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這輩子，當(dāng)房產(chǎn)成為多數(shù)市民的最大不動(dòng)產(chǎn)，人人都不會(huì)再對(duì)小區(qū)里的事無(wú)動(dòng)于衷；關(guān)注小區(qū)物業(yè)管理，物管“三費(fèi)”往往就成了矛盾焦點(diǎn)。申城社會(huì)治理要精細(xì)化，小區(qū)物業(yè)管理也要精細(xì)化，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益、維修資金——小區(qū)物管“三費(fèi)”要算明白賬。

今天，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定修正案》（草案）提交市十五屆人大常委會(huì)第5次會(huì)議一審，看看物管“三費(fèi)”如何算好明白賬。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)基本服務(wù)有“動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)”

修正案草案明確：市房管部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和定額；同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商時(shí)參考。

一分價(jià)錢一分貨，可是，到了物業(yè)服務(wù)，這個(gè)“樸素真理”就成了“蛋生雞”還是“雞生蛋”的糾結(jié)。

目前，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費(fèi)，是物業(yè)管理中的難點(diǎn)熱點(diǎn)。市人大代表曲崢調(diào)查表明，以閔行區(qū)為例，2017年度受理的各類物業(yè)投訴就多達(dá)13273件，占到住宅小區(qū)各類信訪投訴案件的80%以上。不止閔行區(qū)，全市住宅小區(qū)但凡業(yè)主和物業(yè)公司處境尷尬，一個(gè)重要原因就是，物業(yè)費(fèi)用信息不公開，業(yè)主和企業(yè)之間信息不對(duì)稱。

近年來(lái)，因?yàn)樽畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上浮、物價(jià)上漲等因素，人員費(fèi)用成本日益增大。在住宅物業(yè)管理成本中，人員成本可占總額的50%至75%，成為絕對(duì)大頭。其中，最低基本工資從2005年的690元一直上漲到2017年的2300元，人工成本翻了3倍不止。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻遲遲未動(dòng)，這12年以來(lái)的人工成本如何消化？物業(yè)費(fèi)上調(diào)無(wú)望，一些物業(yè)公司不得不動(dòng)起“歪腦筋”，或減少人員配置，或降低服務(wù)頻次，或削減設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本，導(dǎo)致小區(qū)的綠化、技防、排水、給水、甚至消防設(shè)施都出現(xiàn)問(wèn)題。

小區(qū)里，該維護(hù)的不維護(hù)，該保養(yǎng)的不保養(yǎng)，該更新的不更新。后果是，業(yè)主說(shuō)：物業(yè)先提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，再提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)說(shuō)：先提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)，再提升服務(wù)質(zhì)量。

“面對(duì)如此惡性循環(huán)，社區(qū)基層政府因指導(dǎo)定價(jià)缺乏權(quán)威性，左右為難�！鼻鷯樥f(shuō)，破解困境，需要市政府加快開發(fā)適合于“住宅小區(qū)基本服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的測(cè)算系統(tǒng)，以體現(xiàn)行業(yè)的權(quán)威性和專業(yè)度。

為此，修正案草案明確了物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)定期發(fā)布，以及價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。這意味著，今后或?qū)⒂烧皠?dòng)態(tài)發(fā)布”小區(qū)物業(yè)服務(wù)的基本標(biāo)準(zhǔn)和定額，確保小區(qū)環(huán)境基本潔凈，物業(yè)報(bào)修及時(shí)響應(yīng)，設(shè)施設(shè)備專業(yè)維護(hù)，安保服務(wù)有序提供，景觀綠化正常養(yǎng)護(hù)。

“其實(shí)，住宅小區(qū)基本服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算系統(tǒng)，可以提供多選菜單，業(yè)主大會(huì)量體裁衣，估算基本服務(wù)的最低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也可協(xié)商確定升級(jí)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓小區(qū)物業(yè)服務(wù)既隨行就市，又質(zhì)價(jià)相符�！鼻鷯樥f(shuō)。

公共收益守住50%底線要審計(jì)

修正案草案明確：利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意；明確公共收益應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于50%，并單獨(dú)列賬；公共收益的收支應(yīng)當(dāng)審價(jià)、審計(jì)，按季度公布。

不少小區(qū)，一邊是私家車越來(lái)越多，一邊是綠地越來(lái)越少，由此造成的矛盾，不止是車位和綠化之爭(zhēng)，更是停車費(fèi)公共收益的分配和去向之爭(zhēng)。

《物權(quán)法》第73條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。《物權(quán)法》第74條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

這些“共有”決定了小區(qū)停車費(fèi)屬于全體業(yè)主，業(yè)委會(huì)可以委托物業(yè)公司代為收取，所收停車費(fèi)在扣除車位管理費(fèi)后應(yīng)納入小區(qū)業(yè)主共有賬戶�！暗趯�(shí)踐中，停車費(fèi)等公共收益的數(shù)目、去向，業(yè)主大多并不清楚�！笔腥舜蟠碇苊窞榇嗽峤淮斫ㄗh，建議立法明確加強(qiáng)公共收益歸集、使用和賬務(wù)管理。

修正案草案明確停車費(fèi)等公共收益應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于50%，并單獨(dú)列賬。這意味著，物業(yè)公司能夠從公共收益中取得的份額一定低于50%。

立法調(diào)研表明，目前小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司約定的公共收益分配比例，通常是三七開、二八開，不等，也有超過(guò)50%，少數(shù)倒掛。在實(shí)踐中，無(wú)論是停車費(fèi)，還是廣告費(fèi)，這些公共收益往往由物業(yè)公司代為收取，然后，按照與業(yè)委會(huì)的約定，物業(yè)公司扣除一部分公共收益，剩余部分注入專項(xiàng)維修資金。

“但值得注意的是，扣除的用途是彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用的缺額。本質(zhì)上，公共收益是臨時(shí)性收入，這筆不穩(wěn)定收入屬于全體業(yè)主，應(yīng)注入專項(xiàng)維修資金�！笔腥舜蟠斫鹄t說(shuō)，如果大部分公共收益要用于物業(yè)公司彌補(bǔ)虧損，這顯然背離本源，也說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的設(shè)定本身有問(wèn)題，不利于小區(qū)善治。如果，物業(yè)公司因收費(fèi)過(guò)低而虧損，要做的，是提示業(yè)委會(huì)，向業(yè)主大會(huì)建議提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者協(xié)商降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，而不是過(guò)度依賴公共收益“拆東墻補(bǔ)西墻”。

小區(qū)善治，正常狀態(tài)是——讓公共收益源源不斷流向維修資金，讓物業(yè)公司能順理成章地收取質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)費(fèi)，這是兩件同樣重要的事，橋歸橋，路歸路，不能混為一談；因?yàn)�，維修資金是房子的“養(yǎng)老金”，不能斷流�！耙虼耍⒎ㄒ�(guī)范公共收益的分配比例，守住50%的底線，對(duì)規(guī)范物業(yè)服務(wù)和科學(xué)設(shè)定服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有著非常重要的意義�！苯鹄t說(shuō)。

維修資金保障小區(qū)“老有所依”

修正案草案明確：完善專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌機(jī)制，業(yè)主大會(huì)未能在90天內(nèi)做出續(xù)籌決定，明確采用分期交納續(xù)籌方式，按建筑面積成本價(jià)千分之二的標(biāo)準(zhǔn)逐月交納；同時(shí)，業(yè)主經(jīng)催繳仍不交納專項(xiàng)維修資金，業(yè)委會(huì)可以依法起訴業(yè)主。

住宅專項(xiàng)維修資金，是物業(yè)保修期滿后專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造所需儲(chǔ)存的資金，是小區(qū)的“養(yǎng)老金”；要保障小區(qū)“老有所依”，時(shí)時(shí)手上有糧，才能心里不慌。只不過(guò)，這個(gè)“養(yǎng)老金”現(xiàn)狀，不容樂(lè)觀。

目前，申城住宅小區(qū)首次籌集專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是以2001年建筑面積成本價(jià)1295元/平方米為基數(shù)計(jì)算。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這個(gè)計(jì)價(jià)基數(shù)明顯偏低，導(dǎo)致樓盤歸集住宅維修資金金額偏低。現(xiàn)行《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》明確未建立首次專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定，以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)繳或者再次籌集專項(xiàng)維修資金�！暗�，現(xiàn)行法規(guī)未明確操作性強(qiáng)的處罰性條款，導(dǎo)致實(shí)際操作中執(zhí)行力打折扣�！笔腥舜蟠碇苊氛f(shuō)，建議修法時(shí)，對(duì)維修資金收繳相關(guān)條款進(jìn)行補(bǔ)充，同時(shí)應(yīng)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和物價(jià)水平，適當(dāng)提高計(jì)價(jià)基數(shù)，保障小區(qū)“老有所依”。

目前，維修資金續(xù)籌，修正案草案給出了強(qiáng)制性規(guī)定——90天的限期，千分之二的比例，以及起訴違法者，都讓小區(qū)“老有所依”多了保障。同時(shí)，善用維修資金，要開源節(jié)流，也要該用就用，就好像車要定期保養(yǎng)，房屋也一樣，5年一小修15年一大修，讓房屋延年益壽就是保值增值。為此，修正案草案特別增加了“緊急維修”的列支渠道。一旦外墻脫落、滲漏、電梯故障等緊急狀況發(fā)生，業(yè)委會(huì)若未在7天內(nèi)通過(guò)緊急維修方案，即由政府組織先行修繕；修繕費(fèi)用經(jīng)報(bào)價(jià)后，憑區(qū)房管部門出具的支取通知和中介機(jī)構(gòu)的審價(jià)報(bào)告，在專項(xiàng)維修資金中列支。

但7天的期限設(shè)定是否合適？市人大城建環(huán)保委審議認(rèn)為：嚴(yán)重影響房屋正常使用，情況緊急，設(shè)置7天審核期限，不合理，無(wú)法體現(xiàn)緊急維修的迫切性！