7月31日，東莞市物價局網(wǎng)站正式掛出《東莞市發(fā)展和改革局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(修訂稿)》(以下簡稱“新細(xì)則”)，面向社會公開征求意見。“新細(xì)則”中，物業(yè)費(fèi)除業(yè)主自愿外不得預(yù)收，20%業(yè)主聯(lián)名即可申請調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整要先到當(dāng)?shù)氐拇?居)委會提出申請等內(nèi)容成為市民關(guān)注焦點(diǎn)。
梳理“新細(xì)則”后發(fā)現(xiàn)：增強(qiáng)業(yè)主對話能力是該細(xì)則最大的亮點(diǎn)。物業(yè)費(fèi)除業(yè)主自愿外不得預(yù)收，20%業(yè)主聯(lián)名即可申請調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這兩條規(guī)定分別提高了物業(yè)費(fèi)征收的規(guī)范性，降低了業(yè)主申請調(diào)整物業(yè)費(fèi)的難度，客觀上有助于增強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)市場調(diào)節(jié)的合理性。正如東莞市物價局黃科長所解讀的：調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)涉及服務(wù)質(zhì)量、成本變化等原因，物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)有平等機(jī)會提出調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利。這(新細(xì)則)有利于平衡和維護(hù)物業(yè)服務(wù)雙方利益，保障物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價相符”。
問題是：通過這些新細(xì)則，是否就能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主群體之間的平等對話？筆者以為，答案不容樂觀。
“新細(xì)則”提出，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整要先到當(dāng)?shù)氐拇?居)委會提出申請，首次將村(居)委會納入物業(yè)管理收費(fèi)市場調(diào)節(jié)系統(tǒng)中。這條規(guī)定，在客觀上有助于業(yè)主主動性地對物業(yè)費(fèi)提出議價，從而增強(qiáng)業(yè)主的話語權(quán)。但是，筆者發(fā)現(xiàn)：萬江區(qū)某村負(fù)責(zé)人(該村轄區(qū)內(nèi)近幾年新建了數(shù)個樓盤)表示：小區(qū)里的事，尤其是爭議性很大的，村委會和業(yè)主不熟悉，很難介入；而且村委會人手有限，難以操作。
如此，看似很美好的村(居)委會牽頭組織就很可能陷入執(zhí)行難的境地。畢竟，村(居)委會屬于基層民主自治組織，并不具有具體的行政權(quán)限。另一方面，村(居)委會需要如何牽頭？如果不承擔(dān)牽頭的責(zé)任又將如何？這些具體操作中的模糊性，也可能使新細(xì)則難以施行。
今年7月13日至14日，由廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主辦的東莞市業(yè)主共有權(quán)益現(xiàn)狀研討會在松山湖召開。研討會上，大嶺山鎮(zhèn)業(yè)主祝嘉憶稱，為了成立小區(qū)業(yè)委會，業(yè)主曾聯(lián)系大嶺山房管所，希望對方提供上述炒房客業(yè)主的聯(lián)系方式，但卻被對方以涉及個人隱私、擔(dān)心被用于商業(yè)用途等理由拒絕。在開發(fā)商機(jī)小區(qū)物業(yè)處，祝嘉憶索要聯(lián)系方式的行為同樣碰了一頭灰。不難看出：當(dāng)前語境下，業(yè)主群體成立業(yè)主委員會尚且困難重重，如果要對既有的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出異議，其困難更是可想而知。在此背景下，只是讓村(居)委會去牽頭、協(xié)商，卻不規(guī)定相應(yīng)責(zé)任，恐怕難有成效。
東莞市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾分析，東莞市一些業(yè)主參與組建和運(yùn)作業(yè)主委員會的參與度不高，在一些極端的個案中，參與業(yè)委會的業(yè)主占比還不到業(yè)主總數(shù)的10%。通過“新細(xì)則”，業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)商對話能力得以增強(qiáng)，業(yè)主參與業(yè)委會的實(shí)際效用更加顯現(xiàn)，這是一種很好的趨勢，如果能進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主的話語權(quán)，將更好地完善物業(yè)費(fèi)市場調(diào)節(jié)體系。 郭楊陽
