāng)對其提供材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
2.施工單位、監(jiān)理單位、審計單位等原則上應(yīng)通過邀請招標(biāo)、比價等方式確定，也可從政府采購入圍企業(yè)中擇優(yōu)選取。
來源：業(yè)委會資訊責(zé)編：子薇
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