李珊瑚是南昌一家物業(yè)公司的法律顧問(wèn)，從業(yè)多年的她大部分時(shí)間在公司與法院間穿梭。
“為清繳沉積多年的物業(yè)費(fèi)，這兩年物業(yè)公司紛紛拿起法律武器，頻頻向法院起訴�！崩钌汉髡f(shuō)，物業(yè)費(fèi)是維持小區(qū)管理服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，對(duì)一些長(zhǎng)期拖繳或拒交的業(yè)主，走法律維權(quán)途徑成為物業(yè)公司的新選擇。
大部分業(yè)主會(huì)補(bǔ)交費(fèi)用
喻女士住在綠地香頌小區(qū)。今年夏天，來(lái)自法院的電話讓她感到意外，原告是小區(qū)物業(yè)公司，她被起訴的理由是拖欠物業(yè)費(fèi)�！胺ㄔ赫f(shuō)，我不交物業(yè)費(fèi)被小區(qū)物業(yè)起訴，不久就會(huì)收到傳票�！庇髋空f(shuō)，她確實(shí)從2009年買了該小區(qū)的房子后一直未交物業(yè)費(fèi)，但沒(méi)想到會(huì)被物業(yè)起訴。
喻女士傳票顯示，她從2009年開始，拒不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)多次催繳均無(wú)果。截至今年7月，她拖欠物業(yè)費(fèi)8000元左右。喻女士說(shuō)，她買的房子有110平方米，物業(yè)費(fèi)每月1.7元/平方米。因她家在老城區(qū)有房子，未住進(jìn)該小區(qū)，直到2014年才裝修這套房。所以，她原以為未繳納物業(yè)費(fèi)影響不大。
記者了解到，該小區(qū)物業(yè)為上�？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司，李珊瑚供職于此。據(jù)其介紹，從2015年8月起，該公司開始清繳所服務(wù)的3個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)，至今共起訴了439名業(yè)主，金額達(dá)495萬(wàn)元。最終，物業(yè)與275名業(yè)主調(diào)解成功，大部分業(yè)主收到傳票后補(bǔ)交了拖欠費(fèi)用，科瑞物業(yè)撤訴并收回約303萬(wàn)元被拖欠的物業(yè)費(fèi)。其中，與44戶進(jìn)入訴訟程序，“最終是物業(yè)方贏了，追回了拖欠的物業(yè)費(fèi)。”李珊瑚說(shuō)，還有一些業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
一區(qū)法院兩年立案近1500起
11月30日，記者從南昌市東湖區(qū)人民法院獲悉，2015年，物業(yè)公司因物業(yè)費(fèi)糾紛起訴業(yè)主的立案數(shù)量為452起，判決或調(diào)解成功403起。而今年以來(lái)此類案件立案數(shù)量達(dá)991起，判決或調(diào)解成功749起，立案數(shù)量增長(zhǎng)超過(guò)一倍。據(jù)介紹，在該院所有此類案件中，業(yè)主敗訴的案例占大多數(shù)。
為何有些業(yè)主遲遲不愿交物業(yè)費(fèi)呢?江西聯(lián)泰物業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，除房屋長(zhǎng)期空置拖繳費(fèi)用外，有些業(yè)主由于房屋漏水或電梯存在故障等原因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，從而拒交。
“面對(duì)因心生不滿而拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，在某些情況下物業(yè)公司是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，主動(dòng)調(diào)解解決問(wèn)題�！蹦喜澄飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，例如，業(yè)主家中若失竊，物管的監(jiān)控設(shè)施卻缺失等。
“根據(jù)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主必須補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)�！崩钌汉鞣Q，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù);《物權(quán)法》也規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。“在小區(qū)內(nèi)，如果拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主較多，我們會(huì)先起訴欠費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)的業(yè)主�！�
業(yè)主維權(quán)勿偏激
“如果業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)不到位，或物業(yè)公司未提供相應(yīng)的服務(wù)時(shí)，按權(quán)利義務(wù)相一致的原則，法院在判決時(shí)會(huì)考慮將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酌情予以扣除。”李珊瑚認(rèn)為，如果被起訴的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)管理不滿，可另行主張權(quán)利。
記者了解到，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
南昌市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)鄧長(zhǎng)水坦言，物業(yè)管理屬于公共服務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)其實(shí)最終受益的還是業(yè)主。對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿意，可以通過(guò)協(xié)商、訴訟等多種方式解決。由于沒(méi)有足夠的收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)預(yù)算減少，服務(wù)質(zhì)量可能隨之下降，不能因少數(shù)業(yè)主不繳費(fèi)而損害其他業(yè)主權(quán)益。
鄧長(zhǎng)水建議，物業(yè)公司有必要明確物業(yè)管理各項(xiàng)收費(fèi)，并及時(shí)向業(yè)主公示。同時(shí)，業(yè)主若不認(rèn)同物業(yè)公司服務(wù)管理水平，需注意問(wèn)題解決的方式，采取拒交物業(yè)費(fèi)并非最佳方案。
