一，包干制與酬金制優(yōu)劣對(duì)比
1，包干制最大問(wèn)題有兩個(gè):一個(gè)是物業(yè)收費(fèi)后即歸物業(yè)公司所有，物業(yè)公司越提供服務(wù)多則其贏利越少，造成后果是不誠(chéng)信物業(yè)偷工減料，只收費(fèi)不服務(wù)少服務(wù);二是物業(yè)費(fèi)支出不公開(kāi)，特別是維修保養(yǎng)費(fèi)與專項(xiàng)維修基金維修項(xiàng)目由于并無(wú)嚴(yán)格界限，造成業(yè)委會(huì)不簽字用公益收入或維修基金，物業(yè)就不維修，甚至小修不修，釀成大修，嚴(yán)重的還出現(xiàn)事故。
2，酬金制的好處:一是解決包干制兩大弊端，確保物業(yè)費(fèi)完全用于本小區(qū)物業(yè)支出，物業(yè)公司只獲得公開(kāi)的合理報(bào)酬;二是物業(yè)收費(fèi)后歸業(yè)主大會(huì)所有，不是物業(yè)公司的收入，還可不用交營(yíng)業(yè)稅費(fèi)(代收代付性質(zhì)不算營(yíng)業(yè)收入)。
3，包干制并不減少業(yè)委會(huì)的工作量。因?yàn)閷?shí)際上99%包干制小區(qū)是假的包干制，物業(yè)公司照樣要找業(yè)委會(huì)主任簽字，蓋章，否則不維修。90%小區(qū)公共收益是被物業(yè)用光的。盡管是業(yè)委會(huì)在審核公共收益支出，但實(shí)際是物業(yè)費(fèi)中的維修費(fèi)業(yè)委會(huì)不知情，被物業(yè)侵呑居多。業(yè)主包干制下省心，其實(shí)是以設(shè)備失修失養(yǎng)付出代價(jià)的。
4，物業(yè)公司稱包干制錢夠用，酬金制就漲價(jià)，這本身矛盾的。表面上的包干制夠用是以減員不保養(yǎng)動(dòng)用公共收益為前提的，而且業(yè)主對(duì)支出根本不了解的。物業(yè)公司不可能在虧損情況下為業(yè)主繼續(xù)服務(wù)的。
5，酬金制重在計(jì)劃管理，制度管理。物業(yè)公司要有三級(jí)審核:小區(qū)經(jīng)理，部門經(jīng)理，總經(jīng)理戓或三總師。業(yè)委會(huì)也有三級(jí)審核:1，業(yè)主志愿者(或第三方)，2，業(yè)委會(huì)，3，業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)主大會(huì)。
6，小區(qū)年度預(yù)算審核，年底結(jié)算審計(jì)。財(cái)務(wù)審計(jì)每年一次，工程審價(jià)，需要業(yè)委會(huì)全程監(jiān)管，防止走形式。要有專業(yè)誠(chéng)信人士把關(guān)，不能拍腦袋。對(duì)物業(yè)人員有制約，物業(yè)違約要處罰，走人。
7，物業(yè)公司不行，咋辦?換。市場(chǎng)比較雙向選擇。迫不得己可以自管。這是方案比較結(jié)果。
二，業(yè)主大會(huì)組織建設(shè)
1，業(yè)委會(huì)委員，業(yè)主代表如有空缺，馬上增補(bǔ)。
二，業(yè)委會(huì)70%精力是自身建設(shè)。
3，業(yè)主監(jiān)事會(huì)，業(yè)主志愿者隊(duì)伍要組建起來(lái)。
4，業(yè)委會(huì)每月一次例會(huì)，可以公開(kāi)。每個(gè)季度培訓(xùn)業(yè)主代表和樓組長(zhǎng)。物業(yè)人員要培訓(xùn)上崗。
5，樓幢業(yè)主小組要運(yùn)作起來(lái)，實(shí)行摟樓幢業(yè)主自治。
三，物業(yè)公司的監(jiān)管
1，制度管理，而不是人治。物業(yè)公司自身監(jiān)管制度要提供給業(yè)主大會(huì)。
2，全員質(zhì)量監(jiān)督，專業(yè)第三方輔導(dǎo)與監(jiān)督。
3，需要物業(yè)公司形成書(shū)面物業(yè)服務(wù)計(jì)劃，方案，預(yù)算，三級(jí)審核。物業(yè)水平不行可以請(qǐng)外援，請(qǐng)專家培訓(xùn)。
4，物業(yè)每月公司突擊檢查，每月每季度培訓(xùn)。小區(qū)每周例會(huì)，培訓(xùn)，每天每周考勤，考核。業(yè)績(jī)與報(bào)酬掛鉤。