管理一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，其工作事務(wù)繁雜、責(zé)任重、壓力大、勞心勞力可能不討好，但一松懈就會(huì)出問題，是作為一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的最直接感受。物業(yè)行業(yè)的特性要求項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，不僅要知識(shí)面廣、專業(yè)能力強(qiáng)，而且要有堅(jiān)定的信念，一定的抗壓能力和自我控制能力，更要有宰相肚的度量去對(duì)待人和事。多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)使我認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有以下六大能力是管好一個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)。

一、要有扎實(shí)的專業(yè)理論知識(shí)武裝頭腦。

物業(yè)服務(wù)工作涉及到專業(yè)方面的如：項(xiàng)目的投標(biāo)、前期介入、接管驗(yàn)收、房屋裝飾裝修管理、物業(yè)日常管理服務(wù)（安全管理、設(shè)施設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、保潔管理、綠化管理、經(jīng)營管理及客戶服務(wù)管理）；在專業(yè)工作延伸到社會(huì)及其他方面的如：與政府及相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)作（如司法部門、行政主管部門、公用事業(yè)單位等）、小區(qū)精神文明建設(shè)、業(yè)戶的宣傳教育、業(yè)戶矛盾糾紛處理等，都要求物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須有一個(gè)扎實(shí)的專業(yè)理論知識(shí)來武裝頭腦，必須熟悉相關(guān)的法律法規(guī)、政策，并不斷學(xué)習(xí)行業(yè)新技術(shù)、新觀念、新知識(shí)，為項(xiàng)目的發(fā)展方向和自己在項(xiàng)目的管理中提供正確的決策依據(jù)；為培訓(xùn)員工及指導(dǎo)各崗位的工作提供有力支撐；為處理重大事件和突發(fā)事件提供有力保障。

二、要積累一定的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理是一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的連貫服務(wù)過程，前期的一切工作一定要想到今天和以后，當(dāng)前的工作更要考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)，才能做好未來物業(yè)管理。如果缺乏一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是不可能從物業(yè)管理專業(yè)的角度和物業(yè)使用人使用物業(yè)的實(shí)際出發(fā)去安排工作的。例如公司一個(gè)剛接管的項(xiàng)目由你來負(fù)責(zé)，當(dāng)你了解了項(xiàng)目的基本情況和熟悉了項(xiàng)目的物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)后，沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?zāi)憔蜔o法對(duì)項(xiàng)目的整體情況做出正確評(píng)估；也無法做出符合項(xiàng)目實(shí)際情況和未來發(fā)展的管理方案；更不能以成熟物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)去做好眼前的工作，你的工作就不能瞻前顧后。持續(xù)做下去，既管理不好物業(yè)，服務(wù)不好業(yè)主；也不利于團(tuán)隊(duì)的成長(zhǎng)和公司的發(fā)展。

三、要有一定的合同管理能力。

要充分發(fā)揮與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)有關(guān)的合同管理，科學(xué)擬定物業(yè)工作中的各類合同、協(xié)議，是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的重要執(zhí)行依據(jù)。首先，要對(duì)物業(yè)的建設(shè)單位與物業(yè)各關(guān)聯(lián)主體所簽訂的《施工合同》、《設(shè)施設(shè)備安裝合同》、《物業(yè)買賣合同》等一切與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同進(jìn)行整理，并要求物業(yè)公司相關(guān)管理人員學(xué)習(xí)后，明確物業(yè)公司對(duì)不同類合同的主要管理責(zé)任人，以便在物業(yè)管理活動(dòng)中遇到屬于合同質(zhì)保范圍內(nèi)的問題或責(zé)任方未能履行合同條款對(duì)物業(yè)公司造成影響的問題得到及時(shí)、有效解決；其次，物業(yè)公司自進(jìn)行項(xiàng)目接管開始，就要依法、科學(xué)、嚴(yán)肅、認(rèn)真的對(duì)待各類合同的協(xié)商和簽訂，確保合同內(nèi)容的全面和責(zé)任的明確。包括與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，《物業(yè)承接查驗(yàn)遺留問題的整改》，以及與業(yè)主和使用人簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》、《消防安全責(zé)任書》、《管理規(guī)約》等涉及服務(wù)與被服務(wù)雙方主體責(zé)、權(quán)、利的合同和協(xié)議，在依照國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)合同模板的同時(shí)，更要根據(jù)所管物業(yè)的實(shí)際情況，充分考慮以后的管理、使用者的權(quán)利和責(zé)任劃分，充分考慮不可抗力對(duì)合同效力的影響去完善條款內(nèi)容并盡量細(xì)化，以減少后期物業(yè)服務(wù)中與業(yè)戶產(chǎn)生不必要的矛盾和糾紛；規(guī)避物業(yè)公司在經(jīng)營過程中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；還包括與外包單位簽訂的外包合同，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多物業(yè)公司與外包單位簽訂的合同問題有：一是不注重合同會(huì)簽程序，沒有相關(guān)專業(yè)、管理、執(zhí)行部門或崗位進(jìn)行審議會(huì)簽；二是會(huì)簽很規(guī)范，合同質(zhì)量也很高，但是簽后缺乏管理執(zhí)行。建議外包合同簽訂首先要求由對(duì)方草擬，物業(yè)公司組織相關(guān)管理人、執(zhí)行人、法務(wù)部或行政部進(jìn)行合同審議，最后經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)，如此會(huì)簽下來的合同必定是內(nèi)容全面、權(quán)責(zé)明晰、執(zhí)行力強(qiáng)的合同，與對(duì)方協(xié)議簽訂后交管理人和執(zhí)行人按合同進(jìn)行后續(xù)跟進(jìn)、管理，如此操作，外包管理也就自然規(guī)范有序了。

四、要有一定的計(jì)劃、組織能力。

由于一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的工作涉及方方面面，千頭萬緒；所以，制定科學(xué)、合理的計(jì)劃是干好工作的基礎(chǔ)。計(jì)劃的制定要立足項(xiàng)目的管理定位，根據(jù)物業(yè)的概況和實(shí)際工作內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制定總的工作計(jì)劃，然后各部門、崗位根據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的工作目標(biāo)和總計(jì)劃制定各部位、各崗位的工作計(jì)劃，再通過計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行完善，加強(qiáng)部門、崗位之間的工作銜接，這樣制定出來的計(jì)劃就更貼近工作實(shí)際，能夠上下目標(biāo)統(tǒng)一，更有利于相互協(xié)作和執(zhí)行。物業(yè)管理服務(wù)還是勞動(dòng)密集行業(yè)。所謂麻雀雖小五臟俱全，一個(gè)大的項(xiàng)目有幾百號(hào)人；小的項(xiàng)目也要十幾號(hào)人，工作中需要解決那么多事，管理那么多人，科學(xué)嚴(yán)密的組織能使各部門各崗位有效行動(dòng)起來，為了共同的目標(biāo)去努力，執(zhí)行共同的計(jì)劃，完成各自的工作任務(wù)；反之，缺乏科學(xué)嚴(yán)密的組織，就容易造成一群沒有目標(biāo)、沒有方向的人在干一件沒有標(biāo)準(zhǔn)、沒有未來的事情。所以物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定要加強(qiáng)組織能力和組織意識(shí)的培養(yǎng)，要合理的進(jìn)行組織架構(gòu)設(shè)置、崗位配備及明確職責(zé)，充分利用人、財(cái)、物等資源的進(jìn)行優(yōu)化配置，使其發(fā)揮起最大的工作效益。要定期組織召開工作例會(huì)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)、突發(fā)事件演練，定期組織工作質(zhì)量檢查，及時(shí)進(jìn)行崗位指導(dǎo)，定期組織員工溝通互動(dòng)，定期組織協(xié)調(diào)工作遇到問題等，一切需要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織解決的問題都要通過組織功能在物業(yè)工作中發(fā)揮最大的效益，確保公司管理的規(guī)范和健康發(fā)展。

五、要有很強(qiáng)的執(zhí)行能力和創(chuàng)新能力。

沒有執(zhí)行力再好的制度、再好的計(jì)劃，等于零。作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，一方面，要帶頭執(zhí)行好公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；對(duì)于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交代的任務(wù)，要有羅文精神去堅(jiān)決執(zhí)行，無條件、沒借口的去完成，給下屬樹好榜樣。另一方面，要培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，培養(yǎng)員工對(duì)于任務(wù)聽清楚、理解清楚、不折不扣執(zhí)行的能力。經(jīng)常管理過程中發(fā)現(xiàn)，有的員工根本沒能聽明白或理解領(lǐng)導(dǎo)布置的任務(wù)，故在執(zhí)行的過程中就往往出現(xiàn)偏差，不能達(dá)到領(lǐng)導(dǎo)期望的結(jié)果，對(duì)于這些員工要加強(qiáng)聽力培訓(xùn)，任務(wù)下達(dá)后采取提問使其講述對(duì)任務(wù)的理解和如何計(jì)劃去完成，從而糾正其聽力偏差和誤解，通過反復(fù)磨合培訓(xùn)其聽力；有的員工聽清楚了，也理解清楚了，但是就有拖延的習(xí)慣，對(duì)于這樣的員工一定要布置任務(wù)的同時(shí)，著重明確完成時(shí)間，中間加以跟進(jìn)，使其盡快改掉拖延毛病。良好執(zhí)行力與創(chuàng)新能力的有效結(jié)合，對(duì)改進(jìn)工作方法，提升技術(shù)水平，提高工作效率的和工作質(zhì)量具有十分重要的意義。創(chuàng)新可以是工作方式方法的創(chuàng)新，也可以是新技術(shù)應(yīng)用的創(chuàng)新。工作方式方法創(chuàng)新就是在不違背工作原則的前提下，持續(xù)改進(jìn)工作操作至最簡(jiǎn)單、最佳完成任務(wù)的操作流程和辦事方法，比如我們看到一線員工往往對(duì)于工作范圍內(nèi)的事情害怕決策失誤受批評(píng)而遲疑的時(shí)候，我們就制定了崗位責(zé)任和決策權(quán)利對(duì)等的相關(guān)制度，并制定了公司所有員工依據(jù)“安全、質(zhì)量、效益”三要素的決策原則，成功完成了員工的合理授權(quán)；技術(shù)創(chuàng)新在日常工作中更為常見，比如工程部利用時(shí)鐘控制器改進(jìn)燈具、設(shè)備控制開關(guān)，照明燈具及設(shè)備改良；保潔根據(jù)不同的地板加工制作不同的清拖工具等�？傊�，員工在不折不扣完成工作任務(wù)的過程改進(jìn)固有的工作方法、方式，以及發(fā)明、改進(jìn)工作工具的能力，都是創(chuàng)新能力的提高，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定要提倡和鼓勵(lì)。

六、要具備識(shí)人、用人、管好人的能力。

作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，不一定非要有伯樂發(fā)現(xiàn)俺千里馬的眼光去尋找人才，但一定把好人才招聘關(guān)。可通過多種形式的招聘渠道廣發(fā)招聘信息，能夠在充足的應(yīng)聘對(duì)象中選擇最合適招聘崗位所需的人才，要具有“通過面試，對(duì)應(yīng)聘者符不符合標(biāo)準(zhǔn)、是否能融入團(tuán)隊(duì)、素質(zhì)是否接近企業(yè)文化就能掌握十之七八的準(zhǔn)確度”的能力；能否用好人是發(fā)揮生產(chǎn)力和人才效益的關(guān)鍵。要尊重人才的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，用其所長(zhǎng)，避其所短，避免出現(xiàn)諸葛亮揮淚斬馬謖的用人悲劇發(fā)生。要根據(jù)人才的專業(yè)和特長(zhǎng)，用專業(yè)的人做專業(yè)的事，用有特長(zhǎng)的人做相對(duì)應(yīng)的臨時(shí)性或特殊性的任務(wù)，充分發(fā)揮所長(zhǎng)，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，激發(fā)員工的自我價(jià)值感，讓員工自信、自強(qiáng)，不斷自我完善的去成長(zhǎng)；讓員工按照你的計(jì)劃完成工作任務(wù)，關(guān)鍵在于管好人。一要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，企業(yè)文化最大的作用在于：引導(dǎo)員工的言行好似春雨潤(rùn)物細(xì)無聲似的全面、透徹，使員工自覺規(guī)范自身言行舉止，身心自然融入團(tuán)隊(duì)，企業(yè)文化建設(shè)內(nèi)容中的公司簡(jiǎn)介、企業(yè)使命、企業(yè)愿景、項(xiàng)目管理定位、工作紀(jì)律、員工修養(yǎng)等可以促進(jìn)員工對(duì)公司的認(rèn)可、統(tǒng)一思想、端正態(tài)度、規(guī)范言行；二要健全系統(tǒng)的內(nèi)部管理制度，包括人事管理制度、崗位職責(zé)、操作流程、獎(jiǎng)罰條例，給員工營造一個(gè)良好的工作環(huán)境和輕松的工作心情；三要不斷加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力和管理藝術(shù)修煉，讓員工感受到：在這個(gè)公司工作有方向、能不斷進(jìn)步、能實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值；跟著你干，雖然辛苦但很開心，雖然嚴(yán)厲但不委屈，壓力雖大但不斷成長(zhǎng)；自然服從指令，誠懇接受批評(píng)。