在日常工作中，人們經(jīng)常習慣性地稱呼住宅專項維修資金為“公維”“大修基金”“維修資金”等。根據(jù)目前現(xiàn)行的《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）文件，其定義為：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金�？偨Y以下三點供申請單位借鑒參考，需要進行維修、更新和改造的設備設施：
一是要看是否屬于住宅小區(qū)的公共部位；二是要看是否《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號）第三十一條規(guī)定的不屬于專項維修資金列支的事項；三是要看是否達到了大中維修標準，主要的參考依據(jù)就是《北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標準》（京房地修字[1999]第930號）和《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》（京建發(fā)[2010]272號）。
如何用好住宅專項維修資金？
使用維修基金之前，申請單位首先要完成服務區(qū)域的數(shù)據(jù)歸集和數(shù)據(jù)關聯(lián)工作，同時將歸集到的數(shù)據(jù)與客觀實際數(shù)據(jù)信息進行比對，全面掌握服務區(qū)域內的數(shù)據(jù)信息。最基礎的信息就是將小區(qū)分戶清單打印出來后，與物業(yè)收費明細臺賬進行比對，信息完整無誤的情況是非常理想的狀態(tài)，如果出現(xiàn)了信息不一致、多戶少戶等情況，要進行詳細記錄。
另一方面，開發(fā)建設單位要盡可能的將開發(fā)建設圖紙和施工工藝圖紙交接給物業(yè)服務企業(yè)，以確保后期維修過程中查閱相關檔案信息。
要想用好住宅專項維修資金，首先要知道怎么使用，只有知道了怎么使用，才能進一步說如何用好。
怎么使用？對于這個問題，我們先要看看相關指導文件是如何規(guī)定的，目前北京現(xiàn)行的指導文件就是2009年市級相關單位依據(jù)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）制定的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號），此指導文件關于使用的指導條款為第二十六條和第二十七條。
結合這個指導文件關于如何使用的內容前，我們再學習一下在此文件前一版的指導文件，即相關市級機關制定的《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》（京建物[2006]2號），該文件對于資金使用的指導條款為第十七條。
對比這兩個文件關于使用的條款，我們可以明顯地感覺到，前一版的文件對資金使用要求更高，條件更多，新一版的指導文件更偏向于框架式指導。
結合這兩個文件，再結合實際工作中出現(xiàn)的一些問題，來研究如何用好住宅專項維修資金：
一是實際工作中，申請單位要掌握所服務的公共部位、共用設備設施的客觀運行現(xiàn)狀，能夠有預見性地做好資金申請準備工作，這些因素包括使用年限，日常維修保養(yǎng)狀況和日常使用情況等。對于指導文件中沒有明確指導的特殊情況，要及時與審核部門溝通。
二是屬于資金使用列支范圍，同時經(jīng)專業(yè)部門確定（比如說電梯要經(jīng)過特種設備檢測部門鑒定，消防由消防局提出責令整改，第三方消電檢機構進行全面檢測，二次供水由衛(wèi)生部門提出責令整改或鑒定機構出具鑒定報告，安防系統(tǒng)由治安部門提出責令整改。其他的項目一般由各區(qū)的鑒定機構出具鑒定報告，對于一些公共部位損壞明顯，維修范圍明確的，也可由審核部門人員現(xiàn)場確認），是否達到維修標準，對于達到維修標準的申請事項，建議參考以下流程開展工作：
首先申請單位要選擇施工質量過硬的施工單位，注重在房屋修繕領域的業(yè)績，因為房屋修繕的技術要求比新建工程技術要求更高，條件更惡劣；對于施工單位提出的修繕方案，要進行合理化論證，要符合實際情況和需求；對于施工單位出具的工程預算，要進行市場詢價比對，目前基本各區(qū)縣要求選擇負責任的第三價格審核機構進行價格審核。
其次是征求業(yè)主意見工作要充分，申請單位應將使用資金的法規(guī)依據(jù)，專業(yè)部門出具的意見文書，施工單位的資質，施工方案，價格審核報告等涉及到的相關文件進行全面公示，同時，建議參照《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》（京建物[2006]2號）中征求業(yè)主意見的方式，申請單位制作征求意見函件或說明，逐一發(fā)放至涉及到的各戶，同時提示業(yè)主全面公示的地點，供業(yè)主進行全面了解，待業(yè)主全面了解情況后，更有利于入戶征求意見工作的開展；征求業(yè)主意見達到標準后，要與施工單位簽訂施工合同，但是由于住宅專項維修資金申請使用的特殊性，要根據(jù)實際情況，調整合同的具體條款，比如說對于開工時間、首付款時間、付款方式的約定等，可以通過審核資金撥付到賬合同生效等保留條款等方式來確保合同與實際工作相一致。對于施工方案工藝復雜的修繕工程，建議選擇責任心強的監(jiān)理單位，對施工過程進行監(jiān)督把關，以確保工程能夠按照施工規(guī)范要求完工。
再次是申請材料的完善補充，申請單位要嘗試換位思考，站在審核單位的角度準備材料，盡可能地通過申請材料，讓審核單位能夠充分了解相關情況，便于順利完成審批。比如目前普遍存在的小區(qū)數(shù)據(jù)歸集情況不清晰、造冊重復錄入、造冊錄入不全等情況下，申請單位可以通過表格的形式，將缺戶情況進行說明。
最后錄入系統(tǒng)分攤的工程總造價往往包含施工費用、鑒定費用、造價咨詢費用、監(jiān)理費用等，申請單位也可以通過表格的形式，在申請材料中提交價格構成說明。以上類似的補充說明，一是可以方便申請單位在準備工作中數(shù)據(jù)情況清晰明了；二是可以讓審核單位快速的了解相關情況，順利完成審批工作。
此外資金使用申請通過審核后，申請單位要履行監(jiān)督管理職責，對施工過程進行監(jiān)督管理，出現(xiàn)特殊情況，及時溝通洽商，做好相關記錄，盡可能地對全過程留好影像資料。在施工完成后，形成文字材料，并將施工過程中留存的影像資料、工程發(fā)票等在小區(qū)的顯著部位向業(yè)主進行公示，通過此項工作，讓業(yè)主了解資金使用的相關情況，讓整個過程公開、透明地展現(xiàn)給業(yè)主，做到善始善終。
應急維修支取工作
如何有效開展？
近年來，伴隨服務機器人、物聯(lián)網(wǎng)、O2O、大數(shù)據(jù)等新一代技術經(jīng)濟的興起，國家積極推動建設“智慧城市”的決心，相應的“智慧社區(qū)”“智能家居”等概念的進一步明晰，為傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)突破困境，促進實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)服務轉型升級。
關于應急維修，現(xiàn)行的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號）第二十九條，《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》（京建發(fā)[2010]272號）條款二、三都有相應的解釋說明。為保證應急維修能夠切實落實到位，2010年，市級相關部門制定了《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》京建法[2013]20號，2016年北京市住建委對此通知進行調整并重新發(fā)布京建法[2016]15號。
為有效開展應急維修支取工作，參照以上三個指導文件，建議做好以下幾個方面的工作：
對于符合應急維修事項的內容，申請單位要盡量做好相關情況的公示告知工作，要將法規(guī)依據(jù)，專業(yè)部門出具的意見文書，施工單位的資質、施工方案、價格審核報告等涉及到的相關文件進行全面公示，便于業(yè)主了解相關情況，同時建議采取一般維修的告知方式，逐一發(fā)放告知通知。
對于出現(xiàn)符合應急的維修情況，而且情況特別緊急的，或是由于客觀原因需要搶時間進行搶修的，第一時間采取緊急解危措施，留好影像資料，同時及時向審核部門匯報，經(jīng)審核部門確認后，向業(yè)主公示告知，告知內容包括法規(guī)依據(jù)，應急搶修相關措施等內容。
對于其他類的，未在上述文件規(guī)定的內容內，但是出現(xiàn)影響房屋使用安全的緊急情況的，申請單位要及時與審核部門溝通。應急支取維修工作過程中，申請單位要履行監(jiān)督管理責任，留好影像資料。維修完成后，申請單位要按照文件要求，組織驗收，形成文字材料，將施工過程的影像資料和工程款發(fā)票等向業(yè)主進行公示告知，便于業(yè)主掌握資金的使用情況，同樣是公開、透明地展現(xiàn)給業(yè)主。
