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■海珠區(qū)金沙花園,原來的服務(wù)店現(xiàn)在被物業(yè)公司收了回去,業(yè)主認(rèn)為這里也是小區(qū)共有物業(yè)。
■金沙花園,小區(qū)多處物業(yè)被賣給私人,這里曾是社區(qū)的活動會所之一。
小區(qū)活動室、架空層、地下車庫、菜市場、公共廊道產(chǎn)權(quán)歸屬?
小區(qū)共有物業(yè)與不動產(chǎn)登記之1
深讀指引
免費(fèi)使用了10多年的小區(qū)活動室,為何突然被私人購買?業(yè)委會用小區(qū)架空層內(nèi)的空房子做辦公室行不行?沒有產(chǎn)權(quán)證的架空層與停車位到底屬于誰?小區(qū)內(nèi)未開業(yè)的菜市場、公共廊道等是不是開發(fā)商的物業(yè),更換物管是否應(yīng)該把這些地方納入開發(fā)商投票面積?小區(qū)廣場、架空層出租產(chǎn)生的收益是業(yè)主的還是開發(fā)商的……
小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)不明,由此頻繁引發(fā)業(yè)主、業(yè)委會與開發(fā)商及下屬物業(yè)公司的糾紛矛盾,也導(dǎo)致業(yè)委會成立不斷受阻。
今年8月,國務(wù)院法制辦公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,不少業(yè)主及法律界人士希望明確小區(qū)公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán),將小區(qū)共有物業(yè)納入不動產(chǎn)登記中,以避免此起彼伏、五花八門的各類糾紛,此舉對完善不動產(chǎn)登記制度和落實(shí)《物權(quán)法》具有重要意義。
海珠區(qū)金沙花園
配套設(shè)施是業(yè)主的嗎?
小區(qū)會所被賣給了私人
免費(fèi)使用了10多年的小區(qū)會所,突然被私人購買。海珠區(qū)金沙花園業(yè)主懷疑是小區(qū)開發(fā)商和物管公司擅自改變規(guī)劃,將公共物業(yè)私有化并變賣出去。
今年10月,海珠區(qū)金沙花園業(yè)主聘請了律師打官司,“準(zhǔn)備追討原本就屬于業(yè)主的公共物業(yè)和收益。”
物業(yè)公司工作人員則表示,這些地方并非屬于業(yè)主的產(chǎn)權(quán),“這些業(yè)主的訴求莫名其妙,不是圖紙上注明設(shè)施的東西就一定是業(yè)主的。”
官司起因在2012年12月,業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)健身活動室大門上貼著物管的通知書和李某某的房產(chǎn)證,通知要求近期內(nèi)撤出會所內(nèi)所有物品,以配合新買家李某某裝修。
業(yè)主黃女士拿出當(dāng)年的開發(fā)商的廣告稱:“售樓時我們看得清清楚楚,張貼的小區(qū)配套說明這里是業(yè)主的活動場所,售樓廣告上也說明是健身設(shè)施。出了這個事情后,我們也去查詢了,當(dāng)年房管部門并沒有給開發(fā)商辦房產(chǎn)證。”
業(yè)主到市規(guī)劃局調(diào)查發(fā)現(xiàn),在最初的《建設(shè)工程報(bào)建審核書》上顯示“自編4-7號樓首層設(shè)商鋪……自編10-12號樓首層設(shè)居委會、商鋪等”,新快報(bào)記者看到這些文件上只是注明是“配套設(shè)施和服務(wù)場所”,但業(yè)主據(jù)此認(rèn)為這是屬于業(yè)主的公共物業(yè)。
根據(jù)業(yè)主到市房管局查出來的資料,新快報(bào)記者看到2012年9月登記的產(chǎn)權(quán)人李某某的房產(chǎn)證,上面寫的“革新路119號102—104鋪,”正是位于園區(qū)內(nèi)4、5、6、7號樓首層,共占地近600平方米,曾經(jīng)是小區(qū)業(yè)主健身會所的場地,如今大門緊鎖,里面只剩兩張乒乓球桌,業(yè)主張先生告訴記者,該處十多年來都是做健身房使用,“用電也一直是民用電,并不是商業(yè)用電,這說明這性質(zhì)是社區(qū)活動場地,不是私人商業(yè)用地�！�
業(yè)主區(qū)女士說,經(jīng)過我們調(diào)查,目前金沙花園公共物業(yè)收益有停車場每月9萬多元,廣告費(fèi)包括電梯廣告費(fèi)每月9000余元,兩項(xiàng)收入每月共計(jì)約十萬元。但各類收入用途物業(yè)公司都沒有公示。
有業(yè)主氣憤地表示:“電梯保修是公攤的,大樓電費(fèi)是公攤的,還有停車場,物業(yè)公司就全部占收益為己有�！�
白云區(qū)集賢苑教師新村
車庫架空層產(chǎn)權(quán)是誰的?
業(yè)委會無處辦公
廣州市白云區(qū)集賢苑教師新村從首屆業(yè)委會成立伊始,就與開發(fā)單位指派的物業(yè)公司因?yàn)闃I(yè)委會辦公用房無著落、小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)歸屬,一樓架空層與停車位產(chǎn)權(quán)歸屬等問題,產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾。一位業(yè)委會負(fù)責(zé)人告訴新快報(bào)記者說,這些前后矛盾鬧了5年,至今沒有解決。
廣州白云區(qū)集賢苑教師新村原是房改房,共有12棟樓1600戶。新快報(bào)記者看到,在小區(qū)的集益街上,每隔兩棟樓就有一個地下停車庫,集康街有大面積的架空層,有些作停車庫,有些空置著,有這么多的地方,但車輛還是橫七豎八地停放在路邊,令人費(fèi)解。
早在2011年初,業(yè)主準(zhǔn)備成立業(yè)委會,一位業(yè)主拿著當(dāng)年保存的一份開發(fā)單位的公告介紹說:“從業(yè)委會籌備開始,這個開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)公司就非常不配合,他們拒絕參加業(yè)委會的選舉。當(dāng)業(yè)委會成立后,他們貼出公告說‘業(yè)委會成立未經(jīng)我部門同意’,還要求物業(yè)公司不參加業(yè)委會組織的物業(yè)公司招聘工作。業(yè)委會要求物業(yè)公司提供辦公場地也被拒絕�！�
無奈業(yè)委會將架空層內(nèi)一間沒有上鎖的小房子當(dāng)成業(yè)委會的辦公室,但立即遭到物業(yè)公司的驅(qū)逐�！伴T被踹開,桌子被掀翻,文件散落一地。”業(yè)主李先生回憶說,雙方矛盾不斷激化。
業(yè)委會曾多次向該小區(qū)的開發(fā)單位發(fā)函,要求其移交“集賢苑教師新村全部規(guī)劃報(bào)建、驗(yàn)收文件;列出其在小區(qū)范圍內(nèi)的具體物業(yè)處所并提供合法有效的證明文件”。
但該小區(qū)的物業(yè)公司一位員工則表示:“我們的開發(fā)單位實(shí)際上就是小區(qū)內(nèi)全部非住宅建筑的產(chǎn)權(quán)人�！钡恢睕]有出具相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明。而開發(fā)單位一位工作人員說:“我們現(xiàn)在早就不管這些事了,不方便接受采訪�！�
一位業(yè)主拿出當(dāng)時開發(fā)單位貼出公告,上面寫著:“小區(qū)的商鋪、停車場是政府的物業(yè),不是小區(qū)業(yè)主共有部分”,依據(jù)是“廣州市國土房管局于2005年發(fā)出的《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》登字:0004915-0004924、0005217-0005218等文書,證明集賢苑教師新村的相關(guān)小區(qū)配套場地為政府物業(yè)”。
于是業(yè)主前往市政中心房管局辦事窗口查詢,都沒查到上述產(chǎn)權(quán)信息。
“實(shí)際上,開發(fā)單位所稱的權(quán)屬證明是售房前的大確權(quán)文件,因?yàn)榘凑辗课莸念A(yù)售制度,沒有大確權(quán)房子就不能賣。但房子一套套地賣出去后,包括公攤的面積也隨著房子一起出售了,所以產(chǎn)權(quán)分割后,實(shí)際上大確權(quán)就失效了。”一位律師介紹說,“這就是雙方都沒有產(chǎn)權(quán)證的原因,這也導(dǎo)致了大家都來爭這些地方的產(chǎn)權(quán),由此引發(fā)了各種矛盾�！�
新快報(bào)記者在現(xiàn)場看到,不少架空層空著,其中第7棟的架空層前半部分是停車庫,后半部分提供給業(yè)主打麻將消遣之用。
▲因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)糾紛,集賢苑的架空層停車位長期空置。 業(yè)主的小車只好橫七豎八停在道路上。
■業(yè)主說根據(jù)規(guī)劃,小區(qū)的紅線一直延伸到馬路,但開發(fā)商擅自更改規(guī)劃,把這里變成了一家大商場的廣場。
天河區(qū)半山雍景苑
更換物管未計(jì)算開發(fā)商所占物業(yè)?
新舊物管交接難
已經(jīng)持續(xù)了大半年之久的天河區(qū)半山雍景苑物業(yè)公司招聘、新舊物業(yè)的交接沖突,至今非但沒有得到解決,業(yè)委會與開發(fā)商各執(zhí)一詞鬧上了法庭,雙方矛盾處于膠著狀態(tài)。
矛盾的關(guān)鍵點(diǎn)在于,開發(fā)商與業(yè)委會就更換物業(yè)公司的投票面積產(chǎn)生分歧,開發(fā)商認(rèn)為自己的投票面積未被計(jì)算,而業(yè)委會則認(rèn)為這些面積產(chǎn)權(quán)不明晰。
早在2013年4月,小區(qū)業(yè)委會以書面形式召開的業(yè)主大會中,737戶業(yè)主中有469戶同意通過招投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。于是小區(qū)業(yè)委會在網(wǎng)上發(fā)布物管招標(biāo)公告,2013年7月28日公開投標(biāo),深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司中標(biāo),但開發(fā)商屬下的舊物管拒絕退出小區(qū)。
今年4月12日到13日,天河區(qū)半山雍景苑新舊物業(yè)公司兩天的強(qiáng)行交接時間,把業(yè)委會與開發(fā)商及屬下舊物管的矛盾推到了最高峰。開發(fā)商以業(yè)委會主持召開的業(yè)主大會通過招聘物業(yè)公司的投票過程中,未計(jì)算開發(fā)商所占物業(yè)的票權(quán),且投票存在弄虛作假等行為,拒絕承認(rèn)業(yè)委會更換物業(yè)公司的合法性。
但業(yè)委會認(rèn)為,他們通知了開發(fā)商參與投票遭到拒絕,且開發(fā)商所指擁有產(chǎn)權(quán)的一些公共區(qū)間,包括一直未開業(yè)的菜市場、公共廊道等并不是開發(fā)商的物業(yè),因?yàn)樗麄円恢蔽茨艹鼍弋a(chǎn)權(quán)證�！伴_發(fā)商其實(shí)就是找各種理由拒絕交出物業(yè)管理權(quán),這里的錢太好賺了�！睒I(yè)主王先生說。
業(yè)委會與開發(fā)商的物管公司簽訂為期兩年的物業(yè)服務(wù)合同,在2012年3月30日到期,業(yè)委會于2013年9月8日通過公開投標(biāo)選出深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司,限其在10月1日前辦理交接手續(xù)。“距今一年多了,物管仍未完成交接�！睒I(yè)委會成員黃女士說。
“4月12日,小區(qū)門口被物管和業(yè)主圍得水泄不通,雙方發(fā)生沖突,業(yè)委會要求舊物管撤場,舊物管則以程序不合法為由拒絕,并趕走了新物管�！币晃粯I(yè)委會成員說。
“當(dāng)天早上10點(diǎn)開始交接,盛孚的人到了,老物業(yè)公司不給他們進(jìn),雙方僵持不下,我們街道要求開協(xié)調(diào)會議,派出所、房管局都來參加指導(dǎo)了�！蔽迳浇值赖墓ぷ魅藛T介紹說�！皹I(yè)主要求天河區(qū)房管局現(xiàn)場辦公, 一直協(xié)調(diào)到13日凌晨沒有結(jié)果�！�
據(jù)當(dāng)時在現(xiàn)場的業(yè)主透露,13日那天有十幾個人沖進(jìn)現(xiàn)場,沖散了正在要求政府解決問題的業(yè)主們,“把盛孚老總給圍了,架出去了,中途有業(yè)主受傷了,老實(shí)說不算很激烈,業(yè)主一直都很理智�！�
但不久,開發(fā)商以小區(qū)“業(yè)主”身份將業(yè)委會告上法庭,質(zhì)疑業(yè)主大會對物管問題的投票弄虛作假,且不符合“雙過半”,即業(yè)主投票人數(shù)和所占面積均需要過半的規(guī)定,即沒有計(jì)算開發(fā)商所占面積的票權(quán)數(shù),侵害了開發(fā)商的利益,要求核對全部選票,并撤銷業(yè)主大會關(guān)于前期物業(yè)不再續(xù)約、選聘新物業(yè)的決議。
物管公司一位負(fù)責(zé)人表示:“我們曾對小區(qū)內(nèi)737戶業(yè)主進(jìn)行了調(diào)查,在459戶參加了調(diào)查的業(yè)主中,有93.87%的業(yè)主對舊物管的服務(wù)質(zhì)量表示滿意。”他說,其他的一切由法院判決說話。
五山街道辦工作人員介紹說,業(yè)委會和物管雙方各執(zhí)一詞,由于有官司在身,物管交接之事一度被擱置。市、區(qū)房管局給出的指導(dǎo)意見是“重新召開業(yè)主大會”,重新投票,但遭到業(yè)委會的拒絕,目前雙方仍在膠著中。
東圃天成居
房管局為何為開發(fā)商辦了
地下車庫房產(chǎn)證?
業(yè)主鎮(zhèn)守車庫拒收費(fèi)
位于天河區(qū)東圃一帶的天成居就地下車庫的產(chǎn)權(quán)問題,先是開發(fā)商起訴業(yè)主“侵占產(chǎn)權(quán)”,后來業(yè)主又行政訴訟當(dāng)?shù)胤抗芫纸o開發(fā)商辦了地下車庫的房產(chǎn)證,官司還在進(jìn)行之中。
今年8月1日,天成居一群業(yè)主們圍坐在小區(qū)門口“嚴(yán)陣以待”,因?yàn)橛行碌奈飿I(yè)公司 “揚(yáng)言說今天帶人過來開始對地下停車場收費(fèi)”,小區(qū)實(shí)行“自治”不到一年,又因車庫問題“起風(fēng)波”了。
天成居建成于2001年,原本是開發(fā)商分配給屬下退休員工的房改房,后來新建了商品房,還增加了一個地下車庫,“地下車庫的房產(chǎn)證開發(fā)商是2012年才辦下來的�！币晃滑F(xiàn)任物業(yè)公司的員工說:“但我們沒有管理車庫,車庫還是原來的物業(yè)公司替開發(fā)商管理�！�
原物業(yè)公司的一位工作人員說:“明明我們辦了產(chǎn)權(quán)證,為什么不讓我們管理?這里的業(yè)主也不能這么不講理吧�！�
但業(yè)主譚先生拿出一份復(fù)印的“規(guī)劃驗(yàn)收合格證”說:“我們買樓的時候,在規(guī)劃驗(yàn)收合格證上注明了地下停車室是屬于配套設(shè)施。其二是在原來的預(yù)售樓證上,也沒有地下車庫的預(yù)售證明,法院已經(jīng)中止了開發(fā)商對我們的訴訟�！�
但去年8月份開發(fā)商就換了一個新的物業(yè)公司過來接手天成居的管理,簽了兩年的合同。一位業(yè)主介紹,原來的旭升物業(yè)說無法經(jīng)營下去,從去年9月份就沒再管住宅了,但卻一直霸占著小區(qū)的地下停車庫和物業(yè)辦公室,攔著進(jìn)來的車輛強(qiáng)硬收費(fèi)。
于是從去年10月1日起,天成居開始了在業(yè)主大會上“雙過半”通過的“自治”管理,成立了“臨時管理委員會”,業(yè)委會也在積極籌備中。
譚先生說,“現(xiàn)在我們業(yè)主的車都停在下面,是自愿交的安保費(fèi)用,我們跟街道辦、派出所都溝通過了;管理費(fèi)也是我們在收,請了7個保安和3個清潔工,之前拖欠的垃圾費(fèi)、水電費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)都是湊錢來交,如今還能盈余4萬多�！�
“沒想到前幾天去了街道開協(xié)調(diào)會議,說有開發(fā)商的人過來,他們揚(yáng)言說今天帶人過來開始對地下停車場收費(fèi),說來硬的了�！�
這對天成居的業(yè)主來說無疑又是一場變故,“搞得我們心里都很緊張。無論哪個物業(yè)公司進(jìn)來,都是以營利為目的的,而我們自治是為了我們自己。”
員村天一莊
大片公共物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)證
業(yè)委會選舉投票面積未過半?
12月15日上午,天一莊小區(qū)的開發(fā)商訴業(yè)委會籌備組成員一案在廣州市天河區(qū)法院開庭。今年10月16日,天河員村天一莊的業(yè)主委員會籌備組成員收到了天河區(qū)法院寄來的訴訟書,開發(fā)商起訴了業(yè)委會籌備組的各位成員,理由是在2012年成立首屆業(yè)主大會及投票的過程中違法,侵害業(yè)主權(quán)益,請求撤銷業(yè)主大會上作出的通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的決定。
“實(shí)際上,矛盾的起因在于雙方對大面積公共物業(yè)的爭奪�！睒I(yè)委會籌備組李先生表示,矛盾如此激烈,主要是小區(qū)有大片的公共面積產(chǎn)權(quán)未明,業(yè)主與開發(fā)商都宣稱對此擁有產(chǎn)權(quán),而誰也沒有拿到產(chǎn)權(quán)證。
對于天一莊的糾紛,街道辦工作人員表示不好表態(tài),既然已經(jīng)鬧到了法庭,最好等待法院的判決。
天一莊小區(qū)業(yè)委會籌備組于2012年7月召開首屆業(yè)主大會,于12月17日公開唱票,小區(qū)共有1500多戶業(yè)主,發(fā)出表決票1253張,收回1134張,共有1118票贊成《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主公約》。事后有業(yè)主稱發(fā)現(xiàn)自己“被投票”,去街道舉報(bào)投訴。“這些投訴信都成了開發(fā)商告業(yè)委會籌備組的證據(jù)�！�
走進(jìn)天一莊,小區(qū)緊鄰家樂福超市,在業(yè)主出具的紅線圖上,超市門前的廣場延伸至天橋腳也標(biāo)注在天一莊的“紅線圖”上。如今廣場上有20間商鋪,有業(yè)主介紹說,每月每鋪的租金至少7000元,還有家樂福每年的租金,業(yè)主說,這些收入都進(jìn)入了開發(fā)商囊中。
記者看見小區(qū)恒隆街39號的架空層里掛出了幾件衣服,周圍的架空層都被圍蔽起來,業(yè)主說這些地方“用作員工宿舍或者出租”;35號樓上原本是員村山頂文化站,新快報(bào)記者上去發(fā)現(xiàn)里面還有某間教育培訓(xùn)中心,占地約400平方米,設(shè)施完備。
籌備組成員袁先生介紹說,盡管71.76%的業(yè)主對《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主公約》投了贊成票,但是這一結(jié)果遭到開發(fā)商和街道辦的拒絕,業(yè)委會遲遲未能成立。其中一個理由就是投贊成票的面積,未達(dá)到建筑物總面積的一半。
“其中房管局公布驗(yàn)收的面積為228523平方米,未確權(quán)面積13046平方米�！痹壬f,業(yè)主查冊認(rèn)為,驗(yàn)收面積并非全部屬于業(yè)主的專有部分面積,不應(yīng)全部計(jì)入建筑總面積。由于都沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,雙方仍在僵持。
開發(fā)商一位負(fù)責(zé)人憤怒地對新快報(bào)記者說:“籌備組有些人胡說我們在超市門前的廣場收租金,把架空層改成酒店,想用公共物業(yè)開酒店,侵占業(yè)主利益,我告訴你們,我們沒有。都是籌備組有些人放屁!”
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