去年3月，上海一小區(qū)張貼了一則有關(guān)同意續(xù)聘原物業(yè)公司的業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果公告。公告中列出了小區(qū)業(yè)主表決票的具體情況，并根據(jù)最終結(jié)果作出了續(xù)聘原物業(yè)公司的決定�？墒枪�告一出，卻引發(fā)了一場(chǎng)業(yè)主與業(yè)主大會(huì)間持續(xù)一年多的糾紛。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，在該小區(qū)擁有15套房的一位業(yè)主，他手持的15張表決票是應(yīng)該計(jì)1票還是15票？

近日，上海市第一中級(jí)人民法院審結(jié)了該案，二審認(rèn)定，同一業(yè)主擁有一個(gè)以上專有部分的，仍按一人計(jì)算，只產(chǎn)生1張表決票的表決效力，并據(jù)此改判撤銷了業(yè)主大會(huì)的原公告決定。

一人有15票，投票結(jié)果因此反轉(zhuǎn)

小區(qū)全體業(yè)主的投票結(jié)果顯示，同意續(xù)聘原物業(yè)公司的有406票，不同意續(xù)聘的有414票。在梳理選票過(guò)程中，業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)另有129張同意表決票簽的是同一個(gè)人的名字：林某。

針對(duì)這129張存疑表決票，業(yè)委會(huì)特召開會(huì)議討論這些票的有效性。經(jīng)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)共同核實(shí)，這129張表決票均為房產(chǎn)商代表所簽。但這129張票中有114票屬于表決票簽名與產(chǎn)證不一致的情況，應(yīng)予以作廢。剩下的15張票簽名與產(chǎn)證信息一致，均登記在房產(chǎn)商老板林某名下公司。

雖無(wú)代簽委托書，但事后已追認(rèn)，最終業(yè)委會(huì)認(rèn)可了這15張票的效力。

因此，同意續(xù)聘的票數(shù)變?yōu)?21票，同意續(xù)聘票多于不同意續(xù)聘票。業(yè)主大會(huì)遂作出上述同意續(xù)聘物業(yè)公司的公告。

一審法院認(rèn)可這些選票法律效力

面對(duì)反轉(zhuǎn)，不同意續(xù)聘的業(yè)主對(duì)起關(guān)鍵作用的這15張表決票效力問(wèn)題產(chǎn)生了質(zhì)疑。

隨后業(yè)主代表小文向法院提起訴訟，要求撤銷業(yè)主大會(huì)有關(guān)續(xù)聘原物業(yè)公司的決定。小文提出，該小區(qū)《關(guān)于物業(yè)公司選聘的表決票》中寫明：“請(qǐng)業(yè)主本人親自簽署姓名。未簽名或無(wú)有效委托書而由他人代為簽名的，則為廢票�！边@15張票并未出示委托書，應(yīng)視為廢票。

小區(qū)業(yè)主大會(huì)則指出，事后已同居委會(huì)對(duì)這15張票進(jìn)行上門核實(shí)，此次表決方式符合相關(guān)規(guī)定。

一審法院認(rèn)為，表決行為并不屬必須由本人親自實(shí)施的民事法律行為，表決可通過(guò)代理制度實(shí)施。本案中林某雖事前未出示委托書，但是法律特別設(shè)立本人對(duì)無(wú)權(quán)代理人的追認(rèn)權(quán)，一經(jīng)追認(rèn)，其效力與有權(quán)代理無(wú)異，即直接對(duì)本人發(fā)生法律效力。該小區(qū)業(yè)委會(huì)在相關(guān)部門指導(dǎo)下已對(duì)林某的15張表決票進(jìn)行了追認(rèn)，確認(rèn)了15張票的效力。

因此，一審法院遂駁回了小文的訴請(qǐng)。小文向上海一中院提出上訴，要求改判支持自己的一審訴請(qǐng)。

上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

就投票結(jié)果看，同意續(xù)聘票為406張，不同意續(xù)聘的為414張，不同意票數(shù)高于同意票數(shù)。而業(yè)主和業(yè)主大會(huì)爭(zhēng)執(zhí)的15張表決票，均為林某作為業(yè)主進(jìn)行表決，即為同一業(yè)主所投之表決票。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。也就是說(shuō)，本案中這起關(guān)鍵作用的15張表決票最終只產(chǎn)生1張表決票的表決效力。因此，同意續(xù)聘的票數(shù)應(yīng)為407張，不同意續(xù)聘的票數(shù)為414張。

顯然，同意續(xù)聘的票數(shù)少于不同意續(xù)聘的票數(shù)�，F(xiàn)小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出的續(xù)聘決定與業(yè)主決定相悖，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，上海一中院遂作出以上撤銷判決。

（文中所涉人名均為化名）