業(yè)主：旅店經(jīng)營行為對其構成威脅

張某是某小區(qū)18棟501房的業(yè)主，2016年下半年他把該房租給A酒店管理公司和B物業(yè)公司，兩公司用于經(jīng)營日租酒店。租賃合同簽訂后，上述501房被兩公司裝修作為“某舍公寓”的旅店前臺，用于平常招攬及接待旅店的日租房客，通常在日租房客到達501房交納房費后，A酒店管理公司和B物業(yè)公司的員工會將日租房客引導至18棟的其他空置房內(nèi)住宿。

王某和小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主曾多次進行要求兩公司停止經(jīng)營，但對方?jīng)]有同意。王某認為，旅店的經(jīng)營行為導致陌生人員頻繁進出，破壞了王某等業(yè)主居住環(huán)境的安寧，并帶來安全隱患。無論是入住的日租房客，或是“某舍公寓”的經(jīng)營者，均對王某等小區(qū)業(yè)主構成人身和財產(chǎn)安全威脅。

因此，王某和小區(qū)其他三位業(yè)主四人共同作為原告，向香洲法院提起訴訟，請求判令張某拆除小區(qū)18棟501房的“某舍公寓”招牌和旅店前臺的設施設備，并判令A酒店管理公司和B物業(yè)公司停止在18棟住宅用途范圍內(nèi)從事旅店業(yè)經(jīng)營，恢復房屋的住宅用途。

經(jīng)營者：轉租行為系合同賦予權利

業(yè)主張某認為，自己系案涉房屋的所有權人，《物權法》第三十九條規(guī)定，所有權人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，因此，自己將案涉房屋出租給B物業(yè)公司作為住宅使用，系合法行使房屋所有權的行為，應當受到法律保護。

A酒店管理公司認為，A酒店公司于2016年10月18日與張某簽訂《房屋租賃合同》承租案涉房屋，但該《房屋租賃合同》已于2016年12月28日經(jīng)雙方協(xié)商一致解除。

B物業(yè)公司認為，首先，物業(yè)公司與張某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，張某也在所屬轄區(qū)派出所進行了出租屋登記備案，承租行為有合同和法律依據(jù)，應受法律保護。其次，物業(yè)公司沒有改變案涉房屋的結構和用途、未占用建筑物共有部分，物業(yè)公司對房屋專有部分的使用應受法律保護，王某等業(yè)主要求拆除案涉房屋專有部分的裝修裝飾，沒有事實和法律依據(jù)。最后，B物業(yè)公司承租涉案房屋在內(nèi)的多套房屋，再轉租給第三人居住使用，獲得收益，系租賃合同賦予B物業(yè)公司的轉租收益的權利，并非王某等業(yè)主所說的“旅店業(yè)經(jīng)營”。B物業(yè)公司經(jīng)工商局核準依法成立，承租多套房屋再轉租收益，為業(yè)主提供房屋管理服務，沒有超出公司經(jīng)營范圍。

法院：該行為違反物權法規(guī)定

香洲法院經(jīng)審理認為，A酒店管理公司與B物業(yè)公司的投資人均為白某。A酒店管理公司承租包括張某所有的某小區(qū)18棟501房等10套房間，以“某舍公寓”的名義，以日租房或家庭公寓民宿等的形式對外進行旅店業(yè)經(jīng)營。B物業(yè)公司稱為轉租行為，明顯不符事實。其中501房業(yè)主張某將自有住宅出租給B物業(yè)公司，B物業(yè)公司與A酒店管理公司將其作為經(jīng)營“某舍公寓”對外辦理入住手續(xù)的房間，其住宅用途已變更為經(jīng)營性用房，住宅用途的變更并沒有經(jīng)過小區(qū)物業(yè)管理部門及其他業(yè)主的同意。

根據(jù)物權法規(guī)定，業(yè)主行使權利不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。本案中張某將原住宅用房出租給他人用作經(jīng)營性用房，違反物權法規(guī)定。B物業(yè)公司作為501房承租人，以該房與A酒店管理公司共同經(jīng)營旅店，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未經(jīng)王某等有利害關系的業(yè)主的同意，違反物權法有關建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，與該房業(yè)主共同對同一建筑物內(nèi)的其他業(yè)主的物權構成侵害。

因此，香洲法院判令張某在判決生效之日起十日內(nèi)拆除案涉房屋某小區(qū)18棟501房“某舍公寓”招牌及旅店前臺辦公設施設備，恢復房屋住宅用途。A酒店管理有限公司、B物業(yè)管理有限公司在判決生效之日起十日內(nèi)在某小區(qū)18棟501房停止旅店經(jīng)營，恢復房屋住宅用途。

據(jù)了解，判決生效后張某已將“某舍公寓”招牌及旅店前臺辦公設備拆除，恢復上述501房的住宅用途。 （吳國頌 黃蘊磊毛宇寧）

法官釋法 

業(yè)主購買房屋，通常都抱著享受小區(qū)寧靜的生活環(huán)境、不受噪音或者其他干擾的心理預期。如果小區(qū)內(nèi)住宅的性質被業(yè)主貿(mào)然改變，用作經(jīng)營性用途，難免出現(xiàn)人多嘈雜、保安工作難度加大的情況，勢必會影響業(yè)主的正常生活，也可能存在一定的安全隱患。因此，我國《物權法》對住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房進行了嚴格的規(guī)定和限制�！吨楹＝�(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的第七十八條中，同樣也明確規(guī)定了業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。該規(guī)定中有利害關系的業(yè)主，是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本棟建筑物以外受到經(jīng)營行為不利影響的其他業(yè)主。