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違約金計(jì)算實(shí)例
假如某高層住宅按建筑面積2.3元/平方米/月收取物業(yè)費(fèi)（含水電公攤費(fèi)），《物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主管理規(guī)約》約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季度交納，第一季度為1月10日前、第二季度為4月10日前、第三季度為7月10日前、第四季度為10月10日前，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每日應(yīng)按應(yīng)交費(fèi)總額的0.05%支付違約金。
業(yè)主張三家建筑面積120平方米，自2015年起未交納物業(yè)費(fèi)，則違約金數(shù)額為：
1、2015年1月1日起至2015年3月31日止，本期欠繳物業(yè)費(fèi)828元，違約金自2015年1月11日起計(jì)算至2016年9月30日止，共計(jì)626天，以828元為本金，按單利計(jì)算為259.16元。
按單利計(jì)算：
利息（I）違約金=本金（P）×利率（i）×計(jì)息期數(shù)（n）
=828×0.05%×626=259.16元
按復(fù)利計(jì)算：
利息（I）違約金=本金（P）×[(1+i)^n- 1]
=828×[(1+0.05%)^626- 1]
=304.22元
按照《合同法》解釋二第二十九條的規(guī)定，如果當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。在當(dāng)前的司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為人民法院在認(rèn)定違約金是否過(guò)高時(shí)，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素，根據(jù)公平原則、誠(chéng)信原則進(jìn)行平衡。
下面我們按單利計(jì)算違約金。
2、2015年4月1日起至2015年6月30日止，本期欠繳物業(yè)費(fèi)828元，違約金自2015年4月11日起計(jì)算至2016年9月30日止，共計(jì)536天，以828元為本金，按單利計(jì)算為221.9元；
按單利計(jì)算：
利息（I）違約金=本金（P）×利率（i）×計(jì)息期數(shù)（n）
=828×0.05%×536=221.9元
3、2015年7月1日起至2015年9月30日止，本期欠繳物業(yè)費(fèi)828元，違約金自2015年7月11日起計(jì)算至2016年9月30日止，共計(jì)445天，以828元為本金，按單利計(jì)算為184.23元；
按單利計(jì)算：
利息（I）違約金=本金（P）×利率（i）×計(jì)息期數(shù)（n）
=828×0.05%×445=184.23元
4、2015年10月1日起至2015年12月31日止，本期欠繳物業(yè)費(fèi)828元，違約金自2015年10月11日起計(jì)算至2016年9月30日止，共計(jì)353天，以828元為本金，按單利計(jì)算為146.14元；
……
以此類(lèi)推
違約金的約定過(guò)程最好是由全體業(yè)主事先討論決定，在《業(yè)主管理規(guī)約》中先行約定違約金的標(biāo)準(zhǔn)，之后再與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。
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