物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成：
實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)涵：
長期以來，業(yè)主對物業(yè)的認(rèn)識存在很大的偏差，導(dǎo)致很多本不應(yīng)該發(fā)生的矛盾糾紛切切實(shí)實(shí)的發(fā)生在我們的身邊，然而大多是和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)，也就是 物業(yè)費(fèi)！本文這次對物業(yè)服務(wù)成本和服務(wù)支出做了一個(gè)詳細(xì)的解讀�。òㄓ�(jì)算）
01
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
02
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
03
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算方法
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測算方法物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的測算可用一個(gè)簡單的公式來表示：X＝∑Xi（i＝1，9） 公式中X——物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月·m2；
Xi——各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月·m2；i——分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)；
∑——表示對各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)——X1該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。不包括管理服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。
（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)——X2該項(xiàng)費(fèi)用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位各種土建零修費(fèi)，各類共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用，共用設(shè)備設(shè)施的大、中修及更新改造費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)——X3清潔衛(wèi)生費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)積雨、污水管道的疏通等項(xiàng)費(fèi)用。
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理費(fèi)——X4綠化管理費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用。包括綠化工具費(fèi)（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)用、雜草雜物清運(yùn)費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、公共環(huán)境內(nèi)擺設(shè)的花卉等項(xiàng)費(fèi)用。
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)——X5秩序維護(hù)費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理等項(xiàng)費(fèi)用。
（6）辦公費(fèi)——X6辦公費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)在本物業(yè)管理區(qū)域開展正常工作所需的有關(guān)辦公費(fèi)用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費(fèi)和其他與現(xiàn)場辦公室運(yùn)作相關(guān)的費(fèi)用，如常年聘請法律顧問的費(fèi)用等。
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)——X7該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)用于本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)——X8該項(xiàng)費(fèi)用指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備投保及公眾責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用——X9該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供業(yè)主委托的其他服務(wù)的費(fèi)用。
04
包干制中的服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成
實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成除上述9項(xiàng)外，還包括法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金除上述9項(xiàng)外，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
1）法定稅費(fèi)法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)，一般包括營業(yè)稅及附加。
在計(jì)算營業(yè)稅時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營總收入不包括物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、房租及專項(xiàng)維修資金，即對這些費(fèi)用不計(jì)征營業(yè)稅。但對其從事這些代收項(xiàng)目所收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)征營業(yè)稅。
2）利潤物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤。利潤率根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定的比率計(jì)算。對普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤率一般以不高于社會(huì)平均利潤率為宜。
3）酬金根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，酬金可按某個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取，也可按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額的一定比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算有結(jié)余的，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由業(yè)主承擔(dān)。
05
漏交率問題由于多種原因
漏交率問題由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳很難達(dá)到100％，這就產(chǎn)生了漏交率的問題解決這一問題的正確途徑是，一方面物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)；另一方面業(yè)主要增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)觀念，按時(shí)繳費(fèi)。從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率，同時(shí)在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)要注意留有一定的余地。
