都說，買房一陣子，物業(yè)一輩子。隨著樓市步入新存量時(shí)代，越來越多的房企開始意識(shí)到將開發(fā)的存量資源充分盤活可以產(chǎn)生巨大的發(fā)展空間，與此同時(shí)，第三方物業(yè)管理企業(yè)也展開了拓張的戰(zhàn)役。

現(xiàn)階段，正是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)資金需求最大的時(shí)候，能夠上市更是大大小小物業(yè)管理企業(yè)的追求，上市除了可以促進(jìn)企業(yè)融資更重要的是有利于提升企業(yè)品牌知名度并提高市場(chǎng)份額。

1、已上市物業(yè)管理企業(yè)概況

目前上市的物業(yè)管理企業(yè)中，在港股上市的有彩生活、中海物業(yè)等7家物業(yè)服務(wù)企業(yè);新三板掛牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是達(dá)到59家;而內(nèi)地A股“物業(yè)第一股”的桂冠被南都物業(yè)摘下后，A股也成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)沖擊的資本市場(chǎng)。目前正在積極準(zhǔn)備在香港、國(guó)內(nèi)外主板上市的物業(yè)公司有碧桂園物業(yè)、新大正物業(yè)、新城物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)、銀灣物業(yè)等。

隨著綜合實(shí)力的提高，龍頭企業(yè)和中等規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)的差距在逐漸拉大。從主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的規(guī)模來看，物業(yè)管理企業(yè)分為兩個(gè)檔次：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過10億元的港股上市公司作為第一梯隊(duì)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不超過10億元的公司作為第二梯隊(duì)。

第一梯隊(duì)的企業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)相當(dāng)完善，包括了基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)和其他增值業(yè)務(wù)。截至2017年6月底，作為最早于港股上市的彩生活，其在管項(xiàng)目建筑面積為8.49億平方米，具有高于行業(yè)平均水平的盈利能力。綠城服務(wù)在管面積緊隨其后，為2億平方米，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較為突出，盈利能力處于行業(yè)中上水平。中奧到家簽約管理面積約6330萬平方米，相較于行業(yè)平均水平盈利能力一般。

第二梯隊(duì)的物業(yè)管理公司在管面積與第一梯隊(duì)差距較大，然而大部分企業(yè)的毛利率水平顯著低于第一梯隊(duì)。例如新三板上市的開元物業(yè)以及主板上市的南都物業(yè)。

2、彩生活布局互聯(lián)網(wǎng)盈利見成效，2018年“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”新時(shí)代到來

彩生活(1778HK)--全國(guó)領(lǐng)先的居住社區(qū)平臺(tái)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司為花樣年集團(tuán)旗下物業(yè)管理資產(chǎn)拆分、重組衍化而來，發(fā)展成為如今全國(guó)領(lǐng)先的居住社區(qū)平臺(tái)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，主要為社區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)和其它增值服務(wù)。

2015年之前，彩生活通過大量的兼并收購來擴(kuò)張自己的在管面積來增加公司在高端住宅以及寫字樓上的管理比例，2016年實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將公司拓展管理面積的主要驅(qū)動(dòng)力從大量收并購轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)管理輸出，即在第三方目標(biāo)物業(yè)管理公司中持股 5-20%，以分享50%增值服務(wù)板塊收益。這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不僅有效緩解現(xiàn)金支出的負(fù)擔(dān)，也促進(jìn)了增值服務(wù)板塊的快速拓展。增值服務(wù)方面，前期培育的社區(qū)生態(tài)圈項(xiàng)目已經(jīng)有四個(gè)具備較強(qiáng)的變現(xiàn)能力(E能源、E停車、E租房、E理財(cái))，三個(gè)孵化成功開始快速增長(zhǎng)(E維修、E電梯、彩住宅)。自2016年公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，階段性的成果如下：

1、公司平臺(tái)服務(wù)面積實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張

2、彩之云APP注冊(cè)用戶不斷增加

3、交易額實(shí)現(xiàn)突破，平臺(tái)模式逐漸獲得市場(chǎng)驗(yàn)證

4、維修、停車、租房、彩富人生等服務(wù)模塊走向成熟

3月19號(hào)彩生活發(fā)布2017年年報(bào)顯示，2017年度利潤(rùn)較去年大幅增加，主要受益于彩之云平臺(tái)的快速發(fā)展以及小區(qū)生態(tài)圈業(yè)務(wù)的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以及小區(qū)租賃和銷售及相關(guān)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)所伴隨的可觀利潤(rùn)。

2017年增值服務(wù)項(xiàng)利潤(rùn)為219.9百萬元(2016年為121.5百萬元)，占2017年利潤(rùn)總額的42.9%，而2016年則占30.2%，隨著互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的繼續(xù)滲透，增值業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的利潤(rùn)將逐年提升并迎來爆發(fā)。

公司主營(yíng)收來源于三個(gè)方面，分別是：物業(yè)管理服務(wù)收入、傭金及交易費(fèi)、社區(qū)租賃銷售及其他服務(wù)。和2016年相比，2017年增值服務(wù)中來自網(wǎng)上的推廣服務(wù)及租賃信息系統(tǒng)軟件使用費(fèi)這一項(xiàng)增長(zhǎng)迅猛，增長(zhǎng)率為85.34%。通過彩生活平臺(tái)服務(wù)的建筑面積達(dá)到9億平方米，隨著合作物業(yè)的增加，這項(xiàng)數(shù)據(jù)的增速會(huì)越來越明顯。

公司的上市在提高企業(yè)知名度的同時(shí)，也在品牌推廣及市場(chǎng)拓張上起到積極作用。2017年12月底數(shù)據(jù)顯示，彩生活簽約的住宅社區(qū)達(dá)到2384個(gè)，而2017年中彩生活新增管理面積大部分是通過投票方式獲得，這是彩生活品牌、服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)擴(kuò)張等核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。

彩生活的優(yōu)勢(shì)：

1、推進(jìn)智慧社區(qū)的建設(shè)，彩生活依托強(qiáng)大的客戶數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)云系統(tǒng)來組織有效的社區(qū)服務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)訂單化，提升服務(wù)效率;

2、建立自動(dòng)化、集中化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，在確保不同項(xiàng)目客戶體驗(yàn)一致性的前提下根據(jù)不同的小區(qū)制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證客戶滿意度;

3、小區(qū)服務(wù)線上平臺(tái)彩之云的建立，除了將線下繳費(fèi)、維修、投訴等功能轉(zhuǎn)移到平臺(tái)上之外還增加了客戶經(jīng)理預(yù)約拜訪的功能，進(jìn)一步確保線下的基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量。

2017年彩生活的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)已經(jīng)給公司帶來巨大的收益，未來公司將繼續(xù)這方面的投入，而增值業(yè)務(wù)也將創(chuàng)造更大的價(jià)值�！盎ヂ�(lián)網(wǎng)+彩生活”已經(jīng)走在行業(yè)的前列，2018年將繼續(xù)領(lǐng)航。

3、A股“物業(yè)第一股”南都物業(yè)積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)

南都物業(yè)(603508)，A股物業(yè)管理行業(yè)第一股公司目前在行業(yè)內(nèi)處于第二梯隊(duì)，作為A股第一家上市的物業(yè)管理企業(yè)備受關(guān)注，上市一個(gè)月的時(shí)間公司股價(jià)突破43元，較發(fā)行價(jià)19.5元漲幅超過100%，目前市值達(dá)到29.6億元。上市給公司帶來充足的資金流量而且快速提升公司的知名度，在未來公司的擴(kuò)張上有積極的影響。

南都物業(yè)成功上市

公司目前的主要服務(wù)按照業(yè)務(wù)類型分為物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)(清潔、家政、綠化、維修)。以下為2014--2017年南都物業(yè)的營(yíng)收情況：

總體來看，南都物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)穩(wěn)步的增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過20%。其中物業(yè)管理服務(wù)的收入占公司總收入的93%以上，該項(xiàng)目的毛利率為25%左右，而占比較小的增值服務(wù)項(xiàng)目的毛利率可以達(dá)到60%以上。在公司穩(wěn)步拓張的同時(shí)增值業(yè)務(wù)方向的成長(zhǎng)性更高，未來可以為公司創(chuàng)造更多的收益。

由于地域性限制，公司的業(yè)務(wù)集中在浙江省，杭州市的業(yè)務(wù)量占到公司總業(yè)務(wù)量的50%以上，這部分業(yè)務(wù)與目前新三板上市的開元物業(yè)相重合，具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。從南都物業(yè)的收入來看，住宅類小區(qū)的收入站到公司營(yíng)業(yè)收入的50%以上，住宅的類型主要是多層住宅、小高層、高層以及別墅，而辦公類與商業(yè)綜合體的物業(yè)管理收入比例則比較低。物業(yè)服務(wù)企業(yè)毛利率對(duì)比如下圖：

從上表可以看到，彩生活作為物業(yè)管理企業(yè)的絕對(duì)龍頭目前的毛利率都明顯高于同行業(yè)平均水平，主要原因是彩生活的服務(wù)以薪酬金制為主，所以毛利率要遠(yuǎn)高于以包干制為主的的物業(yè)公司。

南都物業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于單價(jià)與成本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率變化較小目前公司正處于拓張轉(zhuǎn)型階段，凈利率的波動(dòng)比較大，而整體的盈利能力略高于同行業(yè)平均水平。

與彩生活相比，南都物業(yè)的業(yè)務(wù)收入略顯薄弱，未來三年公司的戰(zhàn)略是積極開拓外部市場(chǎng)并且深入探索社區(qū)O2O渠道的建設(shè)，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的建設(shè)介入多種第三方服務(wù)，在滿足業(yè)主需求的同時(shí)也可以提高增值業(yè)務(wù)的附加值。相信憑借A股“物業(yè)第一股”的稱號(hào)可以幫助南都物業(yè)更快的進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

4、總結(jié)

就像互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)于傳統(tǒng)金融，小米對(duì)于傳統(tǒng)手機(jī)行業(yè)的顛覆式創(chuàng)新一樣，傳統(tǒng)物業(yè)公司目前的經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)水平已經(jīng)不能滿足公民意識(shí)日益增強(qiáng)的小區(qū)居民對(duì)于維護(hù)自身權(quán)益的要求。這種由傳統(tǒng)商業(yè)模式和行業(yè)管理體制造成的“窠臼”，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說更像是一次千載難逢的機(jī)遇。

新型物業(yè)公司成長(zhǎng)空間巨大，新型物業(yè)公司通過社區(qū)服務(wù)線上平臺(tái)，領(lǐng)里社交平臺(tái)、O2O生態(tài)服務(wù)鏈、智能家居管理等眾多連接點(diǎn)將與小區(qū)家庭建立最為密集的聯(lián)系，并通過服務(wù)積累信譽(yù)來開展社區(qū)金融服務(wù)�？梢栽O(shè)想的是，物業(yè)線上服務(wù)平臺(tái)可能成為各大互聯(lián)網(wǎng)金融入口針對(duì)社區(qū)金融產(chǎn)品的整合服務(wù)提供者，比如電商型流量入口余額寶、社交型流量入口理財(cái)通、個(gè)人財(cái)務(wù)管理型流量入口隨手記等。

在商業(yè)模式和資本的驅(qū)動(dòng)下，未來的互聯(lián)網(wǎng)型物業(yè)公司存在很多種可能。走向集眾多寵愛于一身的平臺(tái)型高富帥行列有很大機(jī)率。

2017年12月22日，騰訊發(fā)布了智慧社區(qū)開放平臺(tái)“騰訊海納”，意在改造傳統(tǒng)物業(yè)。這個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)在于：

1、云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施搭建的痛點(diǎn)

2、用戶粘性低，信息傳遞困難的痛點(diǎn)

3、場(chǎng)景服務(wù)智能化低的痛點(diǎn)

越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始建立互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)，而資本市場(chǎng)也開始向這些企業(yè)伸出橄欖枝，2017年萬科物業(yè)同博裕資本以及58集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，加大增值業(yè)務(wù)方向的投入。拓張的核心在于客戶群體的數(shù)量，通過并購、聯(lián)盟、合作的形式擴(kuò)大客戶群，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供服務(wù)增加客戶的粘性，關(guān)鍵因素在于客戶群的數(shù)量以及服務(wù)的質(zhì)量。以下為目前市場(chǎng)占有率前五十的物業(yè)公司的市值估測(cè)，未來物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)角獸也將從中誕生。

未來五年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拓展和競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，是目前互聯(lián)網(wǎng)布局最完善的第一梯隊(duì)的彩生活等企業(yè)博得頭籌，還是積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的第二梯隊(duì)的物業(yè)管理公司后來居上，我們粗略估測(cè)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來會(huì)至少誕生出萬億級(jí)的獨(dú)角獸2-3家、千億級(jí)市值的物業(yè)公司5-7家、百億市值的物業(yè)公司20-30家。誰將成為行業(yè)中的“獨(dú)角獸”讓我們拭目以待。