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物業(yè)公司應該如何收取費用？ |
作者：昭通亞泰裝飾 來源：本站 發(fā)表時間：2020/11/20 14:56:41
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隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展，業(yè)主自治意識的越來越強，物業(yè)管理公司最終要成為開發(fā)商或業(yè)主合同方，為業(yè)主服務，對業(yè)主負責的服務性行業(yè)。而在開發(fā)商或業(yè)主選擇物業(yè)管理公司時，往往采用委托、協(xié)議或招標的形式。在物業(yè)管理市場競爭中，服務質量水平是一個重要因素，價格則是一個敏感的因素。在現(xiàn)行的物業(yè)管理模式中，物業(yè)管理公司通常采用兩種收費方式，酬金式和包干式�，F(xiàn)就兩種服務收費形式對物業(yè)管理市場的影響進行一下分析。 首先，讓我們對酬金式和包干式的基本要素做簡單闡述：- 酬金式：
1、物業(yè)管理酬金將于服務開始后從物業(yè)管理酬金帳戶中直 接扣除2、物業(yè)人員薪津或其他物業(yè)管理開支由物業(yè)管理帳戶直接扣除3、如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業(yè)管理開支的，則由發(fā)展商墊付最終由業(yè)主方支付差額；如帳戶有盈余，則保留在管理費帳戶中，作為以后物業(yè)管理的開支留存
包干式：
1、每月向開發(fā)商收取定額的費用2、如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業(yè)管理開支的，則由物業(yè)管理公司自行支付差額；如帳戶有盈余，則作為物業(yè)管理公司的收益3、部分發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供物業(yè)內的產業(yè)項目供物業(yè)管理公司經營，所得用于彌補管理帳戶的不足部分 在實際物業(yè)管理中，兩種收費形式存在的現(xiàn)狀及對物業(yè)市場的影響歸結如下： （一） 在市場競爭中，包干式是一種有競爭力的收費方式，特別是針對檔次較低的或銷售情況較差的樓盤。 國內現(xiàn)行的物業(yè)管理費收取的標準上，城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務管理費由物價部門核定；其他高檔住宅物業(yè)及寫字樓宇的管理費，由市場調節(jié)，政府進行監(jiān)控。對于檔次較低的或銷售情況較差的樓盤，開發(fā)商往往對物業(yè)管理開銷及服務質量保證方面沒有把握，包干式在收取固定的報酬情況下，對物業(yè)管理費實行自負盈虧，恰恰迎合了開發(fā)商的需求。因此，包干式的物業(yè)管理報酬形式較容易在此市場競爭中勝出。而在檔次較高的或銷售情況較好的樓盤，開發(fā)商以及業(yè)主方在選擇物業(yè)管理公司的問題上，往往將物業(yè)管理公司提供的服務的檔次和質量以及管理公司在業(yè)界的聲譽放在第一位，在價格取向上更注重性價比。 按規(guī)定，如果管理費不足于支付物業(yè)管理開支，則開發(fā)商需要負責墊付管理帳戶不足部分。而在低檔樓盤，往往存在管理費拖欠情況。開發(fā)商在業(yè)主拖欠管理費并要為空置房屋支付管理費的情況下，為保證自身利益，自然傾向于任用實行包干式的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)。這樣一來實行包干式的物業(yè)管理公司獲得了物業(yè)管理權，開發(fā)商也將其應負擔的責任轉移了出去。但是，在管理費收繳不足的情況下，物業(yè)管理公司是如何用不足的管理費來保證服務標準的呢？并且是在管理公司的利潤及人員、辦公開支全部包含在管理費中的情況下。為達目的，物業(yè)公司只有用壓縮管理費用支出，降低服務標準來維持贏利。這樣，物業(yè)服務的對象--業(yè)主的利益就受到了損害，而物業(yè)的保值、增值目的也無法實現(xiàn)。物業(yè)管理質量低下必然造成業(yè)主對物業(yè)管理公司服務不滿，從而拒絕交納服務費，造成管理上的惡性循環(huán)。 （二） 物業(yè)公司一兼二職，往往導致服務水平下降。 部分發(fā)展商將物業(yè)區(qū)的產業(yè)交給物業(yè)管理公司經營，所得用于彌補由于管理費低于實際開支而出現(xiàn)的差額。這樣就使本來以服務為目的的物業(yè)管理公司對物業(yè)有了經營權。物業(yè)公司在有限的人員編制上，在提供物業(yè)管理服務的同時還要經營物業(yè)項目以獲利，那么管理公司的人力、物力必然要被分散，結果導致物業(yè)管理公司的服務質量水平的下降；同時，究竟物業(yè)管理公司所得是否能用于彌補管理費開支的不足部分，也不能保證。 （三） 酬金式收費確保管理費根據(jù)管理實際開支水平調節(jié)。 管理費的厘定，一般為由物業(yè)管理公司向發(fā)展商或業(yè)主委員會提交預算，在獲得發(fā)展商或業(yè)主委員會批準后，請物價部門批準后生效。每月向業(yè)主委員會提交財務報告，列明支出明細，每年在召開業(yè)主大會時根據(jù)實際開支情況與現(xiàn)行的管理費水平進行比較。如果實際開支水平顯示現(xiàn)行的管理費高于實際水平，則提請業(yè)主商議是否提高服務水平標準并維持現(xiàn)行的管理費水平或者維持現(xiàn)有服務標準，降低管理費水平；如果實際開支水平顯示現(xiàn)行的管理費低于實際水平，則相反。使用酬金式的公司，由于取得的酬金為固定金額，管理費的高低與其經濟利益并無直接聯(lián)系。因此，自然能本著最高程度地使業(yè)主受益的角度來服務業(yè)主，根據(jù)實際的開支來調節(jié)管理費水平。而包干式不同，如果管理費不足開支，則由物業(yè)管理公司制支付，其經濟利益直接與管理費水平高低相關，管理費上調，則壓力減小，利潤率增加；而管理費高于實際開支水平的話，多余部分作為物業(yè)公司的贏利部分。 （四） 各種收費方式的推出，要建立在對預算費用的準確厘定上，酬金式更能做到準確合理。 物業(yè)管理行業(yè)是服務性的行業(yè)，物業(yè)管理公司作為一個獨立于業(yè)主方的“管家”地位將日益明確。這種“管家”地位決定了管理公司在滿足業(yè)主控制管理成本的意愿的同時，為保證服務質量，保持自身在業(yè)界的聲譽，理性地、準確地進行管理支出的預算。兩種收費形式比較來說，酬金式的收費形式自身上契合物業(yè)管理公司作為“管家”的地位。酬金式的收費內容直接針對的是服務，酬金式的收費企業(yè)因為存在較小的贏利壓力，在進行物業(yè)管理支出的預算厘定上，容易將自身置于“管家”的地位，從維護物業(yè)質量的長期打算考慮。而此種情況與業(yè)主發(fā)方的長期利益統(tǒng)一。 （五） 探究酬金式的收費制在國際上普遍通行的原因。 酬金式的推行從根本上講是約束了開發(fā)商和物業(yè)管理公司，使各方真正負起應負的責任。從開發(fā)商的角度來說，開發(fā)商有責任墊付管理費不足部分，并為空置房屋支付管理費用；從物業(yè)管理公司的角度來說，在按雙方協(xié)議收取固定量的酬金后，按照合同規(guī)定的服務標準提供服務，產生的費用必須向發(fā)展商或業(yè)主方提交明確的財務說明。而在此情況下，再通過教育、立法或其他規(guī)定來約束業(yè)主，使業(yè)主負擔起業(yè)主方該承擔的責任和義務。這樣，在運營模式上有利于物業(yè)管理行業(yè)健康的發(fā)展。在國內提供物業(yè)管理的國際化公司如第一太平洋戴維斯、世邦魏理仕、怡高以及仲量聯(lián)行等都推行酬金式的收費形式，相信是其通過多年對物業(yè)管理市場上運作經驗的總結，對市場發(fā)展有利的運行制度。 綜上所述，物業(yè)管理收費方式要以服務業(yè)主，保證業(yè)主利益，同時最大程度的實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目的。這應該成為衡量一種收費形式是否有益于行業(yè)發(fā)展的條件。
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