近日，位于沈陽市皇姑區(qū)的金通陽光苑小區(qū)內道路破損、垃圾遍地，因為這個小區(qū)剛剛變成一個地地道道的“棄管”小區(qū)。
目前該小區(qū)80%以上的業(yè)主選擇了“自治”。而小區(qū)自治在法律框架內尚屬不明晰的領域。
現(xiàn)在，“如何實現(xiàn)自治？”“誰來提供物業(yè)管理服務？”“收費標準如何確定？”“出現(xiàn)問題由誰擔責？”“誰是監(jiān)管者？”“如何來監(jiān)管？”這一系列問題成為了擺在陽光苑小區(qū)業(yè)主們面前亟需解決的問題。
小區(qū)一片狼藉，“自治”存不同聲音
原物業(yè)公司撤出后，在陽光苑小區(qū)可以看到，有幾處堆放著大量建材垃圾，一些樹木也被砍下堆在路邊。在大門口門衛(wèi)崗亭外坐著的年輕小伙說，自己是新來的保安，業(yè)主聘的，才上班第一天。
記者走訪園區(qū)遇到了3位正在散步的業(yè)主，他們告訴記者，物業(yè)公司突然撤園的原因，流傳著兩種說法：卷錢跑了或者是被部分業(yè)主逼走的。
而原物業(yè)公司的王經理否認了第一種說法，“我們公司和這個小區(qū)簽的合同是從2006年4月到2015年，但實際上我們在這經營服務了10年零40天，2015年合同到期后并未撤離。臺賬顯示，到現(xiàn)在這個小區(qū)的業(yè)主們還欠150余萬元物業(yè)費，房屋維修基金放在房產局公共賬戶里沒人動過，哪有錢可以卷走？”
而對于另一種說法，王經理告訴記者，在該小區(qū)服務是跟兩任業(yè)主委員會簽的合同，合同到期是主要原因，還有就是一直賠錢。”王經理說，陽光苑小區(qū)是個比較小的園區(qū)，業(yè)主共274戶，物業(yè)費每個月0.65元/平米，每年總收入不超過24萬元�！拔覀兤赣昧�4個保安、3個保潔和2個管理人員都很費勁，維修人員根本配不起，年年都虧損�！�
而記者從業(yè)主寄給本報的投訴信矛頭直指業(yè)主中積極申請“自治”的一個團體，投訴信列舉了該團體的“三大罪狀”：該團體的大多數成員都不交物業(yè)費，為首的孫姓業(yè)主更是拖欠了9年物業(yè)費；該團體在沒有經過任何業(yè)主同意的情況下更換了大門門禁；如果有業(yè)主質疑該團體的做法，就有人出面威脅恐嚇、破口大罵。
投訴的業(yè)主們氣憤地稱之為“院霸”，在記者試圖聯(lián)系共同寄出投訴信的幾位業(yè)主時，他們不約而同地提出了“不在園區(qū)附近約談”、“最好不見面”、“不要用真實姓名”等要求。
但記者在社區(qū)和北塔街道采訪時，卻聽到了對該團體的不同評價：“這些志愿者對園區(qū)很有責任心，前一段時間自發(fā)守夜，保障園區(qū)安全。”由此，一些業(yè)主認為，社區(qū)和街道都站在了“院霸”那一邊，“社區(qū)張主任也在我們共同的微信群里，對他們的語言暴力耳聞目睹，但卻沒有阻止�！币晃粯I(yè)主說。
就連最新出爐的“自治”調查問卷結果，也有業(yè)主表示，社區(qū)挨家挨戶的“走票”，“院霸”也在場，沒人敢簽“續(xù)聘物業(yè)”……
“自治”之路問號多多
記者調查發(fā)現(xiàn)，在沈陽有很多小區(qū)都面臨著“棄管”和“無人管理”的現(xiàn)狀。除了續(xù)聘物業(yè)，和陽光苑小區(qū)一樣，只能選擇“自治”之路。
記者翻閱相關新聞，“小區(qū)自治”并非我省首創(chuàng)，但大多都是曇花一現(xiàn)，起初熱熱鬧鬧，過了一段時間就產生各種矛盾，最終不了了之。
“業(yè)主自治這一塊，法律法規(guī)也好，政策也好，都沒有詳細可參照的條文。操作時全靠摸索，相關部門的監(jiān)管也無章可循�！边|寧青松律師事務所律師邢樹新說，而法律上的空白，使得“自治”之路走得異�？部溃搽y以持久。同時，在“自治”道路上，還有一些問題需要追尋答案。
一問“自治”：“自治”組織該是何種資質？
邢律師告訴記者，法律上是沒有“自管自治組織”這個概念的，合乎法律規(guī)定的只有業(yè)主大會、業(yè)主委員會和具備資質的物業(yè)服務企業(yè)。
他認為，小區(qū)物業(yè)不聘請物業(yè)管理企業(yè)也不符合《遼寧省物業(yè)管理條例》第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務相結合的管理體制。也就是說，業(yè)主可以自主管理，但須與專業(yè)的物業(yè)服務相結合，即聘用物業(yè)服務企業(yè)。
而沈陽市房產局物業(yè)處的相關人士則表示，“自治”是可實行的，而且事實上也有小區(qū)是這么做的。
“小區(qū)是全體業(yè)主共有的，全體業(yè)主有權利決定該以哪種形式去管理。”沈陽市皇姑區(qū)住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡稱為 皇姑區(qū)小區(qū)辦）的靳主任說，實踐中，小區(qū)共有4種管理模式，分別是物業(yè)經理人、物業(yè)公司、社區(qū)代管和自管自治�！盁o論哪種模式，都要召開業(yè)主大會，選出業(yè)委會，再由業(yè)委會來制定相關章程�！�
在采訪中，社區(qū)張主任告訴記者，目前該小區(qū)已經成立的籌備組，正在推進新一任業(yè)委會的選舉。
二問“自治”：合法程序是啥樣的？
據了解，一個小區(qū)成立業(yè)委會，要先成立籌備小組，然后向所在地的房地產行政主管部門提出書面意見。得到答復后，還要公示召開業(yè)主大會的時間，最后在大會上選舉業(yè)委會。
這一個過程通常要一兩個月的時間。
記者在采訪街道方面時得知，因改選業(yè)委會需要時間較長，社區(qū)還在同時推進選舉“自治委員會”，社區(qū)張主任也提到，因為對相關程序不了解，只能向皇姑區(qū)小區(qū)辦請求指導，而對方答復的“自治委員會”成立流程和業(yè)委會成立流程完全一樣，只是名稱不同。
而皇姑區(qū)小區(qū)辦明確答復，不存在“自治委員會”這種說法，也沒有給出類似指導意見�！皹I(yè)主的任何事情，都要召開業(yè)主大會共同決定�！苯魅畏Q，大概流程是先成立業(yè)委會，業(yè)委會在業(yè)主大會上提出自治管理需要哪些流程、成立什么樣的組織、多少業(yè)主同意才能生效、自治管理應設哪些管理項目、費用的收取名目和標準、如何保障資金安全等事項，再由全體業(yè)主投票決定，投票過半數即可實行。
三問“自治”：業(yè)委會提供物業(yè)管理服務專業(yè)嗎？
“我們小區(qū)也有人提出過，要聘請小區(qū)內的業(yè)主擔任保潔和保安，我們覺得不太靠譜�！标柟庠返男^(qū)業(yè)主們這樣說。
對此，一位資深物業(yè)管理者指出，物業(yè)管理是一門專業(yè)的學問，如維持小區(qū)內車輛停放秩序、檢查電梯安全，以保證小區(qū)環(huán)境的整潔美觀和保障住戶的人身財產安全；在小區(qū)環(huán)境方面，提供清潔、綠化、治安保衛(wèi)等服務；進行自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等。這些都需要綜合管理經驗，應該由一個綜合型的物業(yè)管理專業(yè)團隊來執(zhí)行。
遼寧泓匯律師事務所律師劉佳認為，多數業(yè)委會本身不具有物業(yè)管理的資質，如果聘請的人員也沒有經過相應的培訓，很容易造成提供的服務與收費標準之間的差距。“這種做法無法保障小區(qū)的服務質量，也會成為業(yè)主不滿的因素之一。”
四問“自治”：收費標準如何確定？
“他們提出物業(yè)費要漲價，漲到每戶每月1元/平米，收車位費每年360元加卡50元，我們堅決不同意。”陽光苑小區(qū)業(yè)主的投訴信中寫道。
對于收費標準如何確定一事，社區(qū)、街道、小區(qū)辦都給予了統(tǒng)一回答：“誰也不能私自定價，必須開業(yè)主大會，由業(yè)主共同決定。”
“現(xiàn)在省管公積金可以交物業(yè)費了，但是‘自治’之后，沒有發(fā)票，這筆錢提不出來�！庇袠I(yè)主向記者表達了自己的擔憂。
隨著小區(qū)“自治”逐步走向規(guī)范，票據問題無法回避。邢律師說，業(yè)委會的性質決定了其無法成立公司，而《物業(yè)管理條例》第32條又規(guī)定了從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，這里存在矛盾點。
五問“自治”：出現(xiàn)問題由誰擔責？
據了解，物業(yè)撤園后的第一時間，社區(qū)找到了街道、質監(jiān)部門共同到小區(qū)排查7部電梯的安全隱患，“早就過了年檢了，沒人維護，出了安全問題誰也擔不起這個責任。”張主任說。
不少業(yè)主也提出了類似問題：“自治”之后，家里被盜竊了，車子被劃了，業(yè)委會能擔責嗎？
邢律師告訴記者，業(yè)委會這種自治組織是不承擔民事責任的，但劉律師認為，如果未收費，業(yè)委會盡到了管理義務應該就不承擔責任。如果收費了，雙方就要約定責任和義務。
六問“自治”：誰來監(jiān)管？如何監(jiān)管？
物業(yè)王經理告訴記者，撤園時將相關資料、物料轉交給了社區(qū)�；使脜^(qū)小區(qū)辦靳主任表示，在業(yè)委會成立之前，社區(qū)對該園區(qū)有代管職責。
而就在這段期間，孫姓業(yè)主等人未經任何業(yè)主同意就更換了大門的門禁。
張主任稱對此不太清楚。而街道曹副主任稱，孫姓業(yè)主等人即使行為不妥，但為了園區(qū)安全，街道表示認可。而皇姑區(qū)小區(qū)辦明確表示，小區(qū)辦只能監(jiān)管物業(yè)公司，無法監(jiān)管業(yè)主。
“業(yè)主私自更換大門屬于業(yè)主的個人行為侵害的是全體業(yè)主的利益，大門是屬于全體業(yè)主共有的財產�！眲⒙蓭熤赋觯瑢O姓業(yè)主等人的行為，已經不是“不妥”的范疇，而是違反法律法規(guī)。
社區(qū)不管、街道支持，小區(qū)辦也管不了，出現(xiàn)這樣的問題該怎么辦？
“業(yè)委會的職責是召開業(yè)主大會，監(jiān)督物業(yè)服務。等他們直接變成物業(yè)管理者的時候，業(yè)委會就成了既是運動員又是裁判員，弊病也由此產生�！毙下蓭熣f。
遼寧社會科學院哲學研究所所長張思寧認為，小區(qū)“自治”首先要有內部監(jiān)督，要建立嚴格的管理制度和財務制度，“比方說，從業(yè)主代表中選聘專業(yè)人員，分別成立財務監(jiān)督小組和法律維權小組，共同監(jiān)督業(yè)委會�！逼浯危瑯I(yè)委會的權力需要外部行政監(jiān)管。“沒人管肯定是不對的，依我看，社區(qū)街道和房產部門都應該有相應的監(jiān)管責任，但他們都沒有執(zhí)法權，所以還需要公安部門去配合。”
張思寧表示，小區(qū)是市民的家園，也是城市社會管理的末梢，“自治”是一條出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很長的一段路要走。
來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
