“物業(yè)服務(wù)不到位，減免業(yè)主逾期繳交物管費(fèi)滯納金；業(yè)主拒交費(fèi)，無理要敗訴……”1月12日上午，江門市中級(jí)人民法院發(fā)布《物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件審判白皮書》和全市法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件三大典型案例。

案例一：物業(yè)服務(wù)不到位，減免業(yè)主逾期繳交物管費(fèi)滯納金

——江門市新會(huì)區(qū)某物業(yè)管理有限公司訴梁某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【主要案情】2017年3月，某物業(yè)公司訴稱與梁某之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但梁某自2014年3月起沒有繳納物業(yè)管理費(fèi)，故向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令梁某立即支付物業(yè)管理費(fèi)2739.14元（暫計(jì)至2017年3月）及相應(yīng)違約金（暫計(jì)至2017年3月31日止為4600.86元）。梁某抗辯認(rèn)為涉案小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在問題因此才拒交物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)法院調(diào)查取證，涉案小區(qū)確實(shí)存在諸如設(shè)施老化、衛(wèi)生差、亂停車等物業(yè)服務(wù)不到位的問題。

在案件審理期間，經(jīng)法院主持，雙方當(dāng)事人達(dá)成了一致調(diào)解意見：一、物業(yè)公司與梁某一致確認(rèn)截至2017年3月30日止，梁某尚欠物業(yè)公司2014年3月至2017年3月的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)2739.14元，此款梁某定于2017年4月5日前一次性支付給物業(yè)公司，物業(yè)公司收款后應(yīng)即時(shí)交付發(fā)票給梁某。二、物業(yè)公司自愿放棄本案其他訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】本案有相關(guān)證據(jù)證明物業(yè)公司的服務(wù)存在不達(dá)標(biāo)的事實(shí)，法院依照事實(shí)與法律對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，在業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)減免了滯納金，并且法院在案件調(diào)解過程中對(duì)涉案物業(yè)公司發(fā)出要求整改的司法建議，事后回訪時(shí)發(fā)現(xiàn)收效甚好。

案例二：業(yè)主拒交費(fèi)，無理要敗訴

——江門市某物業(yè)服務(wù)有限公司訴黃某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【主要案情】2011年12月28日，某物業(yè)公司與涉案小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，并在合同簽訂后依約為涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。黃某作為小區(qū)業(yè)主，在獲得物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，以該公司提供物業(yè)服務(wù)不到位，及對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的合法性及業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序存在質(zhì)疑為由，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，黃某對(duì)其抗辯意見未能提供證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的代表機(jī)構(gòu)，其簽訂的《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》是代表業(yè)主大會(huì)所簽訂的，該合同對(duì)涉案小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，黃某作為業(yè)主，在獲得物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及逾期付費(fèi)的違約金。

【點(diǎn)評(píng)】在物業(yè)糾紛審判實(shí)踐中，業(yè)主多以物業(yè)公司服務(wù)不到位、物業(yè)公司選聘程序不合法、業(yè)主并非合同當(dāng)事人等為由進(jìn)行抗辯，但業(yè)主往往難以對(duì)自己的抗辯意見提供證據(jù)證明，或因沒有法律依據(jù)而難以勝訴。根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，如果物業(yè)公司基本履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，只是存在部分的瑕疵，并不構(gòu)成根本違約。此時(shí)，物業(yè)公司已履行了合同的主要義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，但依法享有要求物業(yè)公司繼續(xù)履行和采取補(bǔ)救措施的權(quán)利。我國物業(yè)管理相關(guān)司法解釋規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由，或僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由提出抗辯的，法院不予支持。業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司選聘程序或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在質(zhì)疑，可向住建部門、街道辦、社區(qū)等機(jī)構(gòu)反映、表達(dá)意見，妥善處理糾紛，并不能據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)，否則，在沒有充足證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題的情況下，應(yīng)按約定付費(fèi)，并承擔(dān)違約責(zé)任。

案例三：權(quán)利人主張權(quán)利需及時(shí)，訴訟時(shí)效屆滿后將喪失勝訴權(quán)

——江門市某物業(yè)發(fā)展有限公司訴劉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【主要案情】某物業(yè)公司從2002年3月1日開始與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托合同》后一直為涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。2004年1月17日，業(yè)主劉某與該物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同書》、《委托銀行代繳物業(yè)管理費(fèi)協(xié)議》及《本業(yè)主（住戶）承諾》，約定由該物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)按照建筑面積每月每平方米0.8元收取，管理費(fèi)繳交時(shí)間為每月10號(hào)，業(yè)主與管理公司簽訂委托銀行收款協(xié)議，由銀行劃賬，管理費(fèi)按指定期限繳交，逾期按每日10 收取滯納金。劉某自2004年收樓后至2009年12月一直有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但從2010年1月開始，因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿，故拖欠物業(yè)管理費(fèi)至今未交。該物業(yè)公司遂于2016年10月11日提起訴訟，要求劉某支付2010年1月至2016年7月31日的物業(yè)管理費(fèi)及違約金。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂物業(yè)管理合同合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。劉某作為業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司向劉某主張2010年1月1日至2016年7月31日拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，但在劉某否認(rèn)在本案應(yīng)訴之前有收到過其催收物業(yè)管理費(fèi)通知的情況下，物業(yè)公司未能提供充足有效的證據(jù)證實(shí)其在2016年10月11日向法院提起訴訟之前，有向劉某催收過物業(yè)管理費(fèi)。故在2016年10月11日提起本案訴訟之前，物業(yè)公司因怠于向劉某行使主張拖欠物管費(fèi)的權(quán)利，對(duì)于劉某拖欠其2010年1月1日至2014年10月10日的物業(yè)管理費(fèi)的兩年訴訟時(shí)效已屆滿，對(duì)于其該部分主張，法院不予支持。對(duì)于物業(yè)公司主張的劉某拖欠的2014年10月11日至2016年7月31日的物業(yè)管理費(fèi)問題，劉某依約應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

【點(diǎn)評(píng)】根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理合同書》、《物業(yè)管理委托合同》的內(nèi)容，可以認(rèn)定涉案小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)系按月繳納，因此涉案小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)作為定期給付之債，每月定期形成。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》（2009年8月27日）第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”第一百三十七條：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時(shí)效期間。”法律規(guī)定訴訟時(shí)效是對(duì)權(quán)利人的督促，權(quán)利人怠于行使權(quán)力，在訴訟時(shí)效屆滿后，權(quán)利人喪失勝訴權(quán)。該物業(yè)公司又主張已經(jīng)通過投遞《欠費(fèi)催款通知書》、上門催收、電話催收等方式向業(yè)主催收，認(rèn)為訴訟時(shí)效已經(jīng)中斷，并為此提交了《欠費(fèi)催款通知書》予以證明。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百四十條“訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算”、《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第十條第一款第一項(xiàng)“具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法通則第一百四十條規(guī)定的 當(dāng)事人一方提出要求 ，產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的效力：（一）當(dāng)事人一方直接向?qū)Ψ疆?dāng)事人送交主張權(quán)利文書，對(duì)方當(dāng)事人在文書上簽字、蓋章或者雖未簽字、蓋章但能夠以其他方式證明該文書到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人的”的規(guī)定，該物業(yè)公司陳述其每月將《欠費(fèi)催款通知書》投遞到劉某樓下的郵箱，但其并未能提交證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，因此訴訟時(shí)效并未中斷，故法院認(rèn)定劉某拖欠物業(yè)公司2010年1月1日至2014年10月10日期間的物業(yè)管理費(fèi)超過訴訟時(shí)效，因此對(duì)2010年1月1日至2014年10月10日期間的物業(yè)管理費(fèi)不予支持。