潁東區(qū)某小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)近2年物業(yè)費(fèi)遲遲不交，物業(yè)無(wú)奈，把業(yè)主起訴到法院索賠物業(yè)費(fèi)及違約金。
法庭上，業(yè)主也是一肚子苦水：電動(dòng)車(chē)被盜，反映至物業(yè)沒(méi)了下文;轎車(chē)被劃傷，沒(méi)討到說(shuō)法;有時(shí)候，下水道堵塞，污物流了一地……
近日，潁東區(qū)法院一審認(rèn)為，物業(yè)管理存在瑕疵，業(yè)主可交所拖欠物業(yè)費(fèi)的80%。
2015年8月30日，潁東區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司將業(yè)主劉某告上法庭。
物業(yè)公司表示，他們2011年11月接手小區(qū)物管。之前，小區(qū)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同和物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)1500元。
“1500元，大概是兩年的物業(yè)費(fèi)�！蔽飿I(yè)公司代表稱(chēng)，從2013年11月起，劉某就一直沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費(fèi)，拖欠了1500多元。
為了討要物業(yè)費(fèi)，物業(yè)找到劉某協(xié)商，但每次，劉某都不配合物業(yè)工作。
“物業(yè)天天不管事，就知道收錢(qián)�！狈ㄍド�，劉某對(duì)物業(yè)服務(wù)也有一肚子抱怨。
劉某說(shuō)，小區(qū)分批建設(shè)，他們?nèi)胱r(shí)，仍有樓層在施工中。從他入住后，小區(qū)配套設(shè)施一直沒(méi)有健全，無(wú)監(jiān)控?cái)z像頭，導(dǎo)致其電動(dòng)車(chē)被盜走無(wú)從查起。而劉某找到物業(yè)詢(xún)問(wèn)時(shí)，物業(yè)竟然稱(chēng)此事與他們無(wú)關(guān)。
劉某還介紹，2012年8月，剛買(mǎi)的車(chē)停放在小區(qū)內(nèi)。不料，車(chē)輛旁邊一個(gè)太陽(yáng)能熱水器廣告棚被風(fēng)刮倒，正好砸在了他的車(chē)上。劉某叮囑物業(yè)，廣告公司人員來(lái)的時(shí)候一定要通知他。
但劉某表示，物業(yè)公司還是在未告知他的情況下允許廣告公司將廣告棚拉走。“導(dǎo)致我的損失至今未獲賠償。”劉某還抱怨道，小區(qū)下水道經(jīng)常堵，污物流了一地。可每次都是拖了很久，物業(yè)才來(lái)解決。
鑒于此，劉某請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
近日，潁東區(qū)法院公開(kāi)開(kāi)庭審理了此案。
法官告知?jiǎng)⒛�，作為業(yè)主，物業(yè)與其簽訂的服務(wù)合同對(duì)其具有約束力，應(yīng)按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。
但法官了解到，劉某反映的情況部分存在。原因是該小區(qū)房屋正在分批交付使用中，小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能全部到位，服務(wù)存在一定的瑕疵。
法官認(rèn)為，按物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)可低于本合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的15%-30%，結(jié)合本案實(shí)際情況，應(yīng)以低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的20%為宜，故打八折，判令劉某支付物業(yè)費(fèi)1211元。
法官還認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同中僅約定了業(yè)主延遲交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)違約金，卻沒(méi)有約定物業(yè)公司不適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任，物業(yè)合同約定的雙方權(quán)利、義務(wù)不對(duì)等，違反了合同法的基本原則，故對(duì)其要求支付逾期違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
“一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)被物業(yè)起訴到法院，打起官司來(lái)很難勝訴。”安徽志豪律師事務(wù)所寧國(guó)棟律師表示。
寧律師表示，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)在小區(qū)中較為普遍，其拒交理由主要有3種，或認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，或認(rèn)為物業(yè)費(fèi)收取過(guò)高，或與開(kāi)發(fā)商存在糾紛，將矛頭指向物業(yè)。其中，物業(yè)服務(wù)是否到位難界定，業(yè)主完全勝訴幾率不大，后兩個(gè)原因都不獲法律支持。
“法庭上，最看重的是證據(jù)�！睂幝蓭熣f(shuō)，業(yè)主若對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，平時(shí)多保存相關(guān)的視頻、音頻資料，以能舉證物業(yè)公司違約在先。
如本案中，劉某的車(chē)輛停在小區(qū)被廣告棚砸傷，他應(yīng)該第一時(shí)間報(bào)警，交由警方處理。留有案件卷宗，對(duì)日后的訴訟十分有利。
