2017年春節(jié)前，北京物協(xié)物業(yè)糾紛調(diào)解中心受理了朝陽區(qū)人民法院通過北京市高級法院委托調(diào)解的一批物業(yè)糾紛案件。其中有一起近20萬元標(biāo)的的案件，引起了調(diào)解員的注意。要知道，物業(yè)糾紛案件一般都數(shù)額較小，數(shù)額這么大的，比較少見，這也激起了調(diào)解員濃厚的挑戰(zhàn)欲。

　　于是，調(diào)解員認(rèn)真梳理了案件，做到心中有數(shù)，做好調(diào)解前的準(zhǔn)備。他首先致電欠費業(yè)主，了解對方欠費的原因和調(diào)解意愿。業(yè)主答復(fù)稱物業(yè)公司起訴其拖欠2013年至2016年之間兩套住宅的物業(yè)費、供暖費共計十九萬余元的情況屬實，但拒絕交費卻是另有原因。

　　案情簡介

　　被訴的業(yè)主稱，開發(fā)商在售樓時曾口頭承諾小區(qū)周邊不會再建高層建筑，他因此在小區(qū)購買了高層和低層住宅各一套。但他入住后不久，小區(qū)周邊建起很多高層住宅，直接影響了低層住宅的采光。小區(qū)很多業(yè)主因此向開發(fā)商維權(quán)，但開發(fā)商一直推脫，并沒有對業(yè)主做出任何補償行為。由于開發(fā)商并未將承諾體現(xiàn)在文字上，業(yè)主的維權(quán)終以失敗告終。物業(yè)公司是開發(fā)商成立的，業(yè)主只能用拒交物業(yè)費的方法維權(quán)。他認(rèn)為，物業(yè)公司如果對此無所作為，不能幫助業(yè)主討回一個公道，這個費用讓他交，他心里不舒服也非常不情愿。同時，他表示自己目前身在國外，不便于接受調(diào)解。

　　第一天

　　了解到這個情況，調(diào)解員并不急于向他做過多解釋，而是對他所遇到的問題表示了同情和理解，并安慰對方不要上火著急，調(diào)解中心會和原告保持溝通，盡量妥善解決雙方的分歧，以此拉近與業(yè)主之間的距離，建立起雙方溝通上的信任感。

　　第二天

　　調(diào)解員再次致電業(yè)主，向他詳細闡明了本案的法理關(guān)系。他表示：一、本案是物業(yè)公司訴請業(yè)主履行繳費義務(wù)，與第三方（開發(fā)商）沒有關(guān)系，法院審理物業(yè)費糾紛只是審查物業(yè)企業(yè)是否履行了物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)；二、業(yè)主不能舉證物業(yè)公司失職，而是以第三方過錯為由拒絕履行自身義務(wù)，法院不會支持；三、業(yè)主如果認(rèn)為開發(fā)商侵權(quán)，可以另案起訴；四、具體的案件關(guān)系和可能的判決結(jié)果，建議業(yè)主也可以找一下朋友和律師進行咨詢。

　　第三天

　　調(diào)解員建議業(yè)主接受調(diào)解，這樣一是可以節(jié)約時間，沒有必要為一個幾乎沒有異議的結(jié)果耗時費力；二是有助于緩和物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，畢竟物業(yè)和業(yè)主之間還是需要長期的和諧共處；三是可以節(jié)約法院的審判資源，不給司法增添不必要的麻煩；四是避免敗訴判決對自己聲譽的影響，并且還有可能承擔(dān)因違約產(chǎn)生的其它費用。

　　經(jīng)過調(diào)解員耐心細致的講解，業(yè)主的思想開始松動，不再堅持拒絕調(diào)解，同時也對本案的主體關(guān)系以及審判可能產(chǎn)生的結(jié)果，有了全面的認(rèn)識。他表示，這件事情在心中積壓多年，他愿意通過調(diào)解解決此事。

　　第四天

　　雙方電話溝通完畢后，第二天業(yè)主就委托朋友去向物業(yè)公司繳納了拖欠的全部費用，還承擔(dān)了物業(yè)企業(yè)已經(jīng)向法院支付的本案訴訟費。這位業(yè)主還表示，通過調(diào)解心中的郁悶已經(jīng)消除了很多，感謝北京物協(xié)的調(diào)解工作。

　　完美收工

　　這起近二十萬元的物業(yè)糾紛調(diào)解工作，完美收工�；仡櫛景傅恼{(diào)解過程，北京物協(xié)調(diào)解中心認(rèn)為：

　　一、履行繳費義務(wù)，是廣大業(yè)主應(yīng)盡的責(zé)任，任何與物業(yè)服務(wù)合同無關(guān)的其它抗拒繳費義務(wù)的行為，法院都不會支持。

　　二、物業(yè)公司要嚴(yán)格按照合同約定盡職服務(wù)，以自身努力贏得業(yè)主繳費的自覺性和主動性，不能把訴訟作為收取物業(yè)費的主要途徑，長此下去，耗費的是精力，失去卻是人心。

　　對于開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題等問題，在業(yè)主向物業(yè)公司反映時，首先要向業(yè)主說明責(zé)任主體，必要時可以協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商聯(lián)系，同時提醒業(yè)主注意開發(fā)商的保修責(zé)任及訴訟時效等問題。

　　三、糾紛調(diào)解要求調(diào)解員耐心細致，把握技巧，換位思考，不偏不倚，保持公正之心。