中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

對很多物業(yè)公司而言，南昌開放式老舊小區(qū)，看似數(shù)量龐大，只要愿意進(jìn)老舊小區(qū)，就能迅速擴(kuò)大市場份額，但入駐的結(jié)局往往是因虧本而無奈退出。老舊小區(qū)的業(yè)主們對于小區(qū)的安全及管理問題都多有不滿，但如果讓他們支付物業(yè)費(fèi)引進(jìn)一個好的物業(yè)，卻又眾口難調(diào)。

  自南昌啟動創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)模式試點(diǎn)工作以來，在東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里各選取2個社區(qū)（開放式老舊居民區(qū)）開展老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新模式試點(diǎn)。目前該10個試點(diǎn)小區(qū)已形成物業(yè)包干、社區(qū)自治兩種模式，這也讓市民看到了城市從“面子”到“里子”的更新之路。

  試點(diǎn)小區(qū)有哪些

  10個老舊小區(qū)試點(diǎn)物業(yè)管理新模式

  據(jù)了解，南昌市現(xiàn)有住宅小區(qū)2695個，其中2000年以前建成的老舊小區(qū)有1618個（含封閉式老舊小區(qū)201個，開放式老舊小區(qū)1217個，企業(yè)家屬院小區(qū)200個），2000年以后建成的商品房小區(qū)有1077個。今年，南昌市計(jì)劃對全市247個老舊小區(qū)進(jìn)行改造，涉及100100戶，惠及32萬余人，預(yù)計(jì)投資26.16億元。

  自南昌啟動創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)模式試點(diǎn)工作以來，在東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里各選取2個社區(qū)（開放式老舊居民區(qū)）開展老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新模式試點(diǎn)。

  目前，10個試點(diǎn)小區(qū)，全部成立了業(yè)委會，有西湖區(qū)桃苑社區(qū)、青云譜區(qū)城南教師公寓等5個試點(diǎn)小區(qū)采用物業(yè)包干模式，有東湖區(qū)江纖美庭社區(qū)、青山湖區(qū)潘坊社區(qū)等5個試點(diǎn)小區(qū)采用社區(qū)自治模式對小區(qū)進(jìn)行管理。南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處處長楊偉表示，試點(diǎn)中取得了一定的成效，為創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)模式打開了新思路。

  即將出臺詳細(xì)方案在昌全面推行

  為支持、鼓勵和推動試點(diǎn)社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作，南昌試點(diǎn)社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)考核合格的發(fā)放獎勵，獎勵期限為5年，獎勵標(biāo)準(zhǔn)為2019~2021年18元/月/戶、2022年12元/月/戶、2023年6元/月/戶。

  此外，記者在采訪中了解到，南昌即將出臺《“彰顯省會擔(dān)當(dāng)·唱響南昌品牌”創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)模式工作方案》，在全市按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，在南昌全面推行創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)模式，探索建立健全長效管理機(jī)制。

  物業(yè)包干怎么搞

  引進(jìn)物業(yè)，全方位升級小區(qū)硬件設(shè)施

  西湖區(qū)試點(diǎn)社區(qū)桃苑社區(qū)建于上世紀(jì)90年代，是由商品房、南昌市政單位房、拆遷安置還建房組成的混合型社區(qū)，占地面積6萬多平方米，轄區(qū)現(xiàn)共有居民樓12棟82個單元1070戶，居民3326人。

  “過去由于缺乏硬件條件，基礎(chǔ)薄弱，即使全額收取物業(yè)費(fèi)用，也不能維持運(yùn)轉(zhuǎn)，因此很多物業(yè)公司不愿介入�！碧以飞鐓^(qū)主任楊麗說，之前，社區(qū)只能依靠政府補(bǔ)貼，承擔(dān)環(huán)衛(wèi)清掃保潔任務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的基本維護(hù)，勉強(qiáng)維持基本運(yùn)行。

  2017年3月，南昌市西湖區(qū)政府決定出資，對這個老舊小區(qū)進(jìn)行改造。改造后，社區(qū)煥發(fā)出新的生機(jī)。小區(qū)里樹木、藤蔓、花草隨處可見……

  社區(qū)改造后變漂亮了，但如何長效管理，留住這份美麗，就成為了居民的難題。而成立業(yè)主委員會，激活居民管理小區(qū)的熱情，是桃苑社區(qū)建立后續(xù)長效管理機(jī)制的突破口。2018年3月26日，桃苑社區(qū)經(jīng)西湖區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立業(yè)委會，在全體業(yè)委會成員推薦下引進(jìn)了南昌萬保物業(yè)有限公司為居民服務(wù)，從而拉開了老舊小區(qū)推行物業(yè)管理模式的序幕。

  楊麗說，物業(yè)公司入駐后，安裝了攝像頭，規(guī)范小區(qū)車輛管理，增加了電動車充電設(shè)施，方便了小區(qū)居民，桃苑社區(qū)也越來越有現(xiàn)代小區(qū)的模樣。

  市場運(yùn)作，以廣告收入反哺設(shè)施安裝投入

  對于居民關(guān)心的引入物業(yè)公司后，物業(yè)費(fèi)的繳付等問題，記者了解到，《南昌市創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務(wù)模式試點(diǎn)工作方案》（以下簡稱《試點(diǎn)工作方案》）提出，老舊居民區(qū)推行物業(yè)服務(wù)，遵循“市場運(yùn)作、業(yè)主付費(fèi)、政府扶持”的原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由居民（單位）承擔(dān)，并且綜合考慮老舊居民區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)心理習(xí)慣，科學(xué)合理地測算居民群眾個人應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前，桃苑社區(qū)物業(yè)費(fèi)為每平方米0.5元。

  “物業(yè)公司也采取了一些政策允許的措施用于貼補(bǔ)物業(yè)服務(wù)的人工費(fèi)用。”南昌萬保物業(yè)有限公司一位黃姓工作人員告訴記者，如物業(yè)公司入駐初期引入的社區(qū)6個出入口安裝的電子道閘，系與江西一家公司簽訂服務(wù)協(xié)議，由其免費(fèi)安裝，再以道閘廣告收入反哺安裝投入等。如今，隨著居民對于物業(yè)服務(wù)越來越認(rèn)可，物業(yè)費(fèi)收取率逐步上升，而物業(yè)公司也堅(jiān)定了與開放式老舊小區(qū)合作的信心。

  社區(qū)自治如何做

  高度自治，社區(qū)亂象由居民們自發(fā)制止

  8月17日，東湖區(qū)試點(diǎn)社區(qū)江纖美庭社區(qū)內(nèi)，老人在健身步道上悠閑地散步，居民在休閑長廊里下棋、聊天、擇菜，小朋友在干凈整潔的院子里嬉戲，歡聲笑語回蕩在煥然一新的社區(qū)里。目之所及，改造后的老舊小區(qū)煥發(fā)出的新氣象撲面而來。而這都與江纖美庭社區(qū)自治分不開。

  記者在江纖美庭社區(qū)采訪時注意到，只要社區(qū)里來了陌生人，居民們都會上前問一句“您找誰？”樓道內(nèi)的雜物、小廣告也隨時有人發(fā)現(xiàn)、勸導(dǎo)和清理……這些亂象總是會第一時間被社區(qū)居民們發(fā)現(xiàn)制止。

  據(jù)了解，江纖美庭社區(qū)1993年投入使用，系江西化纖廠改制企業(yè)小區(qū)，居民中老年人比例達(dá)到80%，是典型的老舊小區(qū)。

  此前，由于社區(qū)內(nèi)始終沒有正規(guī)物業(yè)入駐，樓道自行車、小廣告、雜物堆積無人清理，小區(qū)環(huán)境臟亂差。為使這些亂象不再反彈，社區(qū)在2013年成立了業(yè)主委員會，決定通過自治的模式管理社區(qū)。

  “門”內(nèi)自理，通過收取停車費(fèi)達(dá)到收支平衡

  《試點(diǎn)工作方案》明確，對于老舊居民區(qū)實(shí)行“‘門’內(nèi)物業(yè)服務(wù)、‘門’外公共服務(wù)，‘門內(nèi)門外’行政管理全覆蓋”的管理模式�！伴T”內(nèi)的物業(yè)服務(wù)契約化，即服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)價格等由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以書面合同形式約定；可以實(shí)行綜合服務(wù)，也可選擇如保潔、保安等單項(xiàng)或組合的“菜單式”服務(wù)�！伴T”外的公共服務(wù)集中化，即社區(qū)范圍內(nèi)的道路保養(yǎng)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、路燈管理等基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)職責(zé)和資源下沉至街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)統(tǒng)籌整合資源，統(tǒng)一履行公共服務(wù)職責(zé)。

  “針對‘門’內(nèi)物業(yè)服務(wù)，我們把社區(qū)管理的‘話語權(quán)’交到居民手中�！苯�纖美庭社區(qū)業(yè)委會主任鄧菊根說，我們聘請了6位居民積極分子，承擔(dān)起清掃保潔、治安防控等工作，解決小區(qū)沒有門禁，避免外來車輛隨意進(jìn)出，車輛亂停亂放等問題。收支主要通過收取機(jī)動車停車費(fèi)來達(dá)到平衡。采訪中，社區(qū)居民們紛紛表示，“我們都是江纖美庭社區(qū)的‘管家人’，心里的感覺就和社區(qū)一天天的變化一樣，不僅有質(zhì)感，更有看得見摸得著的幸福感。”

  ◎他山之石

  信托模式

  指建立在信托式財(cái)產(chǎn)管理基礎(chǔ)上的物業(yè)管理，主流模式是基金式物業(yè)管理，即業(yè)主們將物業(yè)費(fèi)與公共收益設(shè)立為業(yè)主基金，建立受托人候選庫，通過業(yè)主大會從候選庫中選擇受托人，獲選的物業(yè)管理人要按照信托受托人義務(wù)，以業(yè)主居民利益最大為目的，實(shí)施物業(yè)管理行為。典型代表:成都風(fēng)華苑小區(qū)、北京朗琴園小區(qū)。
 

  酬金模式 

  指預(yù)收的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或者數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。它的核心是業(yè)主自主管理，與物業(yè)公司共同合作創(chuàng)建和諧社區(qū)。典型代表：上海香榭麗花園、北京酈城小區(qū)。
 

  麗娜模式 

  “區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”是其基本特征。包括明確地劃分小區(qū)內(nèi)共同的管理權(quán)、明確權(quán)利責(zé)任主體，同時將物業(yè)管理的成本和收益量化并公開，做到過程公開化、程序透明化。典型代表：天津書香園小區(qū)、天津深芳小區(qū)。