物業(yè)費(fèi)糾紛案件系民事案件中的新型案件，自立案登記制實(shí)施以來(lái)，法院受理的該類案件持續(xù)增長(zhǎng)。物業(yè)費(fèi)糾紛系爭(zhēng)點(diǎn)基于物業(yè)費(fèi)問(wèn)題而引發(fā)，實(shí)踐中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常安全管理、業(yè)主裝修工程等領(lǐng)域確實(shí)存在著擅提收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)名目亂收費(fèi)現(xiàn)象，業(yè)主自身也常有少交費(fèi)而享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)的心理趨向。在民法總則[1]更加強(qiáng)調(diào)平衡各方平等主體之間的合法權(quán)益的大背景下，明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的權(quán)利范圍，解決長(zhǎng)期存在的若干物業(yè)費(fèi)異議糾紛疑難問(wèn)題，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合規(guī)、合理的行使物業(yè)費(fèi)異議相關(guān)權(quán)利是亟待解決的問(wèn)題。
一、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系
2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)施，為法院審理物業(yè)費(fèi)糾紛提供了重要法律依據(jù)；2009年10月1日《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》在物業(yè)服務(wù)糾紛不斷出現(xiàn)新情況、新問(wèn)題的背景下出臺(tái)；《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》等主要法律法規(guī)對(duì)該類案件統(tǒng)一裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)起到了規(guī)范、指引作用。業(yè)主在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中被稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的主體是業(yè)主/物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，客體即物業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為，內(nèi)容為主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。需要說(shuō)明的是，業(yè)主和物業(yè)使用人系承擔(dān)連帶債務(wù)，業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)于約定范圍內(nèi)的物業(yè)費(fèi)都有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付，業(yè)主承擔(dān)了連帶責(zé)任后，可以向物業(yè)使用人追償。
二、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)費(fèi)糾紛的實(shí)務(wù)考察[2]
（一）物業(yè)費(fèi)糾紛案件呈現(xiàn)“二高一難一少”
2015年1月至2017年3月，S法院審結(jié)物業(yè)費(fèi)糾紛286件，撤訴159件，調(diào)解23件，判決92件，按撤訴處理8件，調(diào)撤率為63.6%。案件呈現(xiàn)如下問(wèn)題：1.與同期小額訴訟案件相比審理天數(shù)偏高。2015至2017年，S法院適用小額訴訟程序?qū)徖戆讣钠骄鶎徖硖鞌?shù)為48天，而物業(yè)費(fèi)糾紛案件的平均審理天數(shù)為56天。2.物業(yè)費(fèi)糾紛額小而司法成本較高。實(shí)行立案登記制后，物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛案件逐年遞增，物業(yè)費(fèi)糾紛案件一般標(biāo)的額較小，訴訟費(fèi)收取數(shù)額低，但進(jìn)入訴訟程序后，送達(dá)、調(diào)解、開(kāi)庭等程序不可缺少，因此類糾紛調(diào)解效果不佳，且調(diào)解時(shí)間較長(zhǎng)，由此造成小訴訟大成本。3.涉及法律關(guān)系復(fù)雜、糾紛化解難度較大。物業(yè)服務(wù)合同多為開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司前期簽訂，后期物業(yè)公司與業(yè)主之間未重新簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，而業(yè)主普遍對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容不熟悉、不認(rèn)可，致使雙方對(duì)立情緒大，同時(shí)，業(yè)主希望通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)方式解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位問(wèn)題，而物業(yè)公司傾向于將遺留問(wèn)題推給開(kāi)發(fā)商解決，造成糾紛化解難度。4.業(yè)主多為被告、主動(dòng)訴訟者極少。S法院物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，絕大多數(shù)均為物業(yè)公司起訴業(yè)主要求繳納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主往往通過(guò)被動(dòng)參與物業(yè)費(fèi)糾紛訴訟達(dá)到一并解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題和房屋質(zhì)量等問(wèn)題。
�。ǘI(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利認(rèn)知存在偏差
1.部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在物業(yè)費(fèi)亂收取現(xiàn)象
通過(guò)對(duì)案件樣本進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用制度不健全、管理混亂的問(wèn)題。常因房屋、照明及公用設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亂搭亂建改變房地和公用設(shè)施用途等被拒交物業(yè)費(fèi)，該亂象加劇了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾，不利于“案結(jié)事了”。
2.業(yè)主之于物業(yè)企業(yè)的關(guān)系認(rèn)知不清、維權(quán)抉擇集中
三、物業(yè)費(fèi)糾紛中抗辯主張的合法性判定與規(guī)制
（一）主張物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量有瑕疵
實(shí)務(wù)中，一般情況是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主要求給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主以其提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到法定或約定的標(biāo)準(zhǔn)，或者是服務(wù)質(zhì)量不到位為抗辯理由拒絕支付或者要求降低物業(yè)收費(fèi)。
業(yè)主的這種抗辯很少被法院采納。由于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容非常廣泛，對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因業(yè)主個(gè)人感受的差異而難有一致的標(biāo)準(zhǔn)，考慮到小區(qū)物業(yè)糾紛涉及業(yè)主較多，擅自在個(gè)案中免除或者降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)必影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主整體的公共利益。法院主要看物業(yè)公司是否達(dá)到根本違約來(lái)判定，區(qū)分以下三種情況：物業(yè)服務(wù)偶有瑕疵，比如電梯偶爾無(wú)法正常運(yùn)行等，一般不認(rèn)定物業(yè)公司的行為構(gòu)成根本違約，原則上不應(yīng)調(diào)整物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；存在部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目未提供且可以從整體物業(yè)費(fèi)中予以區(qū)分，則業(yè)主有權(quán)要求扣除該部分物業(yè)費(fèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)非常不到位的情形下，個(gè)案中也存在法院將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低的情況，但在其自由裁量權(quán)的行使相當(dāng)謹(jǐn)慎。
�。ǘ┲鲝埼飿I(yè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格計(jì)算依據(jù)不符
如果確實(shí)物業(yè)公司在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)存在欺詐，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格計(jì)算依據(jù)不符，如物業(yè)公司計(jì)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格所依據(jù)的電梯部數(shù)、水泵臺(tái)數(shù)與實(shí)不符，應(yīng)依據(jù)實(shí)際數(shù)量重新計(jì)算價(jià)格。根據(jù)《合同法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以欺詐手段使業(yè)主在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更。
需要說(shuō)明的是，因欺詐產(chǎn)生的撤銷權(quán)和變更權(quán)，除斥期間為1年，《合同法》第55條第1項(xiàng)的規(guī)定，享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)歸于消滅。業(yè)主行使變更權(quán)須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，程序復(fù)雜、難度大、耗時(shí)長(zhǎng)，業(yè)主的變更權(quán)極易因經(jīng)過(guò)除斥期間而消滅，故在審判實(shí)踐中，對(duì)該變更權(quán)除斥期間的起算時(shí)間，以業(yè)主大會(huì)討論確定物業(yè)公司存在欺詐行為時(shí)作為除斥期間的起算點(diǎn)。
�。ㄈ┲鲝垳{金過(guò)高
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在追索業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，會(huì)要求業(yè)主按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。滯納金的性質(zhì)實(shí)際上是業(yè)主不履行合同約定所需承擔(dān)的違約金，業(yè)主應(yīng)予承擔(dān)；若合同未約定滯納金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則無(wú)權(quán)收取滯納金。滯納金作為違約金的一種表現(xiàn)形式，適用于違約金的相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主依據(jù)違約金的法律規(guī)定主張滯納金酌減一般予以支持�！逗贤ā返�114條規(guī)定，對(duì)于約定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的滯納金，業(yè)主可以請(qǐng)求法院予以酌減；《合同法》司法解釋（二）第29條規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)損失百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第114條第2款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。值得注意的是，審判實(shí)踐中，業(yè)主經(jīng)法院合法傳喚拒不出庭，法院將依法缺席審理，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定的滯納金計(jì)算方式主張權(quán)利時(shí)，雖約定的標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，但由于業(yè)主未出庭主張酌減，法院是否應(yīng)依職權(quán)酌減原告主張的違約金，實(shí)踐中觀點(diǎn)不一，筆者認(rèn)為依據(jù)公平原則，應(yīng)對(duì)約定過(guò)高的違約金予以酌減。
�。ㄋ模┲鲝埼飿I(yè)服務(wù)合同系格式合同
業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)合同是格式合同，簽署時(shí)無(wú)選擇的余地，和相似區(qū)域、相同檔次的其他小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)偏高，該合同不是其真實(shí)意思表示為抗辯理由拒絕全部或者部分物業(yè)費(fèi)。
法院在審理該類主張時(shí)，如果沒(méi)有提出其他有力的理由，對(duì)業(yè)主變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的訴訟請(qǐng)求，一般不予支持。合同是平等雙方意思自治的表現(xiàn)，法院對(duì)合同的過(guò)度干預(yù)，勢(shì)必影響物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常運(yùn)行與發(fā)展，替代性解決辦法是，如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，可依經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議，請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同。
�。ㄎ澹┲鲝埼飿I(yè)費(fèi)不合法規(guī)確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
針對(duì)物業(yè)費(fèi)的范圍及標(biāo)準(zhǔn)，主管機(jī)關(guān)一般制定一系列規(guī)范予以宏觀調(diào)控。對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不符合價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主的代表性組織業(yè)主委員會(huì)能否直接起訴要求變更物業(yè)費(fèi)價(jià)格，實(shí)踐中看法不一。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)由有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)價(jià)格違法行為進(jìn)行處理，責(zé)令物業(yè)公司糾正價(jià)格違法行為，法院不應(yīng)受理此類案件。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)受理，但在雙方當(dāng)事人對(duì)價(jià)格不能達(dá)成一致意見(jiàn)的情況下，法院只能以合同約定的價(jià)格違法為由，判決合同約定的價(jià)格無(wú)效，而不能主動(dòng)變更價(jià)格。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)高于有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要求降低物業(yè)收費(fèi)的情形，法院應(yīng)該受理并可以直接按照價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的“上限”確定物業(yè)收費(fèi)。筆者認(rèn)為，第三種觀點(diǎn)更為妥帖。首先，法院應(yīng)當(dāng)受理此類變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的請(qǐng)求，行政機(jī)關(guān)的處理是針對(duì)行政違法行為，而因該行政違法行為同時(shí)侵害了業(yè)主的利益，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求人民法院保護(hù)其合法權(quán)益。其次，判決物業(yè)服務(wù)合同約定的價(jià)格無(wú)效不是妥善的處理辦法，如果業(yè)主一方不主動(dòng)要求解除物業(yè)服務(wù)合同，法院應(yīng)盡可能的維持合同的正常履行，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)曠日持久的過(guò)程會(huì)對(duì)小區(qū)的正常生活造成不良影響，不符合大多數(shù)業(yè)主的核心利益，若判決價(jià)格約定無(wú)效，雙方失去履行合同的依據(jù)，也會(huì)給小區(qū)物業(yè)服務(wù)帶來(lái)混亂。因此，法院應(yīng)直接變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。如在某個(gè)案中，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)條件將共用天線管理費(fèi)取消，法院依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，支持了業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求，變更了物業(yè)服務(wù)的價(jià)格。
四、物業(yè)費(fèi)糾紛中當(dāng)事人之間權(quán)利平衡的路徑
通過(guò)第二部分、第三部分對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛案件的具象分析，發(fā)現(xiàn)存在上文所述問(wèn)題。物業(yè)費(fèi)糾紛常為物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)起訴同一小區(qū)的多名業(yè)主，業(yè)主之間由于地緣、人緣、共同利益的關(guān)系，易結(jié)成聯(lián)盟，引發(fā)群訪事件，為防止出現(xiàn)社會(huì)問(wèn)題，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在物業(yè)費(fèi)糾紛中的權(quán)利進(jìn)行明確和平衡是化解該類糾紛的必經(jīng)之路。
（一）當(dāng)事人明確自身的訴訟主體資格
1.業(yè)主的訴訟主體資格及限制
業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的主體，是物業(yè)服務(wù)合同中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對(duì)的實(shí)際權(quán)利的享有者和義務(wù)承擔(dān)者，當(dāng)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、法規(guī)、管理規(guī)約時(shí)，應(yīng)作為被告承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)、規(guī)章及行業(yè)規(guī)范時(shí)，業(yè)主可以作為獨(dú)立的個(gè)體提起訴訟。一般情況下，業(yè)主除了就個(gè)人的權(quán)利受到侵害可以起訴外，對(duì)全體業(yè)主公共利益受到侵害時(shí)，其無(wú)權(quán)以個(gè)人名義作為原告提起訴訟。但若業(yè)主委員會(huì)違反忠實(shí)與勤勉義務(wù)，怠于維護(hù)業(yè)主共同利益時(shí)應(yīng)當(dāng)允許。業(yè)主在業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利[3]或業(yè)委會(huì)未依法成立的情況下，經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意或授權(quán)，可以自己的名義參加訴訟，訴訟風(fēng)險(xiǎn)及訴訟后果由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
2.業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格及限制
物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷�！币虼耍瑯I(yè)主大會(huì)可以作為被告，原告資格僅限于合法權(quán)益受到前者決議侵害的業(yè)主。原因在于：業(yè)主大會(huì)不是公民，也不是法人，沒(méi)有屬于自己的財(cái)產(chǎn)，無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。因此，對(duì)于業(yè)主大會(huì)能否以自己的名義為了全體業(yè)主的利益而作為原告向第三人提起訴訟，或者作為被告而對(duì)第三人的起訴進(jìn)行應(yīng)訴的情形，在相關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋未作出明確規(guī)定的前提下，不宜認(rèn)定業(yè)主大會(huì)享有訴訟主體資格。
3.業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格及限制
業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督的自治組織，具備限制訴訟主體資格。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，理論實(shí)務(wù)界有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)系社團(tuán)法人；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不具有獨(dú)立訴訟主體資格；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)具有合法地位，有一定的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)財(cái)產(chǎn)，屬于我國(guó)《民事訴訟法》所規(guī)定的其他組織的一種。筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)可以作為訴訟主體參加訴訟，但應(yīng)限于業(yè)主共同權(quán)益遭受侵害的情形。首先，由于業(yè)主具有個(gè)體分散性和意志多元性的特點(diǎn)，當(dāng)業(yè)主的共同權(quán)益遭受侵害時(shí)，需要一個(gè)機(jī)構(gòu)代表全體業(yè)主行使訴訟權(quán)利。[4]業(yè)主委員會(huì)作為代表全體業(yè)主意志的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有組織性和穩(wěn)定性，可以獨(dú)立行使訴訟權(quán)利。其次，部分地方物業(yè)管理法規(guī)明確承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)能進(jìn)行獨(dú)立的民事訴訟活動(dòng)。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》。再次，業(yè)主委員會(huì)不具有獨(dú)立的運(yùn)行財(cái)產(chǎn)，無(wú)法自行承擔(dān)民事責(zé)任，為避免業(yè)主委員會(huì)作為獨(dú)立訴訟主體導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的情形，應(yīng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格限定在業(yè)主共同權(quán)益遭受損害的范圍內(nèi)。[5]這樣既克服了全體業(yè)主為維護(hù)共同權(quán)益提起集團(tuán)訴訟的困難，也可以避免集團(tuán)訴訟潛在的社會(huì)不穩(wěn)定因素，同時(shí)消弭了業(yè)主委員會(huì)濫用訴訟權(quán)利的空間。
（二）法院在個(gè)案中合理分配舉證責(zé)任
關(guān)于服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)的舉證責(zé)任問(wèn)題，如按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主舉證，但由于物業(yè)服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，普通業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)方面的知識(shí)相對(duì)匱乏，加上業(yè)主所主張的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約事實(shí)往往時(shí)間跨度常，導(dǎo)致取證困難。筆者認(rèn)為，業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題屬于合同履行問(wèn)題，舉證責(zé)任應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第5條“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定。法院根據(jù)情況區(qū)別對(duì)待，如果業(yè)主提出物業(yè)管理企業(yè)某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)服務(wù)義務(wù)未履行時(shí)，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)其已依約履行的舉證責(zé)任；如果業(yè)主承認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)履行了服務(wù)義務(wù)但提出物業(yè)管理企業(yè)在履行義務(wù)時(shí)存在瑕疵，可考慮由業(yè)主承擔(dān)履行義務(wù)存在瑕疵的舉證責(zé)任。
�。ㄈ┙o當(dāng)事人維權(quán)提供救濟(jì)途徑
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴�！睒颖景讣�，部分業(yè)主以該條規(guī)定為依據(jù)，稱物業(yè)管理企業(yè)起訴業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用須先由業(yè)主委員會(huì)督促，否則物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)直接提起訴訟。經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，法院對(duì)該條文的理解不同，部分法院以該條規(guī)定為依據(jù)，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)催交的物業(yè)費(fèi)糾紛，均不予立案；另一部分法院判斷的標(biāo)準(zhǔn)是，如業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴；物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主簽訂有物業(yè)服務(wù)合同的，以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理公約向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)的，不應(yīng)適用該條文規(guī)定。
筆者認(rèn)為，為了避免業(yè)主委員會(huì)怠于或難以催告，致使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法起訴的弊端，業(yè)主委員會(huì)的催告不應(yīng)視為物業(yè)管理企業(yè)起訴的前置條件和途徑�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第67條立法原意主要是強(qiáng)調(diào)兩個(gè)層次的內(nèi)容。[6]第一，業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的行為實(shí)際上侵害了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他按時(shí)交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，是對(duì)業(yè)主共同利益的侵犯，在此語(yǔ)境下，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)用的，由業(yè)主委員會(huì)出面代表全體業(yè)主督促其限期交納，體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督。第二，業(yè)主享受了服務(wù)而不交納服務(wù)費(fèi)，是一種違約行為，按照《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以向法院提起訴訟。
[1]《中華人民共和國(guó)民法總則》于2017年3月15日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)。
[2] 以J省X市S法院審理的286件物業(yè)費(fèi)糾紛案件為分析樣本。
[3]業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的情況包括：（1）業(yè)主委員會(huì)拒不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議商討訴訟事宜，或者雖然召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議但不按業(yè)主大會(huì)決議提起訴訟的。（2）對(duì)于業(yè)主委員會(huì)無(wú)須業(yè)主大會(huì)單獨(dú)授權(quán)即能提起訴訟的事項(xiàng)，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在收到業(yè)主書(shū)面請(qǐng)求的一個(gè)月內(nèi)，未進(jìn)行處理或者處理結(jié)果沒(méi)有得到業(yè)主認(rèn)可又未提起訴訟的。（3）如果情況緊急、不立即提起訴訟就會(huì)給業(yè)主利益造成不可彌補(bǔ)的損失時(shí)，業(yè)主可無(wú)須經(jīng)過(guò)上述程序直接起訴。
[4]陳偉：《物業(yè)管理法律關(guān)系研究》，http:www.ecpmi.org/xinwen/newslist。
[5]具體表現(xiàn)為以下幾種情形： 1.物業(yè)管理企業(yè)因違反合同約定而損害業(yè)主共同權(quán)益的；2.業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè) 拒絕退出的；3.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《條例》第29條第1款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的；4.其他損害全體業(yè)主共同權(quán)益的情形。除此之外， 業(yè)主委員會(huì)不得作為訴訟主體參加訴訟。
[6]國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司、建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編：《物業(yè)管理?xiàng)l例釋義》，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2003年版，第157頁(yè)。
