核心提示：近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也得到迅猛發(fā)展。人們的居住條件和生活環(huán)境在日益改善，對物業(yè)管理質(zhì)量的要求也相應(yīng)提高，由此帶來的各類物業(yè)糾紛數(shù)量也逐年上升。

    近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也得到迅猛發(fā)展。人們的居住條件和生活環(huán)境在日益改善，對物業(yè)管理質(zhì)量的要求也相應(yīng)提高，由此帶來的各類物業(yè)糾紛數(shù)量也逐年上升。

    現(xiàn)實生活中，小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司之間的關(guān)系十分密切，一般來說物業(yè)公司都是由開發(fā)商確定，而且通常是由物業(yè)公司協(xié)助開發(fā)商完成房屋的驗收、交付、維修等事務(wù)，以致于部分業(yè)主認為開發(fā)商和物業(yè)公司是一家，出了問題找誰都行。很多案件的產(chǎn)生，都是因為業(yè)主不能正確區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)公司各自的責(zé)任范圍。這既增加了當(dāng)事人的維權(quán)成本，有時還會使業(yè)主因錯過向正確責(zé)任主體的主張權(quán)利而使自己的合法權(quán)利無法得到保障。

    【案例】2014年11月10日，某物業(yè)公司與汪某簽訂小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，約定由該物業(yè)公司對小區(qū)實行物業(yè)管理服務(wù)，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。汪某在交納2015年1月1日至2015年12月30日期間的物業(yè)管理費后，汪某入住之后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題：房屋內(nèi)墻存在裂縫導(dǎo)致房屋經(jīng)常滲水，家中墻角、窗臺長毛，煤氣管把地?zé)峁艽�壞。于是汪某便以存在房屋質(zhì)量問題且多次通知物業(yè)公司維修不好為由，拖欠物業(yè)管理費用共計4500余元。后物業(yè)公司多次向汪某催告，但汪某置之不理。無奈之下，物業(yè)公司將汪某訴至法院，法院經(jīng)審理認為汪某的理由不能成立，物業(yè)公司按合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)費。關(guān)于汪某提出的房屋質(zhì)量問題，與本案不是同一法律關(guān)系，不能以此拒交物業(yè)服務(wù)費。汪某如果認為自己權(quán)益受損的，可以向開發(fā)商另案主張權(quán)利。

    對于業(yè)主能否以房屋存在質(zhì)量問題為由不予支付物業(yè)管理費？江蘇法舟律師事務(wù)所張虎律師分析如下：

    部分房屋開發(fā)企業(yè)為銷售房屋故意作虛假宣傳，夸大物業(yè)管理的服務(wù)范圍。另外，很多時候業(yè)主在房屋驗收時沒發(fā)覺有質(zhì)量問題，結(jié)果是業(yè)主入住后才能看出問題，發(fā)現(xiàn)多方面配套不到位，或是原來的承諾沒兌現(xiàn)，很多業(yè)主便以此拒交物業(yè)費，將本應(yīng)屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)變成業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。房屋質(zhì)量存在問題就可以拒交物業(yè)費很顯然是生活中很多老百姓都會有的一個法律誤區(qū)。事實上，物業(yè)公司依物業(yè)服務(wù)合同履行了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負責(zé)。因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)公司給付物業(yè)管理費。

    最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。上述案件中，關(guān)于汪某要求物業(yè)公司解決房屋內(nèi)部墻體裂縫、開發(fā)商預(yù)埋的管道滲水問題的主張，是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，只要房屋還在保修期內(nèi)，就應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)修復(fù)房屋質(zhì)量問題，關(guān)于房屋質(zhì)量問題維修的主張與物業(yè)服務(wù)糾紛系屬不同的法律關(guān)系，如汪某確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，可另行主張權(quán)利。

    需要說明的是，對在保修期內(nèi)的商品房，業(yè)主可以找開發(fā)商維修；如果業(yè)主的房屋質(zhì)量問題是在約定的保修期限超過之后發(fā)生的，那么業(yè)主就只能自行維修或者向業(yè)委會申請小區(qū)的維修基金以進行維修。物業(yè)公司在處理業(yè)主的房屋質(zhì)量問題的時候，也應(yīng)該起協(xié)調(diào)、配合作用。

    法舟律師事務(wù)所張虎律師提醒：廣大業(yè)主在購買房屋之前，要詳細了解各項房屋信息，不要停留在開發(fā)商表面做出的承諾，需要在買賣合同中就房屋買賣細節(jié)問題予以充分表述。在房屋交接驗收過程中，也應(yīng)尋求專業(yè)人士或?qū)�業(yè)機構(gòu)的幫助，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后立即要求開發(fā)商整改維修。

    同時，對于物業(yè)公司來說，針對不是自身出現(xiàn)的問題，物業(yè)公司不要輕易承諾去處理或者解決，待問題查清后再確定由誰出面解決，在問題屢查不清的情況下，建議通過法律途徑有效解決，切勿盲目許諾業(yè)主。物業(yè)公司也應(yīng)盡快協(xié)助找到相關(guān)責(zé)任方解決此類問題，盡量不要拖延，以免有些開發(fā)商逃避責(zé)任等情況發(fā)生。