核心提示

要么是物業(yè)公司被撤銷更換后“賴著”不走，業(yè)主只能“干著急”；要么是物業(yè)公司“拍拍屁股說走就走”，留下一堆爛攤子難以收拾……國內物業(yè)管理中的種種亂象讓多少人如鯁在喉。

絕不讓“管家”成為“大爺”。房管部門對不合格物業(yè)公司撤銷從業(yè)資質，這是為了給居民和業(yè)主提供更好的服務。但相關問題和關注接踵而至：對拒不退出的無資質公司能否強行清退？過渡期業(yè)主究竟該如何維權？清退這些不合格的“管家”時應如何“善后”？

●業(yè)主吐槽：

清退更換不簡單

今年４月，南寧市住房保障和房產管理局發(fā)布公告，撤銷９０家物業(yè)公司從業(yè)資質。然而時隔４個多月，仍有部分物業(yè)公司未退出。

南寧市民生路上某商業(yè)大廈所在的物業(yè)公司已經被撤銷物業(yè)服務收費備案和從業(yè)資質，記者調查發(fā)現(xiàn)其仍在正常經營。該商業(yè)大廈物業(yè)管理處謝經理表示，由于商廈不同于一般居民小區(qū)，很多手續(xù)一時半會兒很難交接，而且目前找不到來接管的新物業(yè)公司，在和商戶商量后決定繼續(xù)留下服務。

記者隨后走訪了該商廈的部分商戶。一位商戶經理李易表示，部分商戶的確對物業(yè)公司撤走后的管理服務有一些擔憂，但并沒有要求物業(yè)公司留下來。另一家王姓商戶經理則認為，不愿放棄豐厚的利益報酬也是該物業(yè)公司拒不退出的原因之一，不管怎樣還是希望盡快有專業(yè)的接管者。

與此相反，有的物業(yè)公司“說走就走”，陷小區(qū)于“后患”。南寧市竹塘路上某小區(qū)所在的物業(yè)公司被撤銷從業(yè)資質后迅速撤離，如今小區(qū)飽受水電費用賬目不清等問題困擾。該小區(qū)的社區(qū)居民委員會主任陸強光表示，由于原物業(yè)公司撤離后一時沒有新的物業(yè)公司接管，小區(qū)只好由居委會代管，因沒有專業(yè)經驗導致管理不善；近期臨時聘請了一家物業(yè)公司來代管，但原物業(yè)公司撤離時未能將部分賬目手續(xù)交接清楚，目前存在很大管理困難。陸強光認為，住房管理部門依法對物業(yè)行業(yè)進行整治無可厚非，但“善后”配套監(jiān)督應該及時跟進。

調查中還發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)公司被撤銷資質后，仍舊由原來的人員管理，只是臨時更換了物業(yè)公司的名稱，大多數(shù)居民也不知情。小區(qū)物業(yè)負責人表示公司目前正在整改，不久后會重新注冊一個新公司繼續(xù)經營，故沒有及時退出管理。

●房管部門：

強行清退尚無法律依據

南寧市住房保障和房產管理局物業(yè)科相關負責人表示，撤銷不合格物業(yè)公司從業(yè)資質的出發(fā)點是為了給居民提供更好的服務。例如南寧市長園路上某小區(qū)，原物業(yè)公司管理不合規(guī)范，居民反映強烈，且屢次整改沒有明顯效果；被取消從業(yè)資質后，更換了新的物業(yè)公司，服務質量大大提高，了卻了小區(qū)居民多年的一塊心病。

該負責人表示，由于物業(yè)更換的交接工作涉及多項事務，情理之中允許被撤銷資質的物業(yè)公司有兩個月的交接時間。如果已被取消資質的物業(yè)公司拒不退出管理，居民可以向市房地產監(jiān)察部門舉報，依法對其進行查處；但房管部門強行清退物業(yè)公司尚無直接法律依據。

據了解，物業(yè)公司無論是被撤銷了資質還是被撤銷收費備案都已不具備收取物業(yè)服務費的資格。被取消從業(yè)資質的物業(yè)公司，其法定代表人、負有主要責任的經理以及項目經理等，３年內不得再從事物業(yè)工作，如果想要重新取得從業(yè)資格，必須重新注冊一個公司，但是法人代表不能是之前的公司管理層里的主要成員。

那么在原物業(yè)公司被撤銷從業(yè)資質退出管理后的過渡期，小區(qū)物業(yè)管理工作怎么辦？該負責人介紹，根據相關要求，物業(yè)公司一旦被取消資質要求退出物業(yè)管理，城區(qū)房管部門應督促開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會組織選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，為保持物業(yè)管理秩序，街道辦事處和社區(qū)居委會應當適當介入，做好日常維護工作。

●律師說法：

業(yè)主維權有法可依

廣西物業(yè)管理專業(yè)委員會專家成員、廣西桂三力律師事務所律師粟勤生指出，被取消了資質的物業(yè)公司沒有權利再提供任何物業(yè)管理服務，如果繼續(xù)提供服務就屬于擾亂市場秩序行為，涉嫌非法經營。根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以沒收其違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款。如果不具備資質證書的物業(yè)公司和業(yè)主簽訂了物業(yè)服務合同，也屬于無效的合同，業(yè)主也可以根據《合同法》相關規(guī)定要求物業(yè)公司承擔合同無效的民事責任。

此外，物業(yè)公司被取消資質退出物業(yè)服務項目時，有向委托人（建設單位或業(yè)主委員會）移交相關費用和資料的法定義務。不按照規(guī)定移交有關資料的，根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可責令其限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。業(yè)主也可以根據最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，依法追究物業(yè)公司的民事責任。

專家還指出，物業(yè)管理本質上是物業(yè)公司和業(yè)主之間的民事關系，如果物業(yè)公司拒不退出，只能由業(yè)主依法提起訴訟，由人民法院審理判決后強制執(zhí)行。