一、案件事實(shí)
李某是A小區(qū)3號樓102號房屋的業(yè)主，B物業(yè)公司與建設(shè)單位簽定了前期物業(yè)服務(wù)合同，為A小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同中有關(guān)于“不得破壞住宅花園內(nèi)建筑已有的構(gòu)造；不得堆積雜物、壘砌負(fù)載建筑、封裝封閉等”約定。《臨時管理規(guī)約》作為李某與建設(shè)單位簽訂的商品房買賣合同的附件，也約定業(yè)主不得堆積雜物、壘砌負(fù)載建筑、封裝封閉、擅自變動建筑主體、承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌等。2014年4月，李某在其購買的3號樓102號南側(cè)附贈的小院內(nèi)開始私自建造陽光房，B物業(yè)公司于當(dāng)年8月19日向李進(jìn)強(qiáng)發(fā)出書面通知，告知李某未經(jīng)規(guī)劃管理部門和設(shè)計單位同意許可，私自將2號樓南側(cè)小院改造為陽光房，屬于嚴(yán)重違法建設(shè)，侵害了該樓其他業(yè)主的合法權(quán)益要求其立即停止陽光房建設(shè)，限期三天將小院及房屋恢復(fù)至原狀。李某強(qiáng)接通知后，未按物業(yè)公司要求履行，并繼續(xù)將陽光房建造完畢。B物業(yè)公司將李某訴至人民法院，請求人民法院判決李某拆除陽光房。
二、裁判結(jié)果
一審法院認(rèn)為李某搭建陽光房的行為違反了物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，構(gòu)成妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，判決李某于判決生效后三十日內(nèi)將陽光房拆除并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。李某不服一審判決，上訴至二審法院。二審法院駁回了李某的上訴，維持了原判。
三、裁判解讀
本案的爭議焦點(diǎn)可以歸納為三點(diǎn)：
1.李某有無權(quán)利在自家小院搭建陽光房？
2.物業(yè)公司有無權(quán)利請求法院判令李某拆除陽光房？
3.法院有無權(quán)利認(rèn)定李某的陽光房屬于違建？
關(guān)于焦點(diǎn)一：一審法院認(rèn)為，李某未經(jīng)規(guī)劃管理部門的許可，在該小院內(nèi)建造陽光房，屬于違法建筑。同時也違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于“不得破壞住宅花園內(nèi)建筑已有的構(gòu)造；不得堆積雜物、壘砌負(fù)載建筑、封裝封閉等”的約定，對小區(qū)內(nèi)的建筑物造成了安全隱患，并影響小區(qū)內(nèi)整體結(jié)構(gòu)與美觀，李進(jìn)強(qiáng)的上述行為已構(gòu)成妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，認(rèn)定李某在其小院搭建陽光房是對小院合理利用的理由不能成立。二審法院維持了一審法院的認(rèn)定。筆者贊同一審和二審法院的觀點(diǎn)，李某搭建陽光房既違法國家強(qiáng)制性規(guī)定又違反物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的約定，且搭建陽光房本身對小區(qū)的安全防范容易造成不良影響。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條和第六十四條的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。本案中李某未向法院提交相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未提供證明搭建陽光房合法的證明材料，法院據(jù)此推定李某未取得合法建造陽光房的許可；按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。李某既然受前期物業(yè)服務(wù)合同約束，自然無權(quán)利搭建陽光房。
關(guān)于焦點(diǎn)二：一審法院認(rèn)為B物業(yè)公司與李某簽有物業(yè)服務(wù)合同，某在小區(qū)居住接受了B物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)與管理，雙方物業(yè)服務(wù)與管理法律關(guān)系成立，B物業(yè)公司具備本案訴訟主體資格。二審法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。筆者贊同一審和二審法院的看法，B物業(yè)公司作為為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，接受全體業(yè)主的委托，有權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條、上述司法解釋和前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的約定采取包括訴訟在內(nèi)的救濟(jì)手段。
關(guān)于焦點(diǎn)三：一審法院認(rèn)定，李某未經(jīng)規(guī)劃管理部門的許可，在該小院內(nèi)建造陽光房，屬于違法建筑。李某在上訴書中提出“上訴人所建陽光房是否是違章建筑有待進(jìn)一步查明。違章建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)由有行政執(zhí)法權(quán)的相關(guān)行政機(jī)關(guān)作出，而不應(yīng)當(dāng)由法院直接認(rèn)定”。二審法院在判決書中并未正面回應(yīng)違章建筑的認(rèn)定是否只能由相關(guān)行政機(jī)關(guān)作出，但是堅(jiān)持了一審法院的觀點(diǎn)，維持了一審法院對李某搭建的陽光房屬于違法建筑的判決。司法實(shí)踐中，有部分法院以違法建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為由，駁回物業(yè)公司的請求（例如2013大民初字第5433號、2015順民初字第02765號）的判例。治理違法建筑牽涉各方重大利益，實(shí)踐中也常常出現(xiàn)相關(guān)行政部門互相推諉和履責(zé)不到位的地方。在這樣的背景下，部分人民法院以“按照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請解決”為由不予受理或者駁回起訴。另外，還有部分法院會要求違建行為人承擔(dān)舉證責(zé)任，一旦違建行為人提交不了相關(guān)建筑的工程規(guī)劃許可證等證據(jù)，法院便據(jù)此認(rèn)定違建。更多的法院判決則是在判決書中直接認(rèn)定違法建筑，并判決拆除。對于搭建陽光房這種顯而易見的違法建筑，筆者支持法院認(rèn)定這種做法，但對于某些相對復(fù)雜的類型，筆者傾向于法院依據(jù)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定出具類似“違法建筑認(rèn)定書”的書面材料后作出裁判。
四、判例引申
物業(yè)公司在參與治理違建過程中，應(yīng)當(dāng)注意避免三個傾向：
1.“不作為”，此前曾有欠費(fèi)業(yè)主以物業(yè)公司治理違建不作為為由提出抗辯的，法院據(jù)此判處物業(yè)費(fèi)打折的判例。
2.“用力過猛”，此前曾有物業(yè)公司直接動手拆除業(yè)主違建而被法院以故意毀壞財物罪判處物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人承擔(dān)刑事責(zé)任并賠償業(yè)主民事?lián)p失或者判處向業(yè)主賠償損失的判例。
3.“渾水摸魚”，此前有物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理因向裝修業(yè)主索取錢物換取允諾違法建設(shè)，被人民法院以敲詐勒索罪判處承擔(dān)刑事責(zé)任的案例。
此外，除了具有項(xiàng)目管理權(quán)的物業(yè)公司有權(quán)依法向人民法院起訴請求對違法建筑排除妨害、恢復(fù)原狀外，對于小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)，還有兩類主體可以向相關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴舉報或者訴請人民法院救濟(jì)：
1.依據(jù)《物權(quán)法》第七章相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，相鄰權(quán)受到妨害的業(yè)主。此種情形下，不以違法建設(shè)被認(rèn)定為違建為前提。
2.按照《物權(quán)法》第83條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條、第十五條的規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會請求行為人停止侵害、排除妨害、賠償損失。
來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
