重慶商報(bào)訊 昨日，記者從市五中院了解到，去年該院審結(jié)物業(yè)管理、服務(wù)類(lèi)糾紛案件68件，今年1～11月共審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同類(lèi)糾紛案件88件，較2011年審結(jié)物業(yè)類(lèi)糾紛總數(shù)驟增，“因?yàn)槟貌怀鲎C據(jù)，約8成業(yè)主輸了官司”，市五中院民一庭負(fù)責(zé)人介紹稱(chēng)。
個(gè)案
房漏水拒繳物管費(fèi)輸官司
因自家房屋多處漏水，南岸一小區(qū)的業(yè)主便拒交物管費(fèi)。拖欠了5個(gè)月后，物管將其告上法庭，索要804元的物管費(fèi)。庭審時(shí)，物管表示，2010年7月開(kāi)始，小區(qū)業(yè)主李芳(化名)拒交物管費(fèi)，總共拖欠了5個(gè)月的物管費(fèi)共804元。
對(duì)此，李芳表示，她的確拖欠了物管費(fèi)沒(méi)繳，“因?yàn)槲业姆孔佣嗵幝┧啻蜗蛭锕芊从�，他們都不給我解決，所以才不繳物管費(fèi)”。
南岸區(qū)法院審理后認(rèn)為，只要物管向業(yè)主提供了物管服務(wù)，業(yè)主就有義務(wù)繳物管費(fèi)，業(yè)主未按時(shí)足額繳納物管費(fèi)，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而李芳以房屋漏水沒(méi)有得到解決為由，拒繳物管費(fèi)不能得到法律支持。這是因?yàn)槁┧畣?wèn)題屬于另一法律關(guān)系，李芳可另外依法起訴。最后，法院判決李芳在判決生效10日內(nèi)繳納804元的物管費(fèi)并付違約金134元。
不搜集證據(jù)僅靠口頭答辯
市五中院民一庭負(fù)責(zé)人稱(chēng)，他們審理的物業(yè)類(lèi)糾紛案呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢(shì)，物管公司和小區(qū)業(yè)主的訴求明確，案情清晰明了，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方易達(dá)成和解。不過(guò)，物業(yè)服務(wù)類(lèi)糾紛一般涉及小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，多為集體訴訟。
“最顯著的一個(gè)特點(diǎn)是，業(yè)主敗訴率高，8成以上業(yè)主輸?shù)袅斯偎尽�，該�?fù)責(zé)人說(shuō)，此類(lèi)糾紛產(chǎn)生原因主要有開(kāi)發(fā)商遺留房屋質(zhì)量問(wèn)題難以解決、物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵、溝通交流機(jī)制存在障礙等。
“多數(shù)業(yè)主證據(jù)保全意識(shí)不強(qiáng)，舉證能力較弱，僅在審理中口頭予以答辯，因?yàn)樽C據(jù)不足，法院最后基本上支持了物業(yè)公司要求欠費(fèi)業(yè)主繳納物管費(fèi)的合理訴求”，民一庭負(fù)責(zé)人表示，官司最重要的是證據(jù)說(shuō)話(huà)，沒(méi)有證據(jù)，無(wú)法獲得法律支持。
建議
拍照片找證人求助公證處
那么，如果認(rèn)為物管提供的服務(wù)確有瑕疵，業(yè)主該怎樣取證呢？為此，記者向重慶聯(lián)益律師事務(wù)所律師連毅進(jìn)行了咨詢(xún)。連毅稱(chēng)，根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主如果覺(jué)得小區(qū)的安保、電梯及下水道等公共設(shè)備有安全隱患，或者認(rèn)為小區(qū)清潔衛(wèi)生很差等，可以采取拍照、請(qǐng)公證處進(jìn)行公證、尋找證人等來(lái)為自己維權(quán)，進(jìn)而起訴物管公司，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。
但是，“不能因此拒繳物管費(fèi)，因?yàn)檫@是兩種不同的合同義務(wù)”，連毅解釋說(shuō)，物管的工作做得不好，不能構(gòu)成你拒絕繳納物管費(fèi)的原因。
物管未盡責(zé)賠5000元
商報(bào)記者 陳保發(fā)
重慶商報(bào)訊 小區(qū)共用的排污主下水道堵塞了，糞水倒灌入其屋內(nèi)，致使家具受損，永川區(qū)的陳先生將小區(qū)物管告到法院。昨日，記者從市五中院了解到，小區(qū)物管公司最終被判賠償5000元，原因在于其未盡疏通責(zé)任。
陳先生在永川區(qū)某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了住房一套，去年4月17日，他與小區(qū)物管公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》，協(xié)議約定：由物管公司負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行進(jìn)行維護(hù)和管理等。同年9月3日，陳先生家進(jìn)了糞水，家具受損。原來(lái)，小區(qū)內(nèi)的排污主下水道堵塞了，導(dǎo)致糞水倒灌。
事后，陳先生找物管公司討說(shuō)法，沒(méi)有得到滿(mǎn)意回答。無(wú)奈之下，他只好將物管公司告到法院，要求賠償其損失。
庭審中，物管公司稱(chēng)，陳先生家的室內(nèi)下水道屬于其專(zhuān)屬部分，“對(duì)其專(zhuān)屬部位，我們沒(méi)任何權(quán)利和義務(wù)，陳先生家的損失是他自己使用不當(dāng)造成”。
永川區(qū)法院一審認(rèn)為，物管公司對(duì)小區(qū)內(nèi)包括下水道在內(nèi)的公共設(shè)備和附屬設(shè)施，負(fù)有經(jīng)常性、及時(shí)性、周期性和預(yù)防性的養(yǎng)護(hù)、維修的義務(wù)，但其并未全面履行上述義務(wù)，使得陳先生家所在單元樓層的共用下水道堵塞，引發(fā)糞水倒灌，造成陳先生屋內(nèi)物品被浸泡受損，物管公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。據(jù)此，一審法院判決物管公司賠償陳先生損失5000元。
物管公司不服，向市五中院提出上訴，但市五中院近日經(jīng)二審，維持了原判決。
