《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“物業(yè)管理服務(wù)收費項目應(yīng)包括管理費、房屋設(shè)備運行費、保潔費、保安費和維修費”。

業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納上述費用，但其中是否全面涵蓋了物業(yè)公司為業(yè)主、使用人提供的各類服務(wù)項目的收費？是否還有遺漏？當中顯然缺少了容易被忽視的“公共能耗”這一部分費用。

一、何為“公共能耗”？

其實在理解了共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施三個概念后，便可推敲。

共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。

共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。

公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。

綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“ 公共能耗”，由此產(chǎn)生的費用為“公共能耗費”。

二、小區(qū)公共能耗費的構(gòu)成

1、各單元公共用電(包括公共樓梯照明、應(yīng)急指示燈、電梯動力)

2、公共照明(包括路燈、草坪燈、景觀燈、景觀水池水泵)

3、弱電系統(tǒng)(包括消防、安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消控中心)

4、二次供水增壓水泵用電

5、公共用水(消防系統(tǒng)用水、公共衛(wèi)生間、景觀水池、綠化養(yǎng)護用水)

三、小區(qū)公共能耗費分攤方式

1、各單元公共用電

各單元樓均安裝公共用電計量電表，分攤方式按戶均攤。

月計算公式：

已入住每戶分攤金額=該單元計量電費/該單元已入住戶數(shù)+(該單元空置戶數(shù)×70%)

2、公共照明

小區(qū)設(shè)公共照明總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。

每月計算公式：

已入住每戶分攤金額=小區(qū)公共景觀照明電費/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)

3、弱電系統(tǒng)

消防監(jiān)控中心設(shè)弱電系統(tǒng)總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。

每月計算公式：

已入住每戶分攤金額=消控中心計量電費/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)

每月計算公式：

已入住每戶分攤金額=動力系統(tǒng)電費/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)

4、二次供水增壓水泵用電

小區(qū)小區(qū)部分二次供水分中區(qū)和高區(qū)，中區(qū)和高區(qū)分別安裝計量電表，電費按實際用水量進行分攤，1-6層市政直供水不參與分攤。

每月計算公式：

中、高區(qū)已入住每戶分攤金額=【該區(qū)計量電費/該區(qū)已入住總用水量+(該區(qū)空置戶總用水量×70%)】×每戶用水量。

5、公共用水

小區(qū)公共用水有三塊水表計量，小區(qū)公共用水根據(jù)三塊水表計量總金額按戶由全體業(yè)戶按戶均攤。

正常每戶分攤金額=小區(qū)公共用水水費/小區(qū)已入住戶數(shù)+(小區(qū)空置戶數(shù)×70%)