隨著房價不斷攀升，
很多業(yè)主花巨資買到房子后，
都在考慮如何讓自己的居住利益最大化。
多占幾平方米公共空間，
相當于白賺數(shù)萬元，
因此從樓頂?shù)降孛妫?br /> 從搭建空中樓閣到擠占小區(qū)綠地，
小區(qū)內(nèi)的私搭亂建問題
逐漸成為物業(yè)服務(wù)糾紛中的新矛盾。
那么小區(qū)有違章建筑，
能否成為業(yè)主不交物業(yè)費的理由呢？
案例引入


張三系某小區(qū)業(yè)主，與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議一份，協(xié)議約定由某物業(yè)公司為張三位于小區(qū)內(nèi)面積為155.62平方米的房屋提供物業(yè)服務(wù)，張三應(yīng)在交房之日起按建筑面積每平方1.3元/月向物業(yè)公司交納管理服務(wù)費。


自2017年1月至2019年12月，張三累計欠付物業(yè)費共計7283元（155.62平方米×1.3元/平方米×36個月）。物業(yè)公司曾在張三的入戶門處張貼物業(yè)費催繳提示，但張三仍未交納，物業(yè)公司為維護自身合法權(quán)益，遂訴至人民法院，請求判決張三支付從2017年1月至2019年12月拖欠的物業(yè)服務(wù)費7281元并承擔本案的訴訟費用。


對此，張三辯稱未交納物業(yè)公司訴請的費用系因為小區(qū)內(nèi)有一個違章搭建的房屋，已經(jīng)嚴重影響到了自己的房屋價值和生活，物業(yè)公司把違章建筑問題處理后就交納物業(yè)費。


小區(qū)有違章建筑，能否成為業(yè)主不交物業(yè)費的理由呢？


法院認為，物業(yè)公司作為案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所提供的物業(yè)服務(wù)并非針對特定業(yè)主，而是涉及整個案涉小區(qū)及全體業(yè)主，小區(qū)內(nèi)的每一業(yè)主都應(yīng)為其享受的物業(yè)服務(wù)支付相應(yīng)對價。張三作為案涉小區(qū)的其中一戶業(yè)主，其已實際享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。張三以物業(yè)公司未對其提出的違章建筑問題進行積極、有效的處理而拒付物業(yè)服務(wù)費，依據(jù)不足，而且該建筑物是否屬于違法建設(shè)及如何處理，應(yīng)由相關(guān)行政管理部門負責處理，不屬于人民法院民事訴訟審理的范圍，張三可另循法律途徑解決，而不能以此理由拒交物業(yè)費。


案例總結(jié)


《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。業(yè)主違章搭建，改變房屋使用性質(zhì)等現(xiàn)象是屬于公共秩序和公共事務(wù)管理上的瑕疵。物業(yè)公司不是行政機關(guān)，其也不享有行政執(zhí)法權(quán)，對于小區(qū)內(nèi)的違章建筑，物業(yè)公司沒有權(quán)利去進行擅自拆除，故業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù)。  


《民法典》第九百四十二條規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。因此，物業(yè)公司雖然沒有行政執(zhí)法權(quán)去拆除小區(qū)內(nèi)的違章建筑，但是不代表物業(yè)公司就沒有責任義務(wù)在。對于小區(qū)內(nèi)的違章建筑，物業(yè)公司首先應(yīng)當要勸阻搭建違章建筑的業(yè)主停止搭建并及時拆除，在勸阻無效的情況下，應(yīng)積極向有關(guān)職能部門進行反映并協(xié)助處理。


律師建議


物業(yè)公司是遏制私搭亂建的第一道防線。


首先，物業(yè)公司在簽訂物業(yè)合同時應(yīng)增加約束業(yè)主對私搭亂建的相關(guān)條款，使物業(yè)公司在行使管理權(quán)時有規(guī)定可依。


其次，物業(yè)公司可以通過公示欄、廣播、標語等形式向業(yè)主和物業(yè)使用人告知相關(guān)法律法規(guī)及違法后果。


再次，在私搭亂建發(fā)生后，應(yīng)當采取勸告、阻攔、批評教育等方式切實履行制止義務(wù)。


最后，對于一些可能無法制止的私搭亂建，應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。




來源：湖南恒昌律師事務(wù)所
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