業(yè)主：維權(quán)有依有據(jù)
2015年2月10日，廈門市發(fā)改委價(jià)格監(jiān)管部門接到幾起價(jià)格投訴。發(fā)起人是思明區(qū)蓮前西路某樓盤的幾名業(yè)主。
據(jù)業(yè)主代表方芳介紹，他們購(gòu)房時(shí)前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2.5元/月·平方米，可交房時(shí)卻變成3元/月·平方米。“我們?cè)谫?gòu)房合同的附件已約定物業(yè)公司不能擅自漲價(jià)，這種提價(jià)行為未經(jīng)過(guò)業(yè)主同意�！彼Ｍ鞴懿块T糾正這不當(dāng)行為。
這訴求得到價(jià)格監(jiān)管部門的支持。據(jù)調(diào)查，該樓盤預(yù)售時(shí)與630戶業(yè)主簽訂前期物業(yè)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2.5元/月·平方米。但隨著房?jī)r(jià)上漲，小區(qū)的物業(yè)公司私自把物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)高至3元/月·平方米，并與后來(lái)的1432戶購(gòu)房者簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
2015年2月2日，該物業(yè)公司到廈門市發(fā)改委對(duì)3元/月·平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案，隱瞞曾與部分業(yè)主按2.5元/月·平方米簽訂合同的情況。廈門市發(fā)改委依據(jù)《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，于3月20日撤銷這個(gè)備案。4天后，物業(yè)公司重新以2.5元/月·平方米標(biāo)準(zhǔn)備案，并按此標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一向業(yè)主收費(fèi)。
方芳等人對(duì)處理結(jié)果表示滿意。“這個(gè)管理辦法對(duì)物業(yè)收費(fèi)范圍、標(biāo)準(zhǔn)和維權(quán)途徑都作了詳細(xì)規(guī)定，讓我們維權(quán)有了底氣。”
實(shí)際上，除了同一小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同之外，前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不備案、不按法定程序調(diào)整收費(fèi)、收費(fèi)不公示等情況均不被允許。廈門市發(fā)改委發(fā)布的“消費(fèi)價(jià)格提示”顯示，不少物業(yè)企業(yè)因此被責(zé)令整改，甚至被處以罰款。廈門市發(fā)改委價(jià)格監(jiān)管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“凡是不符合《辦法》規(guī)定的，業(yè)主都可通過(guò)價(jià)格舉報(bào)中心的平臺(tái)投訴維權(quán)�！�
物業(yè)：收費(fèi)有規(guī)有矩
《辦法》也被物業(yè)公司認(rèn)為是解決物業(yè)收費(fèi)率低的有力推手。
以往，有些業(yè)主一發(fā)生糾紛就采用拒交物業(yè)費(fèi)的方式“維權(quán)”，甚至無(wú)故欠繳；物業(yè)公司因收支不平衡而履職不到位或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致更多的業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)。近些年來(lái)，因物業(yè)費(fèi)問(wèn)題對(duì)簿公堂的事件也不鮮見。
按現(xiàn)行管理辦法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)以公示名單等方式催繳或依法追繳，業(yè)主的行為有可能被記入誠(chéng)信檔案，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。廈門海投物業(yè)公司的品質(zhì)顧問(wèn)李德祥說(shuō)：“現(xiàn)在有了具體的條文規(guī)定，物業(yè)企業(yè)就可依法依規(guī)行使權(quán)利。”
對(duì)業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)說(shuō)“不”，主管部門仍在完善相關(guān)政策法規(guī)。2015年12月2日出爐的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則》就限制拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主行為，列舉不能作為拒交物業(yè)費(fèi)理由的6種情況。物業(yè)企業(yè)相關(guān)人士表示，比如涉及社區(qū)大環(huán)境問(wèn)題，涉及其他部分業(yè)主不交費(fèi)問(wèn)題，還有涉及鄰里之間爭(zhēng)議的問(wèn)題，這些以往常見的拒交理由，都被明確限定為“不正當(dāng)”。
廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)金云雯說(shuō)，相關(guān)規(guī)定細(xì)化、具體的條款，實(shí)際上最大的作用還在于厘清權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，使得業(yè)主更了解自身的義務(wù)及違規(guī)所要承擔(dān)的責(zé)任。
2015年5月30日，思明區(qū)濱海灣花園李姓業(yè)主反映小區(qū)停車費(fèi)階梯定價(jià)、收費(fèi)過(guò)高問(wèn)題。檢查人員核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共區(qū)域停車位資源有限，外來(lái)掛靠車大量涌入，業(yè)委會(huì)就此確定相對(duì)較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制車流。按《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立以后機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并無(wú)不妥。相關(guān)信息被反饋給投訴人后，該業(yè)主主動(dòng)向神盾物業(yè)公司繳納了費(fèi)用。
協(xié)會(huì)：推動(dòng)“酬金制”落地
“隨著物價(jià)提升與勞動(dòng)力成本提高，老小區(qū)執(zhí)行多年的物業(yè)費(fèi)定價(jià)難以隨行就市，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高受限；而新開發(fā)的小區(qū)收費(fèi)區(qū)間趨高，配套設(shè)備更先進(jìn)與完備，趨于精細(xì)化管理�！苯鹪砌┱J(rèn)為，《辦法》重新審視物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，對(duì)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)與政府監(jiān)管部門如何把自己的責(zé)、權(quán)、利對(duì)應(yīng)起來(lái)重新做了規(guī)定，這是非常必要的。
不過(guò)，對(duì)《辦法》中提及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可采用“酬金制”的亮點(diǎn)，金云雯也坦承尚在摸索階段。
據(jù)介紹，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。事實(shí)上，酬金制下只有酬金部分屬物業(yè)企業(yè)收入，物業(yè)費(fèi)屬代收性質(zhì)，賬務(wù)須公布，這可保障業(yè)主享受到質(zhì)價(jià)相符、公開透明的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)還可保障物業(yè)公司收到合同約定的酬金而不會(huì)出現(xiàn)虧損。
在金云雯看來(lái)，問(wèn)題在“預(yù)收”和“結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)”等限定條件�！澳壳埃瑯I(yè)主繳交物業(yè)費(fèi)的意識(shí)還需進(jìn)一步提高，在這種背景下要求預(yù)收并不現(xiàn)實(shí)，這是第一個(gè)問(wèn)題�！苯鹪砌┱f(shuō)，而業(yè)委會(huì)的管理水平、尤其是控制成本保證收支平衡的水平還不高，這就有可能導(dǎo)致年底物業(yè)費(fèi)不足還得補(bǔ)交，業(yè)主顯然很難接受，這是第二個(gè)問(wèn)題。
令人欣慰的是，金云雯透露，廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)已與廈門市發(fā)改委物業(yè)收費(fèi)處對(duì)接，將于近期總結(jié)《辦法》實(shí)施一年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，集中力量解決當(dāng)前廈門市物業(yè)管理的瓶頸問(wèn)題，爭(zhēng)取推動(dòng)物業(yè)收費(fèi)酬金制落地，共同為物業(yè)收費(fèi)困局破題。
