業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因

1、因工程遺留問(wèn)題，如房屋內(nèi)外墻開(kāi)裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門(mén)窗變形，玻璃起霧等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，如電動(dòng)車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆](méi)入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、“老賴”業(yè)主，無(wú)任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交物業(yè)費(fèi)。

0２

因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)的

對(duì)應(yīng)談判技巧和催收辦法

1、從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋。雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇，因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。

3、要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含保修期內(nèi)的工程維修費(fèi)用。

4、讓業(yè)主明白已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利——物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)——按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

5、積極協(xié)調(diào)和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過(guò)上述溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首先可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況，如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小決定是否向法院起訴。

0３

因家中財(cái)產(chǎn)被盜（車輛被盜、損毀）

而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法

業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)分兩種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門(mén)以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。

一般而言，物業(yè)服務(wù)合同的安全防范范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家私有財(cái)產(chǎn)保管，則不在安保范圍之列。

當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過(guò)核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門(mén)崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的詢問(wèn)和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。

在此需要特別說(shuō)明的是，保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，通過(guò)合同約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。

業(yè)主不能因?yàn)榻患{物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償，同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒(méi)有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

0４

房屋空置也要交物業(yè)費(fèi)

司法解釋：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)）或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。

該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》——發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。各地也有一些具體規(guī)定，可參照?qǐng)?zhí)行。

0５

對(duì)無(wú)任何“理由”拒交物業(yè)費(fèi)的

采取電話催繳等方式進(jìn)行催收

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

1、發(fā)“催收信息”，一般是兩周一次，參考內(nèi)容：尊敬的業(yè)主，至**年**月您戶已欠繳物業(yè)費(fèi)***元，請(qǐng)盡快到物業(yè)管理處繳交，以免增加額外的滯納金。多謝合作!****物業(yè)管理處。電話：*****

2、電話催收，先了解一下業(yè)主的欠費(fèi)主要原因。要明確告訴業(yè)主欠費(fèi)的金額，并追問(wèn)業(yè)主可以確定幾時(shí)過(guò)來(lái)交。

3、發(fā)“催收單”，寄信或貼住戶門(mén)口或梯口。(另附內(nèi)容)

4、上門(mén)溝通，先了解一下業(yè)主欠費(fèi)的主要原因。然后再上門(mén)溝通。(計(jì)劃一下業(yè)主有可能問(wèn)的問(wèn)題，并準(zhǔn)備好如何回答與解釋。)

5、法律途徑，經(jīng)以上四種方式不見(jiàn)效且欠費(fèi)金額超5千元或一年的，可以考慮發(fā)“律師信”催收，如果都無(wú)效果的，就采取最嚴(yán)厲的措施：向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行“支付令”。

06

針對(duì)幾種特殊情況的催費(fèi)方式

1、炒樓群體(未裝修未入住的空置房)

針對(duì)該類型單位業(yè)主的特點(diǎn)多為炒樓及財(cái)產(chǎn)保值增值為主，業(yè)主對(duì)于物業(yè)的關(guān)注度比較低。擬進(jìn)行每月定期電話進(jìn)行催繳，說(shuō)服業(yè)主辦理銀行托收手續(xù)，若物業(yè)費(fèi)用達(dá)到一定額度標(biāo)準(zhǔn)后統(tǒng)一進(jìn)行律師信的派發(fā)，通過(guò)法律途徑進(jìn)行催繳，費(fèi)用以每戶3千元為基準(zhǔn)。

2、針對(duì)一般性欠費(fèi)單元

一類型為入住單位，該類型業(yè)主已經(jīng)裝修完畢并且已經(jīng)入住，對(duì)于該類型業(yè)主特點(diǎn)，擬進(jìn)行加強(qiáng)性電話催繳及夜間上門(mén)催繳工作，在進(jìn)行夜間上門(mén)催繳期間需要物業(yè)財(cái)務(wù)配合進(jìn)行夜間上門(mén)收費(fèi)。

一類型為商鋪、別墅，該類型業(yè)主由于管理費(fèi)用比較多，擬進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)處理，安排人員長(zhǎng)期進(jìn)行上門(mén)工作，在經(jīng)過(guò)一定時(shí)間累計(jì)后仍然不交付的擬進(jìn)行法律手段進(jìn)行催繳，初步計(jì)劃從5千元為基準(zhǔn)。

3、對(duì)于一些確有困難的“特殊戶”

若真正知道此戶有實(shí)際生活困難的，則可以考慮給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或分期付款。

催款單 (樣式) No.
第___次催款

______單元:

您已經(jīng)拖欠___月管理費(fèi)___元,___月房屋公共維修金____元，___月水費(fèi)____元，____月電費(fèi)___元，____月氣費(fèi)___元，合計(jì)金額______元。請(qǐng)您在____月___日前到管理處繳交，否則將按《管理公約》及《**物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)規(guī)定按日加收所欠費(fèi)用千分之**的滯納金，并將暫停對(duì)貴單元的有關(guān)服務(wù)。

謝謝合作!

**物業(yè)管理有限公司

___年___月___日

0７

針對(duì)不同業(yè)主采取不同的收款方式

物業(yè)公司應(yīng)盡可能合理的劃分業(yè)主的構(gòu)成，針對(duì)不同業(yè)主，采取不同的收款方式，加強(qiáng)溝通，更人性化的體諒業(yè)主的難處，制定靈活的收費(fèi)方案，有計(jì)劃、有目標(biāo)的開(kāi)展收繳工作。以下列舉幾種欠費(fèi)催繳的方式方法：

1、事出有因適度減免
如住戶因財(cái)物失竊、車輛失竊、房屋質(zhì)量小缺陷(滲水、小裂縫)未能及時(shí)處理、公司經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)狀況等原因而拒交物業(yè)費(fèi)，雖然并非是物業(yè)管理公司的責(zé)任，物業(yè)管理公司也無(wú)賠償義務(wù)，但是從人性化管理的角度出發(fā)，物業(yè)企業(yè)可以給住戶適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償(非現(xiàn)金)或采取適當(dāng)減免滯納金及分期付款等優(yōu)惠措施，從而達(dá)到催繳目的。

2、責(zé)任不清快刀斬亂麻
如部分住戶欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、糾紛多、牽涉面廣，扯不斷理還亂。如不及時(shí)處理就會(huì)越積越多越難收，不如壯士斷臂一切從新開(kāi)始，此后讓住戶無(wú)拒繳的“理由”。

3、物業(yè)無(wú)過(guò)失依法辦事
住戶拒繳費(fèi)用的“理由”無(wú)奇不有，有對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿、有對(duì)設(shè)施設(shè)備的不滿、有對(duì)周邊環(huán)境的不滿、有嫌物業(yè)管理費(fèi)用太高、有的因房屋質(zhì)量問(wèn)題得不到解決的、有的借口物業(yè)管理公司管理不善等等。這些住戶打心眼里是想搭車消費(fèi)，因此，物業(yè)企業(yè)只有拿起法律的武器，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

4、責(zé)任到人定時(shí)催討
加強(qiáng)收費(fèi)管理應(yīng)從職能部門(mén)抓起，樹(shù)立收費(fèi)意識(shí)和責(zé)任感，定期落實(shí)項(xiàng)目收費(fèi)情況，并協(xié)助制定解決方案。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人服務(wù)和收費(fèi)兩手都要抓，兩手都要硬，要了解本項(xiàng)目的收費(fèi)情況，分析欠費(fèi)原因?qū)で蠼鉀Q方案，責(zé)任到人層層落實(shí)。收款員與客服人員分工不分家，信息共享，充分發(fā)揮業(yè)主檔案的作用，定時(shí)催討。做好每月業(yè)主欠費(fèi)清單并詳細(xì)說(shuō)明具體情況，提出收費(fèi)合理化建議，制訂適當(dāng)?shù)幕乜瞠?jiǎng)勵(lì)制度。

5、加強(qiáng)宣傳正確引導(dǎo)
業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，這是物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定的，為什么還有部分業(yè)主無(wú)理拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用呢?一方面是由于個(gè)別業(yè)主的素質(zhì)問(wèn)題，另一方面是宣傳力度不夠。因此我們需要通過(guò)各種形式、各種渠道廣泛宣傳物業(yè)管理的一些基本知識(shí)，讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，并明確自己享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)，正確引導(dǎo)業(yè)主的繳費(fèi)觀念。