近日，河南商報(bào)記者了解到不少物業(yè)起訴業(yè)主的案件，原因多是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。即便業(yè)主普遍表示欠費(fèi)是因物業(yè)服務(wù)不到位在先，但最終的結(jié)果無一例外都是業(yè)主敗訴了。
業(yè)主什么時(shí)候才能拒絕向物業(yè)交費(fèi)？如果物業(yè)服務(wù)水平達(dá)不到既定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)該怎么維權(quán)？河南商報(bào)記者通過案例和法官聲音來為你解讀。
【案例】
門損壞、房屋滲水
拒交物業(yè)費(fèi)的她敗訴了
鄭州錦藝國際華都2期的郭女士在與物業(yè)公司簽訂《錦藝國際華都前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》后，自2014年1月1日后未再交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司向鄭州市中原區(qū)人民法院提起訴訟。
郭女士稱，自己家中門損壞、房屋滲水、墻體開裂，并提出反訴請(qǐng)求，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償其精神損失費(fèi)、維權(quán)誤工費(fèi)。但郭女士并沒有提供充分有效的證據(jù)來證明自己的主張。
中原區(qū)法院認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議是合法、有效的，郭女士應(yīng)按約定向物業(yè)公司按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)�？紤]到郭女士家中的問題是客觀存在，因此駁回了物業(yè)公司主張郭女士支付違約金的訴請(qǐng)。
最終，法院判決郭女士十日內(nèi)向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)6028.56元。郭女士向鄭州中院提起上訴，請(qǐng)求物業(yè)費(fèi)按60%付費(fèi)。近日，鄭州中院判決駁回上訴、維持原判。
【特點(diǎn)】
物業(yè)起訴后一些業(yè)主會(huì)自覺履約
相關(guān)案件數(shù)量多
中原區(qū)法院法官陳俊南接手的案件中，涉及物業(yè)費(fèi)的占很大一部分。
她說，這類案件數(shù)量近幾年處于逐年上升狀態(tài)，中原區(qū)法院每年受理的相關(guān)案件就有三四百起。
“物業(yè)公司常常會(huì)集中把小區(qū)內(nèi)欠費(fèi)的業(yè)主起訴到法院�！标惪∧险f，這些案件雙方的矛盾普遍較大。
物業(yè)公司勝訴率高
違約金要視情況而定
除了案件多，這類案件另一個(gè)重要特點(diǎn)就是，物業(yè)公司的勝訴率很高。
陳俊南以自己受理的案件為例，“除了撤訴、調(diào)解的，法院都支持了物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的訴請(qǐng)�！�
河南商報(bào)記者了解到，不少物業(yè)公司在起訴時(shí)，除了對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行主張外，一般還會(huì)要求業(yè)主賠付違約金。
“違約金一般在合同里有約定，但是有些約定標(biāo)準(zhǔn)過高。如果業(yè)主請(qǐng)求調(diào)整，法院一般會(huì)適當(dāng)調(diào)低�！标惪∧媳硎�，如果業(yè)主有充足證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在瑕疵，可以視情況減少甚至免除違約金。
撤訴、調(diào)解的比例高
不少業(yè)主被訴后自覺交費(fèi)
這類案件撤訴、調(diào)解的比例也很高。
陳俊南說，物業(yè)起訴后，有些業(yè)主很快便自覺履約，或者與物業(yè)私下達(dá)成和解，物業(yè)就會(huì)撤訴。
而還有很多案件是雙方溝通不暢導(dǎo)致的，法官協(xié)調(diào)下，物業(yè)公司和業(yè)主可能會(huì)就減少物業(yè)費(fèi)或免除違約金達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
【解讀】
不交物業(yè)費(fèi)下面這幾個(gè)理由都行不通
對(duì)于有各種拒交理由的，敗訴又是為何？陳俊南以案件中常見的幾種理由為列進(jìn)行了說明。
建設(shè)單位和物業(yè)簽訂合同對(duì)業(yè)主也有約束力
有業(yè)主表示，自己沒有直接與物業(yè)簽合同，所以不存在合同關(guān)系，也就不需要向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。
陳俊南說，不少服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)簽訂的，前期物業(yè)合同終止后，業(yè)委會(huì)才會(huì)與物業(yè)公司簽合同，“但是這兩種合同都有效�！�
相關(guān)司法解釋明確規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
“認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有瑕疵”不能成拒交的理由
大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由是物業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵，比如安保、環(huán)境衛(wèi)生、電梯等設(shè)施維護(hù)。這些理由同樣不會(huì)得到法院認(rèn)可。
陳俊南說，一方面，業(yè)主一般無證據(jù)對(duì)自己的說法進(jìn)行證明，而且物業(yè)服務(wù)包括20多項(xiàng)或更多項(xiàng)，不能因?yàn)橐粌蓚�(gè)方面不到位就拒交；另一方面，物品失竊、鄰居侵權(quán)等并不完全是物業(yè)的責(zé)任。
房屋質(zhì)量有問題，物業(yè)一般不擔(dān)責(zé)
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
而《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》也有規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
也就是說，一般情況下，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，物業(yè)公司并不擔(dān)責(zé)。
【提醒】
“拒交物業(yè)費(fèi)”并不是一個(gè)好的表達(dá)意見的辦法
在了解到了這么多案件的詳情后，河南商報(bào)記者想提醒，對(duì)物業(yè)公司不滿意，拒交物業(yè)費(fèi)并不是一個(gè)好的表達(dá)意見的辦法。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，業(yè)主只有在房屋未交付等極少數(shù)情況下才可以拒交。
業(yè)主如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？發(fā)生糾紛應(yīng)該如何處理？陳俊南給了這樣幾條建議。
通過業(yè)委會(huì)提意見
不少案件中，業(yè)主提出自己家中被竊，物業(yè)公司沒有盡責(zé)，所以才不交物業(yè)費(fèi)。陳俊南說：“物業(yè)公司同時(shí)為幾百甚至幾千戶業(yè)主提供服務(wù)，一戶或少數(shù)人是無法證明物業(yè)整體服務(wù)不到位的。”
那有意見該怎么辦？陳俊南說，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)物業(yè)提出意見，如果物業(yè)不改善服務(wù)，業(yè)委會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)，選聘新物業(yè)。
另外，業(yè)主也可以向物業(yè)公司的行政主管部門反映，行政部門對(duì)其提出整改意見，督促其提高物業(yè)服務(wù)水平。
及時(shí)保存證據(jù)，法庭上要用事實(shí)說話
陳俊南說，審理案件中，常碰到業(yè)主拿剛拍的照片或視頻來反映物業(yè)公司之前的物業(yè)問題，“這樣的證據(jù)是有問題的�！�
“物業(yè)服務(wù)不到位時(shí)，要注意及時(shí)保存證據(jù)。如果業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)存在問題或違約時(shí)，要通過業(yè)委會(huì)與物業(yè)溝通，或提起訴訟�！标惪∧险f，無論如何，證據(jù)一定要及時(shí)保存。
她還建議，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主要仔細(xì)閱讀條款，盡量細(xì)化合同義務(wù)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，避免過于籠統(tǒng)導(dǎo)致無法證明。
物業(yè)侵犯權(quán)益，可單獨(dú)提起訴訟
按照規(guī)定，物業(yè)公司不履行或者不完全履行相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可請(qǐng)求法院判決物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
換句話說，如果覺得物業(yè)服務(wù)有問題，業(yè)主完全可以拿起法律武器保護(hù)自己。
比如在2016年，新鄭的靳先生剛買不久的汽車被脫落的小區(qū)外墻磚砸中，前擋風(fēng)玻璃、左側(cè)后視鏡、車引擎蓋及左側(cè)車身多處均出現(xiàn)明顯損壞。
物業(yè)公司表示，這是因?yàn)閻毫犹鞖獠虐l(fā)生的。但法院認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)戶外墻面負(fù)有日常管理責(zé)任，物業(yè)無法證明自己對(duì)墻磚脫落不存在過錯(cuò)。最終，法院判決物業(yè)公司賠償靳先生1.3萬余元。
但是，有些問題難以靠業(yè)主單獨(dú)起訴去解決。陳俊南舉例說，有業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)高，“這就需要業(yè)委會(huì)層面來進(jìn)行溝通或起訴，單個(gè)業(yè)主難以對(duì)此提出相關(guān)主張。”
