文/陳中強 洛陽市物業(yè)管理協(xié)會會長、凱邁（洛陽）物業(yè)管理有限責任公司總經(jīng)理

　　1978年，鄧小平在中國南海邊畫了個圈，拉開了中國改革開放的序幕；三年后，內(nèi)地首家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在深圳正式成立，開啟了中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展篇章；到今天，三十六年的發(fā)展時間，中國物業(yè)人通過不斷的借鑒學(xué)習(xí)和探索思考，逐步引領(lǐng)行業(yè)走上了市場化快速發(fā)展之路。

　　在物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展的30多年里，一方面物業(yè)管理的實踐精彩紛呈，特別是一些企業(yè)進行了卓有成效的探索；另一方面，伴隨行業(yè)發(fā)展的一些問題亦然存在，并成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級路上亟待解決的問題。

　　發(fā)展中的問題

　　中國物業(yè)管理在36年的發(fā)展中，逐步形成了自己的特點，產(chǎn)生了較大的規(guī)模，為我國居民生活、經(jīng)濟建設(shè)和社會勞動力安置做出了較大的貢獻。但是在相關(guān)法律法規(guī)等規(guī)范手段、良好的市場環(huán)境形成、企業(yè)自身文化發(fā)展建設(shè)等方面還存在一定的問題，影響和阻礙了行業(yè)的良性發(fā)展。

　　物業(yè)法規(guī)落后于實踐�，F(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度還處于起步階段，存在著不全面、不嚴密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，相關(guān)法規(guī)精神因各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，各施各法，上下無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，而且相關(guān)法律法規(guī)的完善和修訂也較慢。物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實踐，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度亦相應(yīng)地增加。

　　管理公約缺乏有力監(jiān)管。由于缺乏有力監(jiān)管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，不能夠相互約束各自的權(quán)力和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其所管理的物業(yè)內(nèi)的業(yè)主、租戶的管理權(quán)力均來自于物業(yè)管理公約，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體新舊業(yè)主簽署的物業(yè)管理公約，方可界定權(quán)利及義務(wù)。否則，會增加企業(yè)管理難度及造成不必要的糾紛。

　　忽視企業(yè)文化建設(shè)。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入門檻較低，對從業(yè)人員的素質(zhì)要求也不高，因此很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅以利潤為導(dǎo)向和目的，忽視了企業(yè)文化的建設(shè)。文化建設(shè)可以直接影響職工的形象、文化素養(yǎng)和服務(wù)意識，而目前大部分企業(yè)忽視了這一點。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要及時認識到企業(yè)文化對企業(yè)發(fā)展有著極其重要的意義，積極發(fā)展企業(yè)文化，利用企業(yè)文化構(gòu)建和促進小區(qū)文化，形成健康和諧的文化氛圍。

　　成本上升阻礙發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)對保潔員、秩序維護員等相對低技術(shù)含量、低收入階層的員工依賴性強。近十年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，職工收入水平有了較大提高，各市最低工資標準也逐年提高，如2009年至今，洛陽市最低工資標準提高了近三倍，行業(yè)勞動力成本不斷上升。而物業(yè)管理收費標準十年來沒有多少變化，收支的不平衡嚴重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

　　解決問題的思考

　　未來3至5年內(nèi)，國內(nèi)物業(yè)管理市場不會發(fā)生根本性的變化。只要積極采取應(yīng)對措施，找準企業(yè)發(fā)展問題，對癥下藥，在塑造品牌、人才培養(yǎng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)方式上下工夫，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全能夠順利地開拓一片新天地。

　　思考一：建立完善、科學(xué)的管理法律體系。

　　建立完善、科學(xué)的物業(yè)管理法律體系已成為物業(yè)管理工作中的當務(wù)之急。應(yīng)盡快完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，加快行業(yè)發(fā)展�，F(xiàn)代企業(yè)制度主要有三要素：私有財產(chǎn)神圣不可侵犯；契約為前提的法制操作機制；機會均等的市場原則。

　　思考二：重視人才，德放首位。

　　對于企業(yè)來說，沒有最佳人才，只有最適合人才。人才是一個企業(yè)的基石，而德是一個人的靈魂。因此，企業(yè)在用人方面，德一定要放在第一位，有職業(yè)操守，做到德能配位，才能適崗。企業(yè)通過招聘、培養(yǎng)在物業(yè)管理、設(shè)備設(shè)施管理、建筑基礎(chǔ)等方面具有專業(yè)特長的人才，在適合的崗位上發(fā)揮帶頭作用，促進企業(yè)發(fā)展和規(guī)范化管理。

　　思考三：物業(yè)管理信息化、現(xiàn)代化。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要創(chuàng)新管理。行業(yè)龍頭企業(yè)萬科物業(yè)就非常重視管理創(chuàng)新，持續(xù)開展物業(yè)管理專業(yè)研究與探索，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益及社會效益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理創(chuàng)新的重要特點就是重視信息化建設(shè)和現(xiàn)代化機械設(shè)備的投入。借助管理創(chuàng)新提高效率，減少能耗，降低成本，而且信息化、現(xiàn)代化的管理有助于打造品牌的核心競爭力。

　　思考四：認識并建設(shè)企業(yè)文化。

　　企業(yè)文化是企業(yè)經(jīng)營哲學(xué)、價值取向、道德準則、行為規(guī)范等要素的綜合體現(xiàn)，是企業(yè)之魂，對提升企業(yè)競爭力，推動企業(yè)發(fā)展起著重要作用。企業(yè)文化明確了企業(yè)應(yīng)該怎樣對待顧客，怎樣正確回報股東，怎樣正確激勵員工，怎樣正確確定企業(yè)的發(fā)展方向、經(jīng)營策略，怎樣正確維護與合作伙伴的關(guān)系，等等。企業(yè)文化的力量來源于其人本思想——對內(nèi)以員工為本，對社會以合作伙伴為本，對客戶以滿足需要為本。

　　發(fā)現(xiàn)問題不可怕，積極解決問題才更重要。我相信，隨著市場需求的擴大、社會關(guān)注度的提高和企業(yè)自身發(fā)展的需要，未來，物業(yè)管理行業(yè)將會朝著更加健康、完善、壯大的方向發(fā)展，走出更加廣闊的道路！