一、業(yè)主買了房,卻不入住,是否應(yīng)對此空置房收取物業(yè)服務(wù)費?
根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第15條規(guī)定:業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費的,從其約定。第17條規(guī)定:普通住宅交付后空置六個月以上的,其前期物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)減收;辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定,但收取的費用最高不得超過百分之六十。
二、業(yè)主長期欠繳物業(yè)費后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否還應(yīng)繼續(xù)按照合同履行管理職責(zé)和義務(wù)?
應(yīng)該繼續(xù)履行。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。雖然有業(yè)主欠費,但是合同并沒有因此而終止,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)以此為由,自動中止合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除合同之前還應(yīng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)的職責(zé),如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行罷工,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不履約的法律后果。
三、業(yè)主委員會是否有權(quán)解聘原來的物業(yè)服務(wù)企業(yè),聘任新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?
沒有。依照《物業(yè)管理條例》第11條、第12條的規(guī)定,選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利屬于全體業(yè)主,故此事項應(yīng)交由業(yè)主大會討論決定。業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),可以代表業(yè)主、業(yè)主大會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。即選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利屬于業(yè)主大會,而不是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會授權(quán)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)對業(yè)主的哪些不當(dāng)行為予以監(jiān)督?
依照《物權(quán)法》第83條的規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)達不到合同要求,業(yè)主或業(yè)主委員會該如何維權(quán)?
如果大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意,業(yè)主委員會有以下三種方式保護全體業(yè)主的合法權(quán)益:第一,及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通,交換意見,以便物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)不足,采取補救措施,提高服務(wù)質(zhì)量;第二,業(yè)主委員會可以依法召集業(yè)主大會,通過業(yè)主大會決定是否解除物業(yè)服務(wù)合同。同時,可以通過招標(biāo)的方式選擇新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);第三,如果由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同要求侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,造成了損失,依照物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)違約責(zé)任的規(guī)定,業(yè)主或者業(yè)主委員會可以起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失。