在一些老舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率不高，讓物業(yè)公司不得不黯然撤場(chǎng)。而業(yè)主自治，似乎也成為了解決小區(qū)沒(méi)有物管難題的一條出路。曲江新苑、寶軍苑、施井西苑等很多老小區(qū)都實(shí)施過(guò)業(yè)主自主管理小區(qū)的模式。不過(guò)，有暫時(shí)取得成功的；也有不得不黯然收?qǐng)龅�。業(yè)主自主管理小區(qū)，到底能否破解老小區(qū)物管難題？
■先來(lái)看看相對(duì)成功的案例
【小區(qū)自治】
物業(yè)撤離，業(yè)主被迫自主管理
曲江新苑小區(qū)是一個(gè)拆遷安置小區(qū)，共有40幢，居民1145戶。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)部負(fù)責(zé)人劉嘉林告訴記者，小區(qū)物業(yè)費(fèi)定價(jià)為最低的0.35元/平方米，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低。由于是拆遷安置小區(qū)，初期拿房時(shí)業(yè)主繳了物業(yè)費(fèi)，但之后，就很少有人繳。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、很難收齊，物管經(jīng)營(yíng)困難。2011年，上海的這家名叫仙霞的物業(yè)公司選擇了撤離小區(qū)。在業(yè)主強(qiáng)烈的呼聲下，社區(qū)也曾組織向社會(huì)招聘市場(chǎng)化的物業(yè)公司，但由于是拆遷安置小區(qū)，應(yīng)者寥寥。
物管走了，可小區(qū)不能無(wú)人管理�。孔罱K，在社區(qū)的牽頭組織下，由七名熱心業(yè)主組成一個(gè)業(yè)委會(huì)，熱心的業(yè)主成立物業(yè)服務(wù)部，“社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)”三位一體的小區(qū)居民自治管理由此開(kāi)始。而最終，作為小區(qū)業(yè)主之一的劉嘉林也成了大家一致公認(rèn)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)部的帶頭人。
回憶起當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景，作為業(yè)委會(huì)一員的張容珠也很佩服劉嘉林的勇氣�！皠⒓瘟肿詭Я�15萬(wàn)，說(shuō)三個(gè)月之內(nèi)有成效就繼續(xù)干下去，如果三個(gè)月之后，業(yè)主不認(rèn)可，就自動(dòng)撤場(chǎng)。在一個(gè)繳費(fèi)意識(shí)相對(duì)較差的拆遷安置小區(qū)，劉嘉林當(dāng)時(shí)的做法是很有勇氣的�！睆埲葜檎f(shuō)。讓她想不到的是，這個(gè)小區(qū)的自主管理模式不但挺過(guò)了最初的三個(gè)月，而且一直堅(jiān)持了6年，堅(jiān)持到了現(xiàn)在。
■記者探訪——如何“自治”成功？
如何控制成本？
合理創(chuàng)收不請(qǐng)閑置人員
負(fù)責(zé)人兼職做客服
業(yè)主自治何以做到如此成功？劉嘉林介紹，自主管理小區(qū)，首先要做好資金管理。支出方面，人力成本是每月的重要支出，為了控制成本，在保證小區(qū)正常維護(hù)的情況下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)部聘請(qǐng)了原來(lái)物業(yè)公司遺留下來(lái)的10多名保安、保潔。其中，包括正常管理人員都要身兼數(shù)職。原來(lái)物業(yè)公司的高宜勤，除了做會(huì)計(jì)，有時(shí)還要去修修陰溝什么的。而物業(yè)的負(fù)責(zé)人劉嘉林自己，甚至還要兼職做客服。
劉嘉林介紹，一年以后，物業(yè)費(fèi)收繳比例達(dá)到了80%—90%，加上地面停車位也增加了不少，既解決了居民停車難的問(wèn)題， 又增加了收入。一年算下來(lái)，收取的費(fèi)用在30多萬(wàn)元，也夠維持目前18個(gè)人小團(tuán)隊(duì)的運(yùn)轉(zhuǎn)。
如何讓業(yè)主安心？
合理要求盡量滿足把管理變?yōu)榉⻊?wù)
“現(xiàn)在的物業(yè)，要讓業(yè)主認(rèn)可，就要從服務(wù)開(kāi)始做。現(xiàn)在的業(yè)主真正當(dāng)家做主，我們把管理變?yōu)榉⻊?wù)�！眲⒓瘟纸榻B，小區(qū)物業(yè)服務(wù)部一開(kāi)始，做的事情就是“整理草坪、清理雜物、池水變清”。最初三個(gè)月下來(lái)，成效開(kāi)始顯現(xiàn)，不少業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主一有問(wèn)題就會(huì)直接到物業(yè)服務(wù)部反映，只要是合理的建議和要求，能滿足的都會(huì)滿足。例如業(yè)主反映家里漏水，物業(yè)服務(wù)部則“全年無(wú)休”，下班了也上門服務(wù)。以前小區(qū)景觀帶的亭子頂是空的，物業(yè)服務(wù)部就花了2000元加蓋了頂，業(yè)主下雨天也能在里面納涼、躲雨。甚至，小區(qū)還添置了很多椅子，供業(yè)主休息使用�！皳Q個(gè)燈泡，水龍頭壞了，甚至是馬桶堵了，打個(gè)電話給辦公室，我們的員工跑得飛快�！�
小區(qū)環(huán)境的改變業(yè)主們看在眼里記在心里�！氨０惨矔r(shí)刻巡邏，兩三年前我們還抓到了偷電瓶的小偷，近兩年從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)盜竊事件�！眲⒓瘟终f(shuō)，物業(yè)用心服務(wù)，讓整個(gè)小區(qū)自治管理進(jìn)入了良性循環(huán)。
如何讓業(yè)主放心？
收支公開(kāi)透明
買掃把都要告知業(yè)主
這么多錢放在物業(yè)服務(wù)部手里，業(yè)主們能放心嗎？“我們財(cái)政公開(kāi)透明，支出和收入每年都會(huì)公布出來(lái)，供業(yè)主們監(jiān)督，讓他們放心�！眲⒓瘟謴某閷侠锬贸龊窈竦馁~本。記者看到，賬本的記錄很詳細(xì)，2016年轉(zhuǎn)入98580元，車位改造費(fèi)用61596元，電費(fèi)955元等都一一登記在冊(cè)。記者發(fā)現(xiàn)，甚至連買掃把270元、買鋸刀200元都詳細(xì)登記在冊(cè)。
劉嘉林說(shuō)，賬單一年公布一次，多年來(lái)的堅(jiān)持，使得業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間建立了信任。而小區(qū)自管6年來(lái)，結(jié)余了一點(diǎn)錢，也全部花在了小區(qū)車位的改造上，真正把業(yè)主的錢全部用到業(yè)主身上。
■也有折中的案例
物業(yè)撤場(chǎng)業(yè)主自治
最終還是走向市場(chǎng)化物業(yè)
一年多前，顧莊新村小區(qū)物業(yè)撤離后，小區(qū)屬于半自治狀態(tài)。物業(yè)公司之前改造了不少停車位，不少業(yè)主也繳了停車費(fèi)。物業(yè)撤離后,車位就沒(méi)有人管理了。不少業(yè)主亂停車，經(jīng)常為停車位發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 顧莊新村居民岳女士就向記者來(lái)電反映，自從物業(yè)公司撤離之后，小區(qū)就出現(xiàn)搶車位的現(xiàn)象。
顧莊社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，顧莊新村屬于老小區(qū)了，有40幢左右，居民2000多戶。因?yàn)榉N種原因,最終導(dǎo)致物業(yè)撤場(chǎng)。而在物業(yè)撤場(chǎng)之后，小區(qū)也開(kāi)始實(shí)行業(yè)主“自治”的模式�！斑\(yùn)行的還不錯(cuò)，基本上正常的保安、保潔都可以保證。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，小區(qū)自治的狀態(tài)，持續(xù)了一年多的時(shí)間。
記者昨日也獲悉，從今年4月份起，小區(qū)在社區(qū)的牽頭之下，還是引進(jìn)了正規(guī)的物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)，告別了業(yè)主自治的模式。“主要還是為了將來(lái)的長(zhǎng)效管理，所以還是引進(jìn)了市場(chǎng)化的物業(yè)公司為小區(qū)服務(wù)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
■也有不成功的案例
缺少公益心自治小組散伙
居民有私心老小區(qū)面臨難題
揚(yáng)城南區(qū)一家老小區(qū)，十年前曾由一位居民挑頭成立自治小組，但僅維持了兩年就散伙了，個(gè)中原因就是他出現(xiàn)了私心。
該老小區(qū)是揚(yáng)城較早的商品房，居民來(lái)自“五湖四�！�，自物業(yè)公司撤退后，小區(qū)處于無(wú)人管理狀態(tài)，路面坑洼不平、車輛亂停亂放、居民叫苦不迭。十年前，一位中年居民主動(dòng)找到社區(qū)，愿意挑頭實(shí)行自治。頭一年，自治小組籌資改造了小區(qū)的路面及綠化，曾贏得大家的稱贊。 但自治的第二年，該居民由于在車輛停放費(fèi)上賬目不清，遭到投訴，社區(qū)經(jīng)核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，該居民在車輛停放費(fèi)上確實(shí)出現(xiàn)了私心，于是召開(kāi)業(yè)委會(huì)“罷免”了他的組長(zhǎng)職務(wù)。但后來(lái)再也沒(méi)有人愿意出面做自治工作了。
由于業(yè)主的不團(tuán)結(jié)，一些老舊小區(qū)、老宿舍樓也面臨著沒(méi)有物管的困境。在臨近寶帶小區(qū)的一幢宿舍樓，家住一樓的張女士坦言，“受了20年的罪�！睆埮扛嬖V記者，這幢宿舍樓年代久遠(yuǎn)，有住戶20多戶，原本由她牽頭每月200元給一個(gè)掃地的環(huán)衛(wèi)工代為打掃，但她先墊款之后，向這些業(yè)主收，不少人有私心不愿意繳費(fèi)。這讓她很是難受。記者探訪發(fā)現(xiàn)，在不少老小區(qū)、老宿舍樓，由于不少業(yè)主不愿意繳費(fèi)，導(dǎo)致市場(chǎng)化物業(yè)難以進(jìn)場(chǎng)，物業(yè)管理面臨困境。
■業(yè)內(nèi)聲音
自治模式能否廣泛推廣？
應(yīng)客觀看待還需謹(jǐn)慎摸索
“業(yè)主自治，更像是沒(méi)有專業(yè)化物管進(jìn)場(chǎng)后的無(wú)奈之舉。業(yè)主自治管理從法律上是允許的，但能不能有效推廣有待進(jìn)一步探索�！睋P(yáng)州市物業(yè)管理商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)吳琪表示，業(yè)主自治難在哪里？首先，對(duì)業(yè)主自治群體的專業(yè)能力和組織管理水平要求極高。
他指出，其次，要考慮小區(qū)有無(wú)自主管理的基礎(chǔ)，比如戶數(shù)少，相對(duì)就容易組織業(yè)主大會(huì)，形成共同意見(jiàn)，如果是三四千戶的小區(qū)，實(shí)施起來(lái)就很困難。最后，相對(duì)物業(yè)公司而言，業(yè)主組織較為松散，承擔(dān)管理維護(hù)的責(zé)任和相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的能力不可控。
“業(yè)主自治還存在很多隱性的問(wèn)題，比如用工、安全的問(wèn)題�！眳晴鞅硎�，每種模式都有好處，應(yīng)客觀看待。不過(guò)就長(zhǎng)期管理來(lái)看，物業(yè)管理是更規(guī)范化的模式，也是目前最普遍的管理方式。自治模式，應(yīng)客觀看待，且還需謹(jǐn)慎摸索。
來(lái)源：揚(yáng)州時(shí)報(bào)
