非常榮幸，獲市國土房管局的邀請，在會上與各位領(lǐng)導(dǎo)、朋友、專家們一起，圍繞 “新型城市化發(fā)展背景下的物業(yè)管理”的主題進(jìn)行交流探討。筆者個人認(rèn)為，物業(yè)管理必將成為廣州市新型城市化建設(shè)的生力軍。
在此，重點結(jié)合在新型城市化發(fā)展中“物業(yè)管理為什么會成為城市管理和建設(shè)中的生力軍”談幾點看法。
第一，物業(yè)管理在城市管理和建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用
1、物業(yè)管理具備公共管理的性質(zhì)。
物業(yè)管理已經(jīng)成為廣大人民群眾衣、食、起居、工作、生活息息相關(guān)、密不可分的一個重要行業(yè)。這個行業(yè)不論在2008年的北京奧運(yùn)會還是2009年的上海世博會，不論在2010年的廣州亞運(yùn)會還是在2011年的深圳大運(yùn)會，不論是汶川大地震、還是2008年冰災(zāi)等重大事件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府完成了大量的工作，起到了保障公共秩序、確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行、老百姓生活起居正常等重要作用。行業(yè)的工作涉及到了公安、消費(fèi)、環(huán)衛(wèi)、城市管理、工商、安全生產(chǎn)等領(lǐng)域，由此可見，物業(yè)管理行業(yè)完全具備公共管理的特點。
2、物業(yè)管理在社會穩(wěn)定、社區(qū)和諧和幸福廣州建設(shè)中發(fā)揮了積極作用。
一個社會，由無數(shù)個社區(qū)和公共設(shè)施組成，每一個社區(qū)又由無數(shù)個家庭組成，如果每一個社區(qū)、每一個家庭都和諧、都幸福，我相信我們整個社會的幸福指數(shù)會持續(xù)上升。我深信，我們所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，絕大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)人員都在為廣州市的城市建設(shè)和城市管理發(fā)揮著非常重要的作用。因此，物業(yè)管理是城市建設(shè)和城市管理中不可缺少的一支生力軍。
筆者對廣州市約1600家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了一個基本的統(tǒng)計，得出了一組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在這里與大家分享：
廣州市目前1600家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從業(yè)人員接近60萬人，管理著小區(qū)、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、公共場所、醫(yī)院 、學(xué)校、車站、體育運(yùn)動場館、文化場館、圖書館等等，大約2.3億平方米，約4800個項目，如果按照平均一個基本單元或者家庭為單位，以每個家庭150平米來計算的話，那么廣州市1600家物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)著280萬個單位或家庭。
但是，近年來，行業(yè)發(fā)展環(huán)境十分困難，我們大家都知道，物業(yè)管理是取之于民用之于民，以支定收，保本微利是行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益特性。一方面，是物價持續(xù)上漲，企業(yè)運(yùn)營的剛性成本不斷上升，另一方面，是目前物業(yè)服務(wù)的定價機(jī)制、調(diào)節(jié)機(jī)制不能直接快速地反應(yīng)市場關(guān)系，由此，使行業(yè)面臨著生存和發(fā)展的困難。
我們深信，一個行業(yè)如果沒有持續(xù)發(fā)展的盈利能力，這個行業(yè)不可能健康地發(fā)展。
第二，加快現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)廣州新型城市化建設(shè)
今年3月16日，浙江省人民政府出臺了《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》，在這個《意見》中，我欣喜地看到，浙江省人民政府率先對物業(yè)服務(wù)行業(yè)賦予了新的定義——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。那么試想，新型的城市化發(fā)展背景下的廣州大都市建設(shè)，物業(yè)服務(wù)如果不上升到“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”這一層面， 這個行業(yè)就仍然停留在傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營模式下。
3月5日，國務(wù)院總理溫家寶同志在《政府工作報告》中提出大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)；在上個月北京舉辦的“中外服務(wù)業(yè)的發(fā)展情況”論壇上，溫家寶總理再一次強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步加快物流、物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
浙江省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》中，我提煉其中幾個關(guān)鍵的要點，廣州市在大都市建設(shè)、新城市發(fā)展的背景下，應(yīng)該可以借鑒的。要點如下：
★構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解機(jī)制。
這一點，主要源于物業(yè)管理具備公共管理的性質(zhì)，筆者給政府幾個建議，希望廣州市能夠率先成立一個綜合的調(diào)解機(jī)制，現(xiàn)實中物業(yè)管理行業(yè)也面臨著這樣那樣的不足，也存在或多或少、或輕或重的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)價不相符的一些不和諧現(xiàn)象，也存在一些害群之馬，影響著行業(yè)的健康發(fā)展和社會地位，需要一個綜合的調(diào)解機(jī)制予以救濟(jì)。
★明確了促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場調(diào)節(jié)機(jī)制的形成。
眾所周知，物業(yè)服務(wù)按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，我們實現(xiàn)的是以每一個物業(yè)管理區(qū)域單元為基本決策的全民投票制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制，筆者個人認(rèn)為在現(xiàn)階段，這種機(jī)制要有效進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場調(diào)節(jié)，猶如蜀道之難，難于上青天！大家試想，我們的水價電價調(diào)節(jié)是采取聽證會制來的定價機(jī)制，可是我們物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整卻像美國人按照選民制來選舉總統(tǒng)一樣，是以社區(qū)為單位的全民投票機(jī)制。
筆者還做了一個粗略的統(tǒng)計，廣州市目前為止，在近三年物價指數(shù)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社保等“五險一金”等物業(yè)服務(wù)企業(yè)最主要成本不斷攀升的情況下，成功完成物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)升的不超10%，而且完成要物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)要上門做工作長達(dá)幾個月。還有一個統(tǒng)計，近三年來（2009年—2011年），廣州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從980調(diào)整到了1300，調(diào)整幅度為32.66%，廣州市社保最低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從487.43元調(diào)整到了534.13元，調(diào)整幅度9.7%，物價指數(shù)CPI從-2.5%上升到5.5%。綜合計算，在以勞動密集型為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，我們就這三項基本指標(biāo)的增長幅度達(dá)到了47.75%。可見，我們的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于定價機(jī)制和市場調(diào)節(jié)機(jī)制并沒有真正形成，但成本卻不斷大幅上升，導(dǎo)致行業(yè)生存發(fā)展越來越艱辛。
筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的基本資源配置和廣大業(yè)主服務(wù)品質(zhì)企望的不斷提升、員工的用工環(huán)境日趨惡化、中國的勞動力基本市場的攀升、物價不斷上漲，僅僅靠內(nèi)部的資源配置提高管理效率已經(jīng)難以面對行業(yè)的不斷發(fā)展，更談不上可持續(xù)發(fā)展。
物業(yè)管理是社會管理中非常重要的一個公共管理性的行業(yè)，我呼吁有關(guān)的政府部門引起足夠的關(guān)注。這個行業(yè)能夠真正地進(jìn)入良性循環(huán)的發(fā)展軌道，她一定會對廣州市的新型城市化發(fā)展和建設(shè)作出不可磨滅的、不可替代的貢獻(xiàn)。
以下筆者提出兩點建議：
第一，應(yīng)當(dāng)研究出臺切實可行的推動物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的地方性政策。
借鑒浙江省人民政府出臺的《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》，我們廣州市應(yīng)該著手研究，制訂切實可行地推動物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的一些地方性政策。我們既然是中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)源地，也是國家改革開放的起源之地，在全國，廣州市仍然具有超前管理的優(yōu)勢，我們應(yīng)該先行先試，應(yīng)該圍繞行業(yè)出臺一些扶持的政策，讓這個行業(yè)更加強(qiáng)大起來，這個行業(yè)的良性發(fā)展將為廣大的市民幸福生活和社會的穩(wěn)定、為社會幸福指數(shù)的提升貢獻(xiàn)一份不可或缺的重要力量。
第二，政府推動并率先實現(xiàn)廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場調(diào)節(jié)機(jī)制的逐步形成。
首先，現(xiàn)行的稅率偏高。物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)稅為5%、與附加城建稅、教育費(fèi)附加等各種稅費(fèi)合并約5.6%，企業(yè)所得稅為25%。我們對交通運(yùn)輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、文化體育事業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)進(jìn)行了統(tǒng)計，他們都具有與物業(yè)管理一樣的公共管理特性，國家稅局核定的稅率卻為3%。
其次，現(xiàn)行稅基不合理。原因在于，物業(yè)管理行業(yè)在現(xiàn)行的條例和物權(quán)法里，是允許物業(yè)服務(wù)專業(yè)分包的，但是卻對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)分包企業(yè)均計征營業(yè)稅及其附加。
再次，存在重復(fù)征稅。法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須將如電梯、消防委托給國家有關(guān)主管部門規(guī)定具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)的。我們被征稅，專業(yè)公司也被征稅，這無疑把物業(yè)服務(wù)的整個“蛋糕”切多了一塊去，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能把更多的資源用在為業(yè)主的服務(wù)上。
由于我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展水平目前正在處于起步階段，一些物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)可以由地方的相關(guān)部門率先試行，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率、確立合理的物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅征收范圍。浙江省人民政府在《意見》中明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護(hù)等專項服務(wù)項目分包給其他單位或者個人的，以其取得的物業(yè)服務(wù)收入的全部價款和價外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個人服務(wù)費(fèi)用后的余額為營業(yè)額，征收營業(yè)稅。這一點解決了我們的稅基問題。
浙江省人民政府還出臺了促進(jìn)就業(yè)培訓(xùn)財政補(bǔ)貼、社會基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險費(fèi)等財政補(bǔ)助和節(jié)能降耗綠色經(jīng)濟(jì)獎勵等地方性扶持政策。包括對企業(yè)給予定期的職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼，大家都知道物業(yè)管理行業(yè)目前我們聘用社會上比較低層次的一批員工去服務(wù)各種層次、各種地位、各種素質(zhì)的客戶，我們的清潔工、保安員、綠化養(yǎng)護(hù)工、維修人員，他們要滿足各種客戶的需求，我認(rèn)為培訓(xùn)是必要的，浙江省人民政府率先提出了給予定額的職業(yè)技能培訓(xùn)補(bǔ)助；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用城鄉(xiāng)就業(yè)困難人員就業(yè)，企業(yè)與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規(guī)定繳納社會保險的，企業(yè)為其實際繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等保險費(fèi)用由當(dāng)?shù)刎斦o予補(bǔ)助；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用見習(xí)期滿的高校畢業(yè)生而為其補(bǔ)繳見習(xí)期間的養(yǎng)老保險費(fèi)用，給予用人單位部分或全額補(bǔ)貼，所需資金從促進(jìn)就業(yè)資金中列支。浙江省是一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，他們充分意識到物業(yè)管理行業(yè)將對社會的穩(wěn)定、社會的和諧發(fā)揮著非常重要的力量。
基于物業(yè)管理行業(yè)具備公共管理的特征，應(yīng)加強(qiáng)媒體的正面宣傳，引導(dǎo)廣大人民群眾正確對待物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識，并建議由我們物業(yè)管理行業(yè)的主管部門——市房管局牽頭，會同發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、稅務(wù)、工商、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、物價、金融、電力等公共事業(yè)單位和部門組成加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)聯(lián)席會議機(jī)制，加強(qiáng)對現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時研究、及時總結(jié)、及時解決物業(yè)服務(wù)實際工作中遇到的重大問題，為物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展切實能否做到及時把脈、及時診斷、及時解決。為我們物業(yè)管理行業(yè)真正成為廣州市新型城市化建設(shè)的生力軍，作出一份突出的貢獻(xiàn)。
編者按：2012年6月12日，市國土房管局“新型城市化發(fā)展背景下的物業(yè)管理”大討論活動在番禺錦繡香江物業(yè)小區(qū)舉行，廣州粵華物業(yè)有限公司李健輝總經(jīng)理于會上，發(fā)表了《物業(yè)服務(wù)行業(yè)必將成為新型城市管理和建設(shè)中的生力軍》的主題演講，引起業(yè)界的廣泛共鳴�，F(xiàn)整理成文，供行業(yè)交流。
