在一些新建小區(qū)
物業(yè)公司出于對小區(qū)樓宇
外立面統(tǒng)一、美觀的考慮
往往會通過《管理規(guī)約》《裝修協(xié)議》等形式
限制業(yè)主封閉陽臺
那么
物業(yè)這樣做對嗎?
物業(yè)是否有權(quán)限制業(yè)主封閉陽臺
一
封閉陽臺有什么優(yōu)勢及弊端?
封閉陽臺的優(yōu)勢:
1、安全。封陽臺后,房屋又多了一層保護(hù),在社會治安達(dá)不到夜不閉戶水平時,多一層保護(hù),就給犯罪分子設(shè)置了一道障礙,能夠起到防范的作用。
2、衛(wèi)生。陽臺封閉后,多了一層阻擋灰塵的窗戶,有利于阻擋風(fēng)沙、灰塵、雨水的侵襲,室內(nèi)的衛(wèi)生狀況優(yōu)于未封陽臺的房間。
3、開闊了設(shè)計思路。陽臺封閉后,同室內(nèi)空間可以通過拆除門連窗后連為一體,有利于在設(shè)計時統(tǒng)籌考慮,特別是在不規(guī)則房間的設(shè)計中,應(yīng)采取封陽臺的形式,對不規(guī)則空間進(jìn)行總體的設(shè)計!
4、擴(kuò)大使用范圍。在居住條件比較緊張的情況下,封閉后的陽臺可以作為寫字讀書、物品儲存、健身鍛煉的空間,也可作為居住的空間。比未封陽臺時利用的形式更為多樣,增加了居室的使用面積。
封閉陽臺的弊端:
1、影響紫外線照入室內(nèi)。陽臺應(yīng)是人們直接承受陽光的場所,人們在陽臺上可以進(jìn)行日光浴,晾曬衣物等;通過陽光照射,可以增加人體內(nèi)的維生素D,有利于骨骼的正常發(fā)育和健康,防止嬰幼兒患軟骨病。陽光里的紫外線,能將衣物、被褥里面的各種細(xì)菌、病毒(例如流行性感冒病毒、肺炎球菌、痢疾桿菌、破傷風(fēng)桿菌等)殺死。如果用窗戶將陽臺包封起來,將影響紫外線照入室內(nèi)。據(jù)研究,一層清潔的窗玻璃,就可將60-65%的紫外線反射和吸收。
包封陽臺后,陽臺和居室兩層窗玻璃,將會阻擋大部分紫外線進(jìn)入室內(nèi)。此外,陽臺包封的窗玻璃外邊不易擦拭,沾滿灰塵的窗玻璃就會遮擋住更多的陽光和紫外線,妨礙了居室的日照和滅菌消毒。所以包封陽臺,實(shí)際上喪失了陽臺的使用功能和設(shè)置的意義。
2、會造成室內(nèi)通風(fēng)不暢,房間里的污濁空氣(包括人呼吸產(chǎn)生的二氧化碳、烹調(diào)產(chǎn)生的油煙、吸煙產(chǎn)生的煙霧等),空氣中的細(xì)菌、病毒以及室內(nèi)的飄塵等,均不易排出,也不易進(jìn)入室內(nèi),結(jié)果室內(nèi)會有種種異味,長時間在這樣的環(huán)境中,不僅會頭昏、腦脹,還容易使人體的抵抗力下降,易患呼吸道傳染病或其他疾病。
3、陽臺使用功能受到限制。樓房之所以設(shè)陽臺,是為了讓居住在樓房中的人有室外活動的場所,增加與大自然接觸的機(jī)會,避免長期居住在樓房中,因寂寞而產(chǎn)生心理上的障礙。如果將陽臺封閉起來,成為放置物品的貯藏室,陽臺的使用功能也就消失了。
4、容易發(fā)生危險、意外。很多家庭還不了解,陽臺與房屋本身結(jié)構(gòu)受力不同。目前大多數(shù)陽臺均采用懸臂結(jié)構(gòu)(外挑式),設(shè)計時未考慮其他特殊荷載的影響,承載能力有限。如果將陽臺封閉后,當(dāng)貯藏室或居室使用,放置重物,使負(fù)荷超過承受標(biāo)準(zhǔn),很容易發(fā)生危險、意外。
5、陽臺綠化是城市立體綠化的一個重要組成部分。利用咫尺陽臺,可養(yǎng)花、種草,美化自己和住宅區(qū)的環(huán)境,工前飯后觀賞一番,賞心悅目,對于休息和心理產(chǎn)生有益的影響。如果封閉陽臺,會使城市的立體綠化大為遜色。所以,現(xiàn)代城市居民要有城市環(huán)境意識,對陽臺以不封閉為好。
二
封閉陽臺惹出的官司
朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主,入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺!胺块苓^窄,一下雨陽臺就有積水。另外,我的房子靠著馬路,噪音大、灰塵多,對我的生活質(zhì)量影響不小。”朱女士說,為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺。
然而即使是無框陽臺,也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補(bǔ)充協(xié)議》!堆a(bǔ)充協(xié)議》第六條明確約定:“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面”。而且,在朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著:“不得擅自封閉陽臺”。
朱女士承認(rèn)自己在合同上簽過字,但是她也有想不通的地方:“房子是我買的,我在自己家陽臺上安裝,怎么就不行了呢?”
“你作為業(yè)主對陽臺有支配權(quán),但不代表你有任意使用的權(quán)利,陽臺從設(shè)計到交付,都是不封閉的,這符合國家規(guī)范和陽臺的功能,能夠滿足業(yè)主的需要。”物業(yè)方面解釋說,“陽臺的主要功能是提供晾曬等,你要求陽臺具有‘安全、防塵、防噪音’的功能,是對使用陽臺權(quán)利的擴(kuò)大!
在物業(yè)看來,白紙黑字的合同,還有朱女士的親筆簽名,這還有什么好說的?由于朱女士拒絕拆掉陽臺,物業(yè)以違約為由將她告上了法院,要求將陽臺恢復(fù)原狀、確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》條款的合法有效。
三
三個要點(diǎn)判決物業(yè)敗訴
此案經(jīng)過兩審,法院均判決物業(yè)敗訴。在三個判決要點(diǎn)上,法院將道理說得非常透徹。
要點(diǎn)一:格式條款不能限制“物權(quán)”
朱女士是這套房子的所有權(quán)人。陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分,在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性,應(yīng)確定為房屋的專有部分,朱女士享有專有所有權(quán)!堆a(bǔ)充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺,排除了對方的主要權(quán)利,根據(jù)《合同法》規(guī)定,應(yīng)屬無效。封閉陽臺本是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為,而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權(quán)”,導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡。
要點(diǎn)二:封閉陽臺沒損害他人利益
朱女士封閉陽臺符合行使“物權(quán)”的正當(dāng)性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺,采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀,而且沒有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益,其目的、方式和結(jié)果正當(dāng),不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。
要點(diǎn)三:物權(quán)高于“整體美觀”
業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風(fēng)貌的保護(hù)也屬法理和通常意義上的正當(dāng)利益,理應(yīng)得到維護(hù)。這與將陽臺封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下,業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高,也更為重大,應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。
四
利益博弈讓業(yè)主能裝封閉陽臺
資深法官認(rèn)為,當(dāng)今社會利益主體多元化趨勢日趨明顯,社會主體的權(quán)利沖突也日益加劇,法官在裁判時必須考慮審判結(jié)果對于權(quán)利保護(hù)、社會效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當(dāng)事人、小區(qū)和社會等各方利益的一場博弈。
朱女士對陽臺加以封閉,不可避免地改變了房屋部分立面外觀,對建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響,但物業(yè)公司在沒有合法依據(jù)情況下不能限制朱女士封閉陽臺。
在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下,物業(yè)公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理,主要責(zé)任是監(jiān)督,是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)服務(wù)合同不應(yīng)進(jìn)行約定。
所以,對未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽臺的使用行為,應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。本案約定業(yè)主不得封閉陽臺的內(nèi)容不合理,也沒有法律依據(jù),故法院對物業(yè)公司要求業(yè)主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。
來源:網(wǎng)絡(luò)
責(zé)編:闞子薇
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