案情介紹

2016年5月，肖某某在安慶市迎江區(qū)某小區(qū)購買了一套住宅并辦理了收房手續(xù)。同年6月，肖某某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議。自2019年3月起，肖某某一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司遂多次致電催繳，但肖某某以其房屋閑置無人居住為由拒不交納物業(yè)費。

2021年2月，物業(yè)公司將肖某某起訴至安慶市迎江區(qū)人民法院，要求肖某某支付物業(yè)費，并承擔(dān)違約金。

案件爭議焦點

肖某某辯稱，其房屋在交付后曾短期居住，后因移居其他城市，該房屋未出租，一直處于閑置狀態(tài)，無人居住使用，未享受過物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費和違約金。

物業(yè)公司堅稱，雖然肖某某的房屋自2019年起處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司仍為其房屋的安全、公共設(shè)施的維護、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務(wù)，故肖某某理應(yīng)交納物業(yè)費，并承擔(dān)違約金。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，肖某某作為業(yè)主，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的合同為肖某某提供物業(yè)服務(wù)，因此，當(dāng)事人之間系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。依據(jù)《民法典》第944條規(guī)定，肖某某應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定向原告交納物業(yè)費。肖某某辯稱該房屋閑置，未享受過物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費和違約金的主張，不能成立。

經(jīng)調(diào)解，肖某某接受法院的意見，主動繳納物業(yè)費，并與物業(yè)公司達成和解協(xié)議。后物業(yè)公司向法院申請撤訴，法院裁定準(zhǔn)許。

法官講案

法官認(rèn)為：“交納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項基本合同義務(wù)。”物業(yè)費的構(gòu)成包括保潔費、保安費、綠化費等，大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)備設(shè)施維護費用，并非針對專門某個業(yè)主的服務(wù)。雖然房屋空置，但小區(qū)衛(wèi)生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時時巡查維護，所有設(shè)施設(shè)備如電梯、消防等費用也要正常支出。

物業(yè)服務(wù)具有公眾性，它的價值在于在滿足公共性服務(wù)的同時，達到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)在對業(yè)主個體的服務(wù)價值。根據(jù)《民法典》第944條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

法官提醒：

實踐中，部分物業(yè)服務(wù)人在業(yè)主欠費時采用了停水停電等措施對違約業(yè)主進行督促，要求其限期繳費。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，這種做法是完全沒有法律依據(jù)的。

民法典第944條還規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

來源：安慶市中級人民法院

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